Sehr schönes Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung am Waldrand und nahe der City

Key facts

Purchase price & costs

About this house

Bei dem Objekt handelt es sich aufgrund Vorgaben des Bebauungsplans um eine Doppelhaushälfte. Der architektonische Grundriss und die entsprechend bautechnische Ausführung lassen jedoch ein anderes Bild entstehen. Hierdurch ergibt sich eine eher „freistehende“ Objektoptik, verbunden mit einer praktischen Innenterrasse. Das Haus enthält 2 Wohneinheiten. Die vom Eigentümer bewohnte Hauptwohnung zu ca. 175 m2 Wohnfläche im 1. Ober- und Dachgeschoss. Die vermietete Einliegerwohnung zu ca. 79 m2 im, auch ebenerdig, begehbaren Erdgeschoss. Angeschlossen sind jeweils Terrassen und Balkone, die anteilmäßig in den m2-Angaben enthalten sind. Falls erforderlich, könnten die beiden Wohnungen ohne großen Aufwand verbunden werden. Die Hauptwohnung ist über das Erdgeschoss begehbar und direkt mit einer Doppelgarage, einem Keller-/ Abstell- /Vorratsraum sowie der vorerwähnten Innenterrasse durch eine Aussentür verbunden. Das Haus umgibt, neben der Innenterrasse, eine geräumige und gepflasterte Hof- und Garageneinfahrt , sowie Rasen- und Pflanzflächen zur Strassenbegrenzung. Alles sauber eingefasst durch eine halbhohe Sandsteinmauer. Die Bauart ist „massiv“ und entspricht den zur Bauzeit erhöhten und bezuschussten Wärme-und Energievorgaben. Das Dach ist mit Steinziegeln eingedeckt und mit Bauderisolierung gedämmt. Die Decken der Hauptwohnung zeigen komplett sichtbares Holzgebälk. Die Einliegerwohnung bietet eine massive Zementdecke, mit warmen Holzpaneelen verkleidet. Zur ELW gehört eine grosse und sonnige Südterrasse. Die grosse Wohnung verfügt über einen ca. 12 m2 grossen Südbalkon zum Wohnzimmer, einen seitlichen Westbalkon zum Dachgeschoss und einen kleineren Nordbalkon zum Bad. Die räumliche Aufteilung im 1. Obergeschoss: eingerichtete Küche mit Abstell-/ Vorratskammer incl. Waschmaschinen- und Trockneranschluss, grosses Wohn-/ Esszimmer mit offenem Kamin, Büro-/ Kinderzimmer, grosses Schlafzimmer mit nutzbarer Empore, Bad / Dusche / WC / Doppelwaschbecken. Im Dachgeschoss: grosses Schlaf-/ Kinderzimmer, Dusche / WC / Waschbecken, kleiner Abstellraum und Heizraum. Zudem Eingangsflur und Verbindungsflure. Die Treppen bestehen aus massivem Buchenholz und wirken mit ihren Holz-, Glasgeländern sehr wohnlich. Die Einliegerwohnung im Erdgeschoss bietet: Grosses Wohn-/ Esszimmer mit eingerichteter offenen Küche, Schlafzimmer, Büro-/ Kinderzimmer, Bad / Dusche / WC / Doppelwaschbecken, Abstell-/ Vorratsraum incl. Waschmaschinen- und Trockneranschluss, Eingangs- und Verbindungsflur.

Fittings and features, as described

Beheizt wird das Haus durch eine Bosch Gasbrennwerttherme, die im August 2023 neu installiert wurde. Ein Austausch des 220 Liter Warmwasserspeichers erfolgte im Januar 2021. Insoweit kann die gesamte Anlage als neuwertig bezeichnet werden. Alle Räume enthalten eine Fußbodenheizung, die jeweils getrennt reguliert werden kann. Zudem befinden sich in den insgesamt 3 Bädern jeweils zusätzliche Wandheizkörper, die auch als Handtuchwärmer Verwendung finden. Als Heizergänzung ist das Wohnzimmer der Hauptwohnung mit einem stilvollen offenen Kamin (Nennwärmeleistung 8 kW) mit zwei Glasfronten bestückt. Dieser ist funktionsfähig und zum Betrieb zugelassen. Als Raumteiler bietet er zudem einen angenehmen Blickfang.
Darüberhinaus ist das Dach seit Juli 2017 mit einer 8,7 kWp Solaranlage bestückt, deren überschüssiger Strom vertraglich bis zum Juni 2037 zu 12,20 ct/KWh bei den Stadtwerken Kaiserslautern eingespeist wird. Durchschnitt pro Jahr der letzten 5 Jahre: Produnktion: 7770 kWh! Einspeisung: 6570 kWh x 12,20 Ct/kWh = 800,-- Euro pa! Eigenverbrauch: 2900 kWh x 0,32 Ct/kWh = 925,-- Euro pa! Hieraus ergibt sich ein durchschnittlicher Gesamtvorteil von ca. 1725,-- pa. Speicher und Wallbox sind problemlos nachrüstbar.
Beide Wohnungen sind mit guten Einbauküchen versehen, welche mit allen üblichen Markengeräten (teilweise neu) bestückt sind.
Die zwei Hauptbäder umfassen jeweils geräumige Duschen, grosse Badewannen mit Handbrause, WCs und Doppelwaschbecken. Das Zweitbad der Hauptwohnung enthält Dusche, WC und Waschbecken.

