حول هذا العقار الاستثماري
Zum Verkauf steht ein vollständig vermietetes Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage von Winsen (Luhe), nur wenige Gehminuten vom Bahnhof und der Innenstadt entfernt. Die Immobilie wird direkt vom Eigentümer und ohne Käuferprovision angeboten.
Das um ca. 1900 errichtete Mehrparteienhaus verbindet laufende Mieteinnahmen mit weiterem Entwicklungspotenzial und eignet sich insbesondere für Kapitalanleger, die eine etablierte Bestandsimmobilie mit zusätzlichem Optimierungspotenzial suchen.
Das Gebäude umfasst vier Wohneinheiten sowie eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Die Gewerbefläche wird seit März 2026 als Mobilfunkgeschäft genutzt. Sämtliche Wohn- und Gewerbeeinheiten sind vermietet. Seit Übernahme der Immobilie durch die heutigen Eigentümer bestand kein Leerstand.
Die derzeitige Nettokaltmiete beträgt 3.610 € monatlich bzw. 43.320 € jährlich.
Bei einem Kaufpreis von 680.000 € entspricht dies bereits auf Basis der bestehenden Vermietung einer Bruttomietrendite von ca. 6,37 % und einem Kaufpreisfaktor von ca. 15,7.
Darüber hinaus besteht weiteres Mietentwicklungspotenzial. Bei einzelnen Wohnungen liegen die derzeitigen Mieten unter dem angestrebten Niveau von ca. 10 €/m². Unter Berücksichtigung möglicher Mietanpassungen sowie der separaten Vermietung von zwei derzeit nicht zugeordneten Stellplätzen und einer möglichen zusätzlichen Keller-/Lagerfläche ergibt sich rechnerisch eine perspektivische Jahresnettokaltmiete von ca. 50.340 €.
Auf Basis des Angebotspreises entspräche dies einer Bruttomietrendite von ca. 7,40% bzw. einem Faktor von ca. 13,5. Etwaige Mietanpassungen sind selbstverständlich unter Beachtung der jeweiligen gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen vorzunehmen.
Zusätzlich bieten insbesondere die großzügigen Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss aufgrund ihrer Größe und Raumaufteilung interessante Möglichkeiten für alternative Vermietungskonzepte. Denkbar sind – vorbehaltlich der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen – beispielsweise WG-, Co-Living- oder möblierte Einzelzimmerkonzepte.
Die Immobilie wurde in den vergangenen Jahren fortlaufend instand gehalten und modernisiert. Ein wesentlicher Teil der Fenster wurde bereits durch Kunststofffenster mit Dreifachverglasung ersetzt.
Der Verkauf erfolgt ausschließlich aufgrund einer strategischen Kapitalumschichtung in ein anderes Immobilienprojekt.
Kaufpreis: 680.000 €
Jahresnettokaltmiete IST: 43.320 €
Bruttomietrendite IST: ca. 6,37%
Kaufpreisfaktor IST: ca. 15,7
Direkt vom Eigentümer – keine Käuferprovision!
المعدات والميزات وفقا للمعلن
Das Wohn- und Geschäftshaus verfügt über vier Wohneinheiten, eine Gewerbeeinheit sowie vier Pkw-Stellplätze im rückwärtigen, durch ein Tor gesicherten Grundstücksbereich.
Die Einheiten verteilen sich auf Erdgeschoss, 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss und Dachgeschoss. Die beiden großen Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss verfügen jeweils über vier Zimmer und bieten aufgrund ihrer Aufteilung interessante Möglichkeiten für unterschiedliche Vermietungskonzepte.
Die Immobilie wurde über die vergangenen Jahre fortlaufend modernisiert und instand gehalten.
Ein Großteil der Fenster wurde bereits durch moderne Kunststofffenster mit Dreifachverglasung ersetzt:
2014 wurden sämtliche Fenster der Erdgeschosswohnung erneuert. Ebenfalls 2014 erfolgte der Austausch der Bad-, Küchen- und hofseitigen Fenster im 1. und 2. Obergeschoss sowie nahezu aller Treppenhausfenster.
2017 wurden sämtliche Fenster der Dachgeschosswohnung erneuert.
2024 erhielt die Wohnung im 1. Obergeschoss vollständig neue Fenster.
Damit sind heute nahezu sämtliche Fenster des Gebäudes modernisiert. Im Wesentlichen verbleiben lediglich die straßenseitigen Fenster der Wohnung im 2. Obergeschoss.
