Wie zijn woning verkoopt terwijl de lening daarvoor nog loopt, lost de lening voortijdig af – en moet daarvoor doorgaans een vergoeding voor vervroegde aflossing aan de bank betalen. Deze vergoeding compenseert de bank voor de rente die zij door de vervroegde terugbetaling misloopt. Wij leggen u uit waarom de bank deze betaling mag verlangen, hoe deze wordt berekend en op welke manieren u de vergoeding voor vervroegde aflossing in 2026 kunt verlagen of helemaal kunt vermijden.
Wat is de vergoeding voor vervroegde aflossing?
De vergoeding voor vervroegde aflossing is een financiële compensatie die uw bank mag verlangen wanneer u een lening met een contractueel vastgelegde rentevaste periode vóór het einde van die periode terugbetaalt. De achtergrond: bij het sluiten van het contract ging de bank ervan uit gedurende de volledige rentevaste periode uw rente te innen. Als u eerder terugbetaalt, moet zij het vrijgekomen geld opnieuw beleggen – meestal tegen minder gunstige voorwaarden. Deze zogenaamde renteschade laat zij zich vergoeden via de vergoeding voor vervroegde aflossing.
Belangrijk ter verduidelijking: de vergoeding voor vervroegde aflossing heeft uitsluitend betrekking op uw eigen lening. Zij heeft niets te maken met het doorhalen van de Grundschuld in het kadaster – daarvoor zijn afzonderlijke notaris- en kadasterkosten verschuldigd. Wie verkoopt met een lopende financiering, moet beide posten afzonderlijk inplannen.
Waarom mag de bank een vergoeding voor vervroegde aflossing verlangen?
De basis hiervoor is het buitengewone opzeggingsrecht uit § 490 lid 2 BGB. Als kredietnemer mag u een door een zakelijk zekerheidsrecht gedekte lening met een vaste debetrente voortijdig opzeggen als u een gerechtvaardigd belang heeft. De verkoop van het gefinancierde onroerend goed – in de wet omschreven als „andere aanwending van het als zekerheid verstrekte goed" – geldt uitdrukkelijk als een dergelijke reden.
Aan dit opzeggingsrecht zijn twee voorwaarden verbonden: sinds de volledige uitbetaling van de lening moeten minstens zes maanden zijn verstreken en u moet een opzegtermijn van één maand in acht nemen. Daartegenover bepaalt de wet uitdrukkelijk: „De kredietnemer moet de kredietgever de schade vergoeden die deze door de voortijdige opzegging lijdt (vergoeding voor vervroegde aflossing)." De bank kan u dus niet beletten te verkopen – maar zij mag haar renteschade wel vorderen.
Hoe wordt de Vervroegde-aflossingsvergoeding berekend?
De hoogte van de vergoeding is wettelijk niet als een vast percentage vastgesteld, maar hangt af van de werkelijke schade van de bank. In de praktijk berekenen de meeste instellingen deze volgens de actief-passiefmethode, die door het Bundesgerichtshof is erkend. Eenvoudig gezegd vergelijkt de bank de rente die u nog zou hebben betaald met het rendement dat zij door een veilige herbelegging in hypotheekpandbrieven kan behalen. Het verschil over de resterende looptijd is de renteschade.
Vooral de volgende factoren zijn van invloed op de hoogte:
- Restschuld: hoe hoger het nog openstaande bedrag, hoe groter de mogelijke schade.
- Resterende rentevaste periode: hoe langer de bank nog gebonden zou zijn geweest, hoe hoger de vergoeding.
- Contractrente vergeleken met de actuele marktrente: ligt de actuele rente onder uw contractrente, dan is de schade groot. Ligt deze erboven, dan daalt de vergoeding – in extreme gevallen tot nul.
- Rechten op extra aflossingen: overeengekomen, maar niet gebruikte extra aflossingen moet de bank schadebeperkend in rekening brengen.
- Bespaarde risico- en administratiekosten: kosten die door de vervroegde aflossing wegvallen, moeten worden afgetrokken.
Met name met de laatste twee punten houden banken vaak te weinig rekening. Consumentenorganisaties wijzen er al jaren op dat een aanzienlijk deel van de berekeningen te hoog uitvalt. Een controle kan daarom de moeite waard zijn.
Hoe hoog is de vervroegde-aflossingsvergoeding in 2026?
Er bestaat geen forfaitair bedrag – de bandbreedte loopt van nul tot enkele tienduizenden euro's. Als grove richtlijn gold in jaren met lage rente een bedrag van ongeveer 10 procent van de restschuld. Sinds de duidelijke rentestijging vanaf 2022 is het beeld echter veranderd: wie een oudere lening met een zeer gunstige rente moet aflossen, betaalt tegenwoordig vaak aanzienlijk minder – en in sommige situaties zelfs helemaal niets.
De reden is de zojuist beschreven rentevergelijking: als de bank uw geld tegenwoordig tegen vergelijkbare of hogere rente kan herbeleggen dan u contractueel betaalt, ontstaat er geen of slechts geringe schade. Voor verkopers met oude voorwaarden is het renteklimaat in 2026 daarom over het algemeen gunstiger dan enkele jaren geleden. Daar moet u niet zonder meer op vertrouwen – vraag uw bank om een concrete berekening.
Vervroegde-aflossingsvergoeding verlagen of omzeilen
De vergoeding is geen onveranderlijk noodlot. Meerdere mogelijkheden kunnen de betaling aanzienlijk verlagen of volledig vermijden.
