Vergleichswertverfahren: So funktioniert die Bewertung über Vergleichspreise

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus bewerten möchte, stößt fast immer zuerst auf das Vergleichswertverfahren. Es leitet den Wert einer Immobilie aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab und gilt damit als das marktnächste der drei gesetzlich normierten Bewertungsverfahren. Wir erklären Ihnen, wie das Verfahren funktioniert, woher die Vergleichsdaten stammen und für welche Immobilien es sich am besten eignet.

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei standardisierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts – also des Marktwerts – einer Immobilie. Neben ihm regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) noch das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Die Grundidee ist denkbar einfach: Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus den Preisen, die für ähnliche Objekte in ähnlicher Lage tatsächlich bezahlt wurden. Rechtlich geregelt ist das Verfahren in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV.

Nach § 24 ImmoWertV wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen abgeleitet. Alternativ – vor allem bei bebauten Grundstücken – dürfen sogenannte Vergleichsfaktoren und bei unbebauten Flächen der Bodenrichtwert herangezogen werden. Der große Vorteil: Weil reale Marktdaten die Basis bilden, spiegelt das Ergebnis das aktuelle Marktgeschehen unmittelbar wider.

Wann kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz?

Das Verfahren funktioniert immer dann besonders gut, wenn es viele vergleichbare Verkäufe gibt. Das ist typischerweise bei standardisierten Objekten der Fall:

• Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern
• Reihen- und Doppelhäuser, oft in Neubaugebieten mit gleichartigen Häusern
• unbebaute Grundstücke, deren Wert über den Bodenrichtwert bestimmt wird

Bei diesen Immobilien liegen dem Gutachterausschuss meist genügend Kauffälle vor, um belastbare Vergleiche zu ziehen. Anders sieht es bei einer vermieteten Renditeimmobilie aus – hier steht der erzielbare Ertrag im Vordergrund, weshalb das Ertragswertverfahren zum Zug kommt. Fehlen für ein individuelles, selbst genutztes Objekt schlicht Vergleichsfälle, greift ersatzweise das Sachwertverfahren, das Boden- und Gebäudekosten in den Blick nimmt.

Auch das Steuerrecht setzt auf Vergleichswerte: Für Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser schreibt das Bewertungsgesetz das Vergleichswertverfahren als vorrangige Methode vor, etwa bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 183 BewG).

So läuft die Bewertung Schritt für Schritt ab

In der Praxis verläuft eine Vergleichswertermittlung in mehreren Etappen.

Schritt 1: Vergleichsobjekte auswählen

Zunächst werden Kaufpreise von Grundstücken herangezogen, die dem zu bewertenden Objekt möglichst ähnlich sind. Nach § 25 ImmoWertV müssen die Vergleichsgrundstücke hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen – etwa Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und Zuschnitt – und zu Zeitpunkten verkauft worden sein, die in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag liegen.

Schritt 2: Preise vergleichbar machen

Kein Objekt gleicht dem anderen exakt. Deshalb werden die Vergleichspreise um wertrelevante Unterschiede bereinigt und an die Marktverhältnisse zum Stichtag angepasst. Liegen die Verkäufe etwas zurück, wird die zwischenzeitliche Preisentwicklung eingerechnet.

Schritt 3: Vorläufigen Vergleichswert bilden

Aus den bereinigten Preisen ergibt sich ein vorläufiger Vergleichswert. Wird mit Vergleichsfaktoren oder einem Bodenrichtwert gerechnet, entsteht dieser Zwischenwert durch Multiplikation des angepassten Faktors mit der passenden Bezugsgröße – zum Beispiel der Wohn- oder Grundstücksfläche (§ 26 ImmoWertV).

Schritt 4: Besonderheiten berücksichtigen

Zum Schluss werden besondere objektspezifische Merkmale eingerechnet, die den Wert nach oben oder unten verschieben – etwa ein Sanierungsstau, eine hochwertige Modernisierung, Baulasten oder ein bestehendes Wohnrecht. Das Ergebnis ist der endgültige Vergleichswert.

Woher stammen die Vergleichsdaten?

Die wichtigste Datenquelle sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Diese unabhängigen Gremien führen nach § 193 BauGB eine sogenannte Kaufpreissammlung: Jeder notariell beurkundete Immobilienverkauf in Deutschland wird ihnen gemeldet und ausgewertet. Aus diesen anonymisierten Daten leiten sie unter anderem Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren ab.