Other

Die Einliegerwohnung wurde Mitte 2024 neu vermietet und in diesem Zusammenhang renoviert. Die Kaltmiete beläuft sich zur Zeit auf 780,00 Euro monatlich zuzüglich einem entsprechenden Nebenkostenabschlag. Diese Nettomiete kann einen wesentlichen Beitrag zur eventuell erforderlichen Objektfinanzierung beitragen. Eine Beispielrechnung könnte folgendermassen aussehen: bei z.B.: aktuell 4 % Zins, 1,5 % Tilgung = 5,5 % Annuität (Zins + Tilgung) entspricht dies einem Finanzierungvolumen von ca. 170.000,00 Euro!
Die Hauptwohnung bewohnt derzeit der Eigentümer. Diese wird bei Verkauf nach Vereinbarung frei.
Wie in Kaiserslautern vielfach üblich, handelt es sich bei dem Grundstück um ein „Erbbaugrundstück“ ausgegeben von der Reichswaldgenossenschaft Kaiserslautern. Weitere Erbbaurechtsgeber sind Kirchengemeinden und die Stadt selbst, wobei die vorerwähnte Genossenschaft als moderat bei den Bedingungen gilt. Beim Erbbaurecht bleibt der Geber Eigentümer und der Hauseigentümer, anstatt Zahlung eines einmaligen Kaufpreises, gegen Entgelt Nutzer des Grundstücks. Dieser Erbaurechtsvertrag läuft bis zum 31.12.2097, also noch lange 72 Jahre. Danach kann der Erbbaurechtsgeber die Rückgabe des Grundstücks bei Zahlung einer Entschädigung auf Basis des dann gültigen Verkehrwertes verlangen oder den Erbbaurechtsvertrag erneuern. Das Erneuerungsvorrecht liegt beim aktuellen Nutzer. Insoweit bietet dieses Konstrukt kaum Gefahren hinsichtlich des Nutzereigentums! Allerdings ist zur Zeit ein jährlicher Erbbauzins in Höhe von 2.044,00 Euro (177,33 Euro monatlich) zu zahlen. Diese Kosten werden aktuell über die durschnittliche Ersparnis aus der Solaranlage in Höhe von jährlich 1.725,00 (143,75 Euro monatlich) nahezu neutralisiert. Es verbleiben somit z.Zt. lediglich noch monatlich ca. 34,00 Euro.

Location

Location details

Das Grundstück bietet inclusive Bebauung 395 m2 Fläche und liegt in einem bevorzugten Stadtteil von Kaiserslautern. Das Wohngebiet wurde im Jahr 2000 in einem Stadtwald erschlossen. Die Anliegerstrassen sind verkehrsberuhigt und liegen direkt am Waldrand. Aufgrund fehlendem Durchgangsverkehr ist es sehr ruhig. Der Wald selbst bietet herrliche Spazier- und Fahrradwege, die das direkte naturnahe Umfeld attraktiv gestalten.
Das Wohngebiet ist mit zwei Buslinien direkt an die Stadt angebunden. Diese sind fußläufig in wenigen Minuten gut zu erreichen. Fahrtzeit zur Stadtmitte ab ca. 10 Minuten. In unmittelbarer Nähe befinden sich 2 Kirchen (evangelisch und katholisch), eine Grundschule, ein Kindergarten, Sportstätten (Fussball), ein Cafe mit Backwarenverkauf und eine Pizzeria. Weitere umfangreiche Einkaufsmöglichkeiten bieten Nachbargemeinden bzw. die Stadt selbst bei jeweils ca. 5 km Entfernung.
Die nahe ärztliche Versorgung: Allgemeinmedizin und Zahnarzt sind ca. 3 km entfernt.
Ansonsten bietet Kaiserslautern jegliche medizinische Versorgung einschliesslich dem Krankenhaus, weiterführende Schulen, eine wissenschaftliche Universität sowie umfängliche Kultureinrichtungen jeglicher Art.