Published on 04/06/2026 · Last checked on 15/08/2026
| Type | Top-floor flat |
|---|---|
| Floor | 2 |
| Living area approx. | 95 m² |
| Available from | Nach Vereinbarung |
|---|---|
| Rooms | 3 |
| Year built | 1987 |
|---|---|
| Condition | Well kept |
| Heating | Central heating |
| Fuel type | Gas |
| Floors in the building | 2 |
| Usable floor area | 12 m² |
| Bathrooms | 1 |
| Purchase price | 569.000 € |
|---|---|
| Price per m² | 5,989.47 €/m² |
| Commission | no commission for buyers |
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Objektbeschreibung:
Nachhaltige Bauqualität trifft auf durchdachte Raumökonomie.
Diese gepflegte und lichtdurchflutete 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung befindet sich im 2. Obergeschoss (oberste Etage) einer charmanten und überschaubaren Wohnanlage mit insgesamt 18 Wohneinheiten. Das Gebäude wurde 1987 in solider, wertbeständiger Ziegelbauweise errichtet, was ganzjährig für ein hervorragendes Raumklima sorgt.
Die Immobilie wird direkt vom Eigentümer (keine Haustiere, Nichtraucher) verkauft und befindet sich erst in zweiter Hand. Sie wurde in den vergangenen 20 Jahren von den Eigentümern durchgehend exklusiv eigengenutzt, fortlaufend instand gehalten und wird nun wegen einer beruflichen sowie räumlichen Veränderung auf Wunsch komplett geräumt und besenrein übergeben. Alternativ können diverse Möbelstücke ohne Aufpreis übernommen werden.
Der Dachgeschoss-Bonus (Ihr Quadratmeter-Vorteil):
Die offizielle Wohnfläche ist nach der geltenden Wohnflächenverordnung mit ca. 95,23 m² angegeben. Da Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe zwischen 1,00 und 2,00 Metern gesetzlich nur zu 50 % und Flächen unter 1,00 Meter Höhe überhaupt nicht angerechnet werden, liegt die tatsächliche Grundfläche (Bodenfläche) der Wohnung spürbar höher bei ca. 105–110 m². Sie erwerben hier somit ein spürbar großzügigeres Raumgefühl und real nutzbare Fläche, als es die reinen Papierwerte vermuten lassen. Die architektonisch sehr gelungenen Dachschrägen verleihen den Räumen hierbei eine besondere visuelle Tiefe, unterstreichen die Wertigkeit der Architektur und schaffen ein gestalterisch hochinteressantes Wohnambiente. Der Bezug ist nach Vereinbarung flexibel möglich.
Energieausweis: Verbrauchsausweis vom 16. Oktober 2023, Klasse C, Endenergieverbrauch: 85,3 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger: Erdgas. Der Ausweis ist in der Anzeige beigefügt.
Die Wohnung besticht durch eine gehobene Materialauswahl und exklusive eingepasste Schreinereinbauten, die im Kaufpreis bereits enthalten sind.
Das Entree: Ein einladender, heller Flur mit stilvollem Rundbogen und integrierten Deckenspots empfängt Sie. Der maßangefertigte, deckenhohe und extra tiefe Schreinerschrank (Tiefe: 65 cm, Breite: 90 cm) in modernem Hochglanz-Weiß bietet ein hohes Maß an dezentem Stauraum.
Wohn- & Schlafbereich: Im Schlafzimmer sorgt ein architektonisch markantes Giebelfenster, das bis in die extra hohe Dachspitze reicht, für ein außergewöhnliches Raumgefühl. Das dritte Zimmer (Büro/Kinderzimmer) wurde ebenfalls durch maßgeschneiderte Schreinerschränke unter den Schrägen optimiert, wodurch wertvoller Nutzwert auf Flächen geschaffen wurde, die offiziell nicht zur Wohnfläche zählen.
Küche & Bad: Die maßgefertigte Einbauküche befindet sich in einem sehr guten Zustand und ist mit hochwertigen Markengeräten (Neff, Siemens-Bosch) ausgestattet. Oberhalb des Elektroherds kann bei Bedarf eine Dunstabzugshaube installiert werden. Zwei vor ca. 10 Jahren neu installierte Velux-Dachfenster garantieren optimales Tageslicht und beste Belüftung. Der Raum unter der Schräge ist perfekt für Küchengeräte und einen zusätzlichen Gefrierschrank nutzbar.
Hell gefliestes Badezimmer mit Wanne, Echtglas-Duschabtrennung, Rainshower-Duschkopf und integriertem Waschmaschinenanschluss. Ein beleuchteter Spiegelschrank, Waschtischunterbau und Seitenschränke bieten viel Stauraum.