Das Treppenhaus und die Wohnungseingangstüren wurden umfangreich überarbeitet. Im Zuge der Arbeiten wurde auch die Elektroverteilung bzw. der Stromzählerbereich modernisiert. 2018 wurde zudem eine neue Hauseingangstür mit integrierter Briefkastenanlage und Gegensprechanlage eingebaut.
Die straßenseitige Fassade wurde ebenfalls umfassend instand gesetzt. Dabei wurden unter anderem Aluminiumfensterbänke eingebaut und die Überdachung im Bereich der Gewerbeeinheit erneuert.
Die Wohnungen verfügen über Einbauküchen; auch die Gewerbeeinheit besitzt einen Pantry-/Teeküchenbereich. Die Wärmeversorgung erfolgt über separate Gasthermen, sodass die Einheiten hinsichtlich Heizung und Warmwasser weitgehend eigenständig versorgt werden.
Den Wohnungen sind Kellerflächen zugeordnet. Zusätzlich bestehen weitere Lager-/Nutzungsmöglichkeiten im Kellergeschoss.
Vier Pkw-Stellplätze befinden sich im geschützten Innenhof. Zwei Stellplätze sind bestehenden Mietverhältnissen zugeordnet; zwei weitere bieten zusätzliches Vermietungspotenzial.
Der Energieausweis weist einen Endenergiebedarf von rund 104 kWh/(m²·a) und die Energieeffizienzklasse D aus. (Ein neuer Energieausweies wurde zudem beauftragt, dessen Daten beim Verkauf gelten!)
Die vorhandenen aktuellen Grundrisse und weitere Objektunterlagen können bei ernsthaftem Kaufinteresse zur Verfügung gestellt werden.
Hinweis: Alle Flächen-, Miet- und Ausstattungsangaben wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Gewähr für die abschließende rechtliche, steuerliche oder bauliche Bewertung wird nicht übernommen.
آخر
Aktueller Energieausweis und interessante Dokumente finden Sie im Anhang!
الموقع
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وصف الموقع
Die Immobilie befindet sich in der Bahnhofstraße 72 in 21423 Winsen (Luhe) und damit in einer für Wohn- und Gewerbenutzung besonders interessanten innerstädtischen Lage.
Ein wesentlicher Standortvorteil ist die unmittelbare Nähe zum Bahnhof Winsen (Luhe). Dieser ist bequem zu Fuß erreichbar und bietet eine sehr gute Schienenanbindung insbesondere in Richtung Hamburg und Lüneburg. Damit eignet sich der Standort gleichermaßen für Berufspendler, Arbeitnehmer und Mieter, die eine zentrale Wohnlage mit guter Anbindung an die Metropolregion Hamburg suchen.
Die Bahnhofstraße bildet eine wichtige Verbindung zwischen Bahnhof und Winsener Innenstadt. Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Ärzte, Banken, Dienstleister sowie weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich im näheren Umfeld und sind teilweise fußläufig erreichbar.
Winsen (Luhe) ist Kreisstadt des Landkreises Harburg und profitiert insbesondere von seiner Lage zwischen Hamburg und Lüneburg. Neben der Bahnverbindung besteht über die A39 eine sehr gute überregionale Straßenanbindung.
Die Kombination aus Bahnhofsnähe, Innenstadtlage und kurzen Wegen stellt aus Vermietersicht einen wesentlichen Vorteil dar. Gerade für Pendler und Berufstätige ist die Lage attraktiv und unterstützt eine nachhaltige Vermietbarkeit.
Auch die Gewerbeeinheit profitiert von der Lage an der Bahnhofstraße. Seit März 2026 befindet sich hier ein Mobilfunkgeschäft. Die Nutzung unterstreicht die Eignung des Erdgeschosses für Einzelhandel, Büro, Dienstleistung oder vergleichbare gewerbliche Konzepte.
Die zentrale Lage eröffnet darüber hinaus interessante Perspektiven für alternative Wohnkonzepte. Insbesondere die größeren Wohnungen können aufgrund der Zimmeraufteilung und Bahnhofsnähe grundsätzlich auch für WG-/Co-Living- oder möblierte Vermietungskonzepte interessant sein.
Insgesamt verbindet die Immobilie eine zentrale Stadtlage mit einer für Kapitalanleger wichtigen Kombination aus guter Erreichbarkeit, gewachsener Infrastruktur und hoher Alltagstauglichkeit für die Mieter.