Die Bodenrichtwerte – durchschnittliche Lagewerte je Quadratmeter Grund – werden nach § 196 BauGB mindestens alle zwei Jahre ermittelt, in vielen Regionen inzwischen jährlich. Abrufbar sind sie über die amtlichen Bodenrichtwert-Informationssysteme (BORIS) der Bundesländer. Wer tiefer einsteigen möchte, kann bei der Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses zusätzlich einen Grundstücksmarktbericht oder eine gezielte Vergleichspreisauskunft anfordern.

Vorteile und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Wie jede Methode hat auch das Vergleichswertverfahren Stärken und Grenzen. Diese Punkte sollten Sie kennen:

• Vorteil – Marktnähe: Es basiert auf tatsächlich gezahlten Preisen und bildet das Marktgeschehen daher besonders realistisch ab.
• Vorteil – Nachvollziehbarkeit: Die Herleitung über reale Verkäufe ist transparent und auch für Laien gut verständlich.
• Vorteil – amtliche Datenbasis: Mit Kaufpreissammlung und Bodenrichtwerten steht eine belastbare, behördlich gepflegte Grundlage zur Verfügung.
• Nachteil – Datenabhängigkeit: Fehlen ausreichend vergleichbare Verkäufe, etwa in ländlichen Regionen oder bei außergewöhnlichen Objekten, wird das Verfahren ungenau oder unbrauchbar.
• Nachteil – Individualität: Sehr individuelle Immobilien lassen sich kaum sinnvoll mit anderen vergleichen.
• Nachteil – Stichtagsbezug: In schnell drehenden Märkten können ältere Vergleichspreise den aktuellen Wert verzerren, wenn die Anpassung nicht sorgfältig erfolgt.

Wie dynamisch der Markt ist, zeigt die amtliche Statistik: Nach Angaben des Statistischen Bundesamts stiegen die Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026 im Schnitt um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Destatis). Umso wichtiger ist die korrekte Anpassung der Vergleichspreise an den Bewertungsstichtag.

FAQ zum Vergleichswertverfahren

Für welche Immobilien eignet sich das Vergleichswertverfahren?

Vor allem für Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser sowie unbebaute Grundstücke – also überall dort, wo genügend vergleichbare Verkäufe vorliegen. Bei diesen standardisierten Objekten liefert es die zuverlässigsten Ergebnisse.

Worin unterscheidet es sich vom Ertrags- und Sachwertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren stellt reale Verkaufspreise in den Mittelpunkt. Das Ertragswertverfahren bewertet dagegen den erzielbaren Mietertrag und eignet sich für Renditeobjekte. Das Sachwertverfahren addiert Boden- und Gebäudekosten und kommt zum Einsatz, wenn Vergleichspreise fehlen.

Wie viele Vergleichsobjekte werden benötigt?

Das Gesetz nennt keine feste Zahl, sondern verlangt eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen. Je ähnlicher und aktueller die herangezogenen Verkäufe sind, desto weniger werden benötigt – in der Praxis gelten mehrere gut vergleichbare Fälle als sinnvolle Basis.

Woher bekomme ich Vergleichspreise und Bodenrichtwerte?

Bodenrichtwerte stellen die Gutachterausschüsse über die BORIS-Portale der Länder bereit, häufig kostenlos. Konkrete Vergleichspreise und Marktberichte erhalten Sie – teils gegen Gebühr – bei der Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses.

Ist der Vergleichswert dasselbe wie der spätere Verkaufspreis?

Nein. Der Vergleichswert ist eine fundierte Schätzung des Verkehrswerts zu einem Stichtag. Der tatsächlich erzielte Preis kann je nach Angebot, Nachfrage und Verhandlungsgeschick darüber oder darunter liegen.

Fazit: Das marktnächste Bewertungsverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist die erste Wahl, wenn eine Immobilie über reale Marktdaten bewertet werden soll – besonders bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern mit vielen Vergleichsfällen. Seine Stärke ist die unmittelbare Marktnähe, seine Grenze die Abhängigkeit von einer ausreichenden Datenbasis. Wer den Wert seiner Immobilie einschätzen möchte, findet in den amtlichen Bodenrichtwerten und den Daten der Gutachterausschüsse einen verlässlichen Ausgangspunkt. Für einen ersten Eindruck lohnt zusätzlich ein Blick auf aktuelle Angebote vergleichbarer Objekte – etwa über die Immobiliensuche von TraumImmo.