Fenster & Rollläden: Alle Fenster und Balkontüren wurden vor ca. 13 Jahren umfassend erneuert und sind durchgehend als wärmeisolierte Doppelglasfenster ausgeführt (pflegeleichte Kunststoffrahmen mit außenliegenden, robusten Aluminiumblenden bieten zusätzlich en Sonnenschutz im Sommer). Sämtliche Fenster verfügen über Aluminium-Rollläden, wobei die großen Rolläden an den beiden Balkontüren (Wohnzimmer, Schlafzimmer) komfortabel elektrisch per Knopfdruck bedienbar sind. Bodenbeläge: Hochwertige Feinsteinzeug-Fliesen in Küche und Flur; Laminatboden in allen Wohn- und Schlafräumen.
Die Balkone (Ruhige Lage mit Grünblick): Die Wohnung verfügt über zwei Außenbereiche, die vor ca. 13 Jahren kernsaniert wurden: Ein sonniger Südbalkon (ca. 6,3 m²) am Schlafzimmer sowie eine großzügige Südwest-Balkonterrasse (ca. 8 m²) mit Gelenkarmmarkise am Wohnzimmer. Die Außenbereiche sind zu einem reinen, verkehrsfreien Fußgängerweg für Einwohner und der gegenüberliegenden Wohnbebauung orientiert. Wie auf dem Foto ersichtlich, sorgt der dicht gewachsene, Hecken- und Baumbestand direkt neben und hinter dem Gebäude für einen natürlichen seitlichen Sichtschutz. Zusätzlich grenzt rechts neben dem Haus eine kleine parkähnliche, angelegte Grünfläche an.
Keller:
Ein gemauerter Kellerraum mit Fenster (ca. 3m x 4m, 12 m²), Licht/Strom.
Technik:
Kabelanschluss für Fernsehen und schnelles Internet ist vorhanden (ideal für Home-Office). Im Haus stehen zudem ein gemeinschaftlicher Fahrradraum sowie ein separater Raum zum Trocknen der Wäsche zur Verfügung.
XXL TG Stellplatz:
Zur Wohnung gehört ein außergewöhnlich großer Tiefgaragen-Einzelstellplatz (Nr. 25) direkt am Eingang der Garage. Als Eckstellplatz konzipiert, bietet er mit einer phänomenalen Breite von ca. 3,90 m und einer Länge von 5,00 m maximalen Komfort für SUVs oder Familienautos (bequemes Öffnen aller Türen) sowie zusätzlichen Platz hinter und neben dem PKW. Die gesamte Tiefgarage wurde 2018 aufwendig kernsaniert (keinerlei Sanierungsstau) und seit 2023 mit der techn. Grundvorbereitung für E-Ladestationen (Wallboxen) ausgestattet.
Energy certificate: Consumption certificate dated 16 October 2023, class C, final energy consumption: 85.3 kWh/(m²·a), main energy source: natural gas. The certificate is attached to the listing.
Viewing appointments:
Initial viewings can be arranged by prior appointment. If you are interested, please send us a message stating your full contact details (name, telephone number, e-mail address). We will get in touch with you promptly to arrange an individual private viewing.
Legal notice:
The sale is by private owner. All information has been prepared to the best of our knowledge and belief. Errors, changes, and prior sale reserved. This brochure serves as non-binding preliminary information and does not constitute a binding contractual offer. Only the agreements in the notarized purchase contract are binding for the sale.
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First-class infrastructure in Karlsfeld near Munich.
The property is located in a quiet yet central residential area, within walking distance of Karlsfelder Mitte. The quality of life here is characterized by the perfect balance of urban connectivity and a protected, quiet living atmosphere thanks to the pure courtyard-facing orientation of the residential and outdoor areas.
Mobility: Only a 2-minute walk separates you from the nearest bus stop. From there, there is a direct service to Dachau as well as to the S-Bahn station with a fast connection to Munich city center – ideal for commuters.
Local amenities: All everyday shops, including various supermarkets, discount stores, drugstores, doctors and pharmacies, as well as the GZK Karlsfeld health center, are easily reachable on foot.
Business & leisure: The major employers in the region such as MAN and MTU are in the immediate vicinity. Local sports clubs and the nearby, popular Karlsfelder See recreation area, which can be reached in just a few minutes, provide leisure opportunities.
Education: Day-care centers, primary and secondary schools, as well as the modern, newly built Karlsfeld high school, are located in the immediate area and can be safely reached by children on foot or by bicycle.
