Grundriss
| Selling Price | 165.000 € |
|---|---|
| Courtage | no courtage for buyers |
🏡 Solide WEG, vollständige Sanierung, perfekte Lage – Rohrbach kann mehr als sein Ruf
Diese hochwertig sanierte 1-Zimmer-Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss einer gepflegten Wohnanlage in Heidelberg-Rohrbach – einem Stadtteil, der oft unterschätzt wird, aber genau deswegen enormes Potenzial für Eigennutzer und Kapitalanleger bietet.
Rohrbach punktet mit:
•Fußläufiger S-Bahn-Anbindung (nur 5 Minuten zur Haltestelle Heidelberg-Kirchheim/Rohrbach)
•Beste Nahversorgung: Lidl, Aldi, dm, Rewe, Metzgerei, Bäckerei – alles in 3–8 Minuten erreichbar
•Kurzen Wegen zur Innenstadt, Uni, Kliniken, SAP & den wichtigsten Arbeitgebern der Metropolregion
Die Mikrolage bietet Ruhe ohne Abstriche bei der Infrastruktur – und der Stadtteil selbst entwickelt sich dank gezielter Investitionen kontinuierlich weiter.
Diese Wohnung eignet sich perfekt für:
•Berufspendler, die morgens schnell am Zug und abends schnell zu Hause sein wollen
•Studierende oder Eltern, die Eigentum statt Miete bevorzugen
•Kapitalanleger, die kein Sanierungsrisiko tragen wollen und planbare Renditen suchen
🛋️ Die Wohnung – alles neu, alles durchdacht
Diese 1-Zimmer-Wohnung wurde im Jahr 2025 aufwendig und vollständig modernisiert – nicht nur optisch, sondern auch technisch. Alle Maßnahmen wurden durch Fachbetriebe ausgeführt, sodass Sie oder Ihr Mieter hier ohne jede Investition einziehen können.
Die Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses. Es gibt keinen Aufzug – aber dafür mehr Ruhe, weniger Nebenkosten und niemanden über dir.
Was wurde 2025 erneuert?
•💡 Elektrik komplett neu: inklusive Verteilerkasten, Leitungen, Steckdosen, FI-Schalter
•🛁 Neues Badezimmer mit Fenster: modernes Design, helle Fliesen, neue Sanitärobjekte
•🪵 Neuer Laminatboden: wohnlich, pflegeleicht und robust
•🔧 Decken abgehängt & LED-Spots eingebaut: in der ganzen Wohnung – angenehmes Lichtkonzept
•🍽️ Einbauküche mit Geräten: unbenutzt, im Preis enthalten – inklusive Herd, Backofen, Kühlschrank, Einbaumikrowelle und Waschmaschine
Wichtig für Kapitalanleger: Die Küche, Beleuchtung und Bad-Ausstattung sind bereits im Objektwert enthalten – kein zusätzlicher Kapitalaufwand, keine Möblierung nötig. Sofort vermietbar.
🌞 Balkon & Raumaufteilung – mehr, als man erwartet
Das Wohn-/Schlafzimmer ist angenehm groß und ideal geschnitten: keine Dachschrägen, klare Stellflächen, genug Raum für Bett, Sofa, Schreibtisch und Schränke. Der Grundriss ermöglicht modernes Wohnen auf kompaktem Raum.
Besonderheit:
Die Fensterfront führt auf einen überdachten Balkon mit Südausrichtung – viel Licht, aber kein Hitzestau. Außensteckdose und Beleuchtung vorhanden. Perfekt für Frühstück, Pflanzen oder als erweiterter Lebensraum. Durch die Höhe (3. OG) hat man freie Sicht ohne Einblicke.
Weitere smarte Details:
•Großzügiger Flur – ideal für Garderobe, Schuhschrank oder Kommode
•Küche und Wohnraum separat abgesichert – praktische Stromkreise
•Steckdosen an jeder Wand – ideal für Medien, Licht, Technik
•TV-Anschlüsse links & rechts – vorbereitet für Wandmontage
🚗 Tiefgaragenstellplatz inklusive – eigener Platz, keine Suche
Zur Wohnung gehört ein Tiefgaragenstellplatz, fest zugeordnet. Gerade in dieser Lage ein echter Mehrwert:
➤ Schutz vor Wetter & Diebstahl
➤ Kein Suchen oder Ärger mit Bewohnerparkzonen
➤ Bei Vermietung separat ausweisbar
Ebenfalls enthalten: ein abschließbarer Kellerraum.