Gebruikmaken van het opzeggingsrecht na tien jaar
Het effectiefste middel staat in § 489 lid 1 nr. 2 BGB: tien jaar na volledige ontvangst van de lening mag u met een opzegtermijn van zes maanden opzeggen – zonder enige vergoeding wegens vervroegde aflossing. Dit geldt zelfs wanneer u een rentevaste periode van 15, 20 of 25 jaar bent overeengekomen. Valt uw verkoop qua timing dicht bij deze grens van tien jaar, dan kan enkele maanden wachten financieel aanzienlijk lonen.
De lening meenemen of overdragen
Koopt u tegelijkertijd een nieuwe woning, dan bieden veel banken een zekerhedenruil (ook object- of pandruil genoemd) aan: de bestaande lening loopt tegen ongewijzigde voorwaarden door en wordt op de nieuwe woning overgedragen. Er vindt geen vervroegde aflossing plaats, waardoor ook geen vergoeding wegens vervroegde aflossing ontstaat. Als alternatief kan de koper van uw woning de lening overnemen (schuldoverneming), mits de bank en de koper daarmee instemmen.
Gebruikmaken van extra aflossingen
Bevat uw overeenkomst jaarlijkse rechten op extra aflossingen die u nog niet hebt benut, dan verlaagt u daarmee de resterende schuld – en vervolgens de grondslag voor de vergoeding. Controleer vóór de verkoop of en tot welk bedrag extra aflossingen mogelijk zijn.
Verplichte informatie en berekening controleren
Bij consumentenkredieten voor onroerend goed vervalt het recht op een vergoeding wegens vervroegde aflossing volledig wanneer de overeenkomst onvoldoende informatie bevat over de looptijd, het opzeggingsrecht of de berekening van de vergoeding. Dit wordt geregeld in § 502 lid 2 BGB. Vooral bij overeenkomsten uit de afgelopen jaren zijn onjuiste gegevens niet ongebruikelijk. Ook een onjuiste informatie over het herroepingsrecht kan u onder bepaalde omstandigheden een uitstapmogelijkheid zonder vergoeding bieden. Een juridische toetsing of toetsing door een consumentenorganisatie schept duidelijkheid.
Geldt de éénprocentsgrens ook voor hypothecaire leningen?
Voor algemene consumentenkredieten – bijvoorbeeld termijnleningen – beperkt § 502 lid 3 BGB de vergoeding wegens vervroegde aflossing tot maximaal 1 procent van het terugbetaalde bedrag, en bij een resterende looptijd van minder dan één jaar tot 0,5 procent. Deze begrenzing geldt echter uitdrukkelijk niet voor consumentenkredieten voor onroerend goed. Bij uw bouwfinanciering mag de bank dus de daadwerkelijke renteschade in rekening brengen – die afhankelijk van het renteniveau hoger, maar ook lager dan 1 procent kan uitvallen.
FAQ over de vergoeding voor vervroegde aflossing
Kan de bank de verkoop van mijn onroerend goed verhinderen?
Nee. Bij een gerechtvaardigd belang, zoals verkoop, hebt u op grond van § 490 lid 2 BGB een buitengewoon opzeggingsrecht. De bank moet de vervroegde aflossing toestaan, maar mag daarvoor haar renteschade als vergoeding voor vervroegde aflossing in rekening brengen.
Is de vergoeding ook verschuldigd bij een variabele rente?
Nee. Leningen met een variabele rente kunt u doorgaans met een opzegtermijn van drie maanden zonder vergoeding voor vervroegde aflossing opzeggen. De vergoeding heeft alleen betrekking op leningen met een vaste debetrente. Ook bouwspaarleningen kunnen doorgaans altijd zonder vergoeding worden terugbetaald.
Hoeveel tijd vooraf moet ik mijn bank geven?
Informeer uw bank tijdig, idealiter al bij de verkoopplanning. Zo kunt u een vrijblijvende berekening aanvragen, de aflossing zorgvuldig plannen en de betaling in de koopovereenkomst en bij de opeisbaarheid van de koopprijs correct verwerken. Te krappe termijnen leiden gemakkelijk tot vertragingen bij de notariële afspraak.
Is het de moeite waard om de berekening te laten controleren?
Vaak wel. Omdat banken bespaarde kosten en rechten op extra aflossingen niet altijd volledig in mindering brengen, valt een aanzienlijk deel van de berekeningen te hoog uit. Een controle door de consumentenbond of een gespecialiseerde advocaat kost weinig en kan meerdere duizenden euro’s besparen.
Is de vergoeding voor vervroegde aflossing fiscaal aftrekbaar?
Bij een zelf gebruikte woning doorgaans niet. Verkoopt u daarentegen een verhuurd object, dan kan de vergoeding voor vervroegde aflossing onder bepaalde voorwaarden als beroepskosten worden opgevoerd. Bespreek dit met uw belastingadviseur, aangezien het afhangt van de omstandigheden van het individuele geval.
Conclusie: tijdig berekenen en daarna verkopen
De vergoeding voor vervroegde aflossing is de prijs voor het vervroegd aflossen van een lopende lening – maar zij is berekenbaar en vaak beïnvloedbaar. Doorslaggevend zijn de resterende schuld, de resterende looptijd en vooral het huidige renteniveau. Wie dicht bij de grens van tien jaar zit, de lening kan meenemen of een gebrekkig contract heeft, betaalt mogelijk helemaal niets. Vraag daarom tijdig een schriftelijke berekening aan, controleer deze kritisch en neem de vergoeding vanaf het begin op in uw verkoopberekening. Zo verkoopt u met lopende financiering zonder onaangename verrassingen.