Klassische Moderne mit unverbautem Panorama-Talblick: Hochwertiges Wohnen für Wuppertaler & Pendler

Key facts

Purchase price & costs

About this house

Haus-im-Haus, universelle Eleganz und schwebende Leichtigkeit
Die Immobilie fasziniert durch die klare Geometrie der klassischen Moderne und Stilelemente der Bauhaus-Tradition.
Die Architektur nutzt die Hanglage perfekt aus, um dem Baukörper eine faszinierende Schwerelosigkeit zu verleihen. Den repräsentativen Mittelpunkt des Hauses bildet das ca. 52 m² große Wohnzimmer: Die großzügige, über Eck gehende Fensterfront lässt den puristischen Innenraum nahtlos mit der umgebenden Natur verschmelzen. Der umrahmende L-Balkon folgt dem natürlichen Lauf der Sonne – so wird das wechselnde Tageslicht zu einem gestalterischen Element, das den Raum zu jeder Stunde neu inszeniert.
Eine historische Eiche im Garten setzt dabei einen charakterstarken Akzent und verleiht dem Ausblick eine faszinierende optische Tiefe. Hier empfindet man das Gefühl von Freiheit, Weite und schwebender Leichtigkeit, während sich besonders im Abendlicht ein spektakuläres, unverbaubares Panorama eröffnet, ein Entwurf von universeller Eleganz, der so an jedem besonderen Ort der Welt stehen könnte.
•Fließende Räume und Form folgt Funktion: Man betritt die Wohnung stilvoll über einen verglasten Windfang. An die tageslichthelle Wohndiele schließen sich ein Schlafzimmer sowie ein begehbares Duschbad an. Vom großen Wohnzimmer aus ist die Küche durch eine praktische, zu beiden Seiten zu öffnende Schrankwand angebunden.
•Flexibler Studiobereich (2. Wohnbereich): Von der Wohndiele aus gelangen Sie in den separaten Studio-Bereich (eine vollständig in Ihr Sondereigentum integrierte, ehemalige Einliegerwohnung). Dieser ist mit einem eigenen, zusätzlichen Außeneingang, einem Badezimmer, einer Wirtschaftsküche und einem eigenen Terrassenzugang ausgestattet. Ideal für Freiberufler, als Home-Office, Praxis oder exklusiver Gästebereich.
•Hobby- & Gästepotenzial: Eine Wendeltreppe führt vom Studio hinab in das Untergeschoss. Dank zweier Lichtschächte ist der dortige Raum überraschend hell und einladend – perfekt als Hobbyraum oder Gästezimmer nutzbar.

Rechtliche Eigentumsstruktur & bauliches Potenzial: Haus-im-Haus
Es handelt sich um den Verkauf der oberen, im Grundbuch als Sondereigentum separat eingetragenen Einheit („Haus-im-Haus“-Konzept). Da das Gebäude ursprünglich als Einfamilienhaus konzipiert und errichtet wurde, ist eine bauliche Zusammenführung der beiden Einheiten rein technisch durch den Rückbau einer Glaswand im Treppenhaus jederzeit möglich.
Die untere Einheit befindet sich in Fremdeigentum und steht in keinerlei rechtlicher oder wirtschaftlicher Verbindung zu diesem Angebot. Da diese derzeit ebenfalls separat am Markt angeboten wird, besteht für einen Erwerber rein theoretisch die Möglichkeit, das Gesamtobjekt wieder zu vereinigen.

Fittings and features, as described

Ausstattung & Eckdaten (Das Wichtigste auf einen Blick)
•Kaufpreis: 549.000,00 € (Verhandlungsbasis)
•Baujahr & Stil: 1968; freistehender Architektenhaus-Charakter mit baujahrstypischen Stilelementen (Betonung der Horizontale, puristisches Flachdach, offene Lebensbereiche)
•Grundstücksfläche gesamt: 450 m² von 894 m² Hanggrundstück (Ihr Miteigentumsanteil: 50,33/100 MEA)
•Eigentumsstruktur: Mehrheitsstimmrecht (50,33 % Miteigentumsanteile)
•Ausblick: Unverbauter Panorama-Stadtblick (einzigartiger Talblick aus dem 52 m² großen Wohnzimmer)
•Wohnfläche: ca. 145,65 m² (inklusive 25% Balkon)
•Zusätzliche Nutzfläche: ca. 14,66 m² (hochwertiger Hobbyraum im Untergeschoss, über eine Wendeltreppe erreichbar)
•Zimmeranzahl: 4 Zimmer (großzügiges Platzangebot, sehr flexibler Grundriss)
•Außenbereich: Eigener Balkon in L-Form, eigene Terrasse (ca. 10 m²), kleiner Garten sowie ein charmanter Vorgarten
•Parken: Großer 4/6-Anteil an einer Doppelgarage bereits im Kaufpreis enthalten
Die Garageneinfahrt bietet praktisches Ausbaupotenzial und Raum für individuelle Anpassungen.