🧱 Gepflegte WEG, starke Struktur – Investitionen erledigt, Rücklagen erhalten
Das Gebäude wurde 1976 in massiver Bauweise errichtet und seither laufend instand gehalten. Die Eigentümergemeinschaft hat im Jahr 2022 eine umfangreiche Gesamtsanierung beschlossen und erfolgreich umgesetzt – finanziert ohne Sonderumlage, über ein 15 Jahres Volltilger WEG-Darlehen mit 2,21 % Zinsbindung über 10 Jahre.
Sanierungsvolumen: über 1,1 Millionen Euro, unter anderem für:
•Flachdachsanierung mit energetischer Verbesserung
•Sanierung von Fassaden, Sockeln, Laubengängen & Balkonen
•Renovierung der Hausflure inkl. Anstriche und Bodenbeläge
•Neue Geländersysteme & Abdichtungen
•Begleitung durch Architekten & Fachfirmen
Die Wohnung hat 1.517/100.000 MEA und trägt anteilig zur Tilgung bei – transparent im Wirtschaftsplan ausgewiesen.
Der Anteil an der monatlichen Rückführung beträgt aktuell 121,15 €, enthalten im Hausgeld von 304 €.
Aufgeschlüsselt:
•Umlagefähig: 113,41 € (Heizung, Versicherung, Müll, Reinigung etc.)
•Nicht umlagefähig: 167,12 €
→ davon 121,15 € Tilgung
→ davon 23,12 € Rücklagenzuführung
Vorteil für Käufer:
➤ Keine Sonderumlage geplant
➤ Maßnahmen abgeschlossen
➤ Rücklagenstruktur intakt
➤ Klar geregelte Kostenstruktur
🔧 Technik – solide & wartungsarm
Die zentrale Heizungsanlage vom Typ Viessmann Vitocrossal 200 (Gas-Brennwertkessel, Baujahr ca. 2010) ist effizient, modern und zuverlässig. Sie wird regelmäßig gewartet und erfüllt alle aktuellen Anforderungen an die Gasbrennwerttechnik. Kein kurzfristiger Investitionsbedarf – weder für Heizung noch Technikräume.
➤ Energieausweis: Verbrauch 134 kWh/m²a (Klasse E) – realistisch für 70er-Bauten mit solider Grundsubstanz
➤ Warmwasser zentral über Heizungsanlage
🧠 Verwaltung – strukturiert, professionell, zuverlässig
Die Heidelberger Hausverwaltung betreut die Anlage seit Jahren. In den vergangenen Jahren hat sie nicht nur die WEG sauber geführt, sondern auch die gesamte Sanierung organisiert, die Finanzierung strukturiert und die Umsetzung eng begleitet. Alle relevanten Dokumente liegen vor, darunter:
•Protokolle mit klaren Beschlussfassungen
•Wirtschaftspläne mit sauberer Gliederung
•Energieausweis & Rücklagenübersicht
Käufer profitieren von klaren Regeln, funktionierender Kommunikation und rechtssicheren Eigentümerstrukturen.
Angebotspreis Wohnung (32 m², kernsaniert, Balkon, Keller): 185.000 €
• Wohnung (Sondereigentum): 165.000 €
• TG Stellplatz (Sondereigentum): 15.000 €
• Neue Einbauküche mit Marken-Elektrogeräten: 7.000 €
Ein fair kalkulierter Preis, der sowohl die Ausstattung als auch die werterhöhenden Maßnahmen (z. B. Fassadensanierung 2023) berücksichtigt. Aktuell stehen keine Sanierungen an.
Vorteil: Keine weitere Investition nötig – sofort bezugsfrei oder vermietbar.
✅ Fazit – Ideal für Eigennutzer & Kapitalanleger
Diese Wohnung überzeugt nicht durch Marketingsprache, sondern durch Substanz & Struktur:
•Vollständig modernisiert (2025)
•WEG-Sanierungen abgeschlossen & bezahlt
•Top-Lage in Rohrbach mit bester Infrastruktur
•S-Bahn fußläufig, Tiefgarage inklusive, Balkon & Keller
•Niedrige Betriebskosten, klare Rücklagenstruktur
•Sofort beziehbar oder vermietbar – keine Altlasten, keine Baustellen
Ob als Kapitalanlage, Erstwohnung, Studierendenlösung oder Vorsorgeinvestment für Kinder – diese Immobilie ist technisch und wirtschaftlich durchdacht und bereit für den nächsten Abschnitt.
📍 Lagebeschreibung – Heidelberg-Rohrbach: ruhig wohnen, stark angebunden
Die Wohnung befindet sich in der Heinrich-Fuchs-Str. 120 im südlichen Stadtteil Heidelberg-Rohrbach – einer Lage, die von Insidern geschätzt wird, aber von vielen Käufern noch unterschätzt wird. Genau das macht sie aktuell besonders interessant: solide Infrastruktur, gute Wohnqualität, starkes Wertsteigerungspotenzial.
Rohrbach verbindet ruhiges Wohnen im gewachsenen Umfeld mit exzellenter Erreichbarkeit von Zentrum, Kliniken, Forschung und Arbeitsplätzen. In wenigen Gehminuten erreicht man die S-Bahn-Station Heidelberg-Kirchheim/Rohrbach, die im 10-Minuten-Takt direkte Verbindungen in die Altstadt, zum Hauptbahnhof und nach Mannheim bietet. Die Lage ist dadurch ideal für Pendler, Studierende, Klinikpersonal und Investoren mit Weitblick.
Der besondere Vorteil: Hier wohnt man grün und entspannt, ist aber in wenigen Minuten mitten im Geschehen – ob Innenstadt, Klinik, Forschungscampus oder Autobahn.
Nur fünf Gehminuten entfernt liegt die S-Bahn-Haltestelle Heidelberg-Kirchheim/Rohrbach. Von hier aus:
•Direktverbindung zum Hauptbahnhof Heidelberg (HDH) in unter 10 Minuten
•In ca. 15 Minuten zum Uniklinikum, zur Altstadt oder zur Neuen Universität
•Ohne Umstieg nach Mannheim, Karlsruhe und Ludwigshafen
Ob mit dem ÖPNV oder dem Auto – die Lage ist logistisch perfekt angebunden:
•Nur 2 Minuten zur B3 – dann weiter zur B535, A5 und A6
•Mit dem Auto in ca. 20 Minuten zu SAP Walldorf, BASF, Roche, MLP und vielen weiteren Arbeitgebern der Region
•Perfekte Verbindung zum gesamten Rhein-Neckar-Raum
Für Studierende und Eltern besonders interessant:
Heidelberg bietet eine außergewöhnliche Hochschuldichte – alle gut erreichbar von der Wohnung aus:
•Universität Heidelberg (mit Campus Altstadt und Campus Im Neuenheimer Feld)
•Hochschule für Internationales Management (HDIM) in Rohrbach-Süd
•Hochschule für Jüdische Studien Heidelberg
•PH Heidelberg
•SRH Hochschule
•Duale Hochschule Baden-Württemberg (DHBW) Mannheim in Pendeldistanz
Einkaufen, Arzttermine oder mal schnell zum Bäcker? Alles zu Fuß:
•Lidl und Aldi: ca. 400 m
•Rewe-Center mit dm, Metzgerei und Bäckerei: ca. 800 m
•Ärztehaus, Apotheke, Sparkasse, Café: fußläufig erreichbar
Freizeit? Naherholung direkt vor der Tür:
•Spazier- und Radwege ins Leimer Tal oder zum Boxberg
•Stadtwald und Grünzonen fußläufig
•Sportvereine, Schwimmbad und Waldspielplatz in der Nähe
Fazit:
Rohrbach ist kein Szeneviertel – aber gerade das macht es interessant. Hier lebt man entspannt, praktisch und mit hohem Alltagskomfort. Die schnelle Erreichbarkeit von HDH, SAP, Kliniken und Hochschulen macht die Lage attraktiv für Eigennutzer und begehrt bei Mietern – ideal auch für Kapitalanleger, die auf nachhaltige Vermietbarkeit und stabile Wertentwicklung setzen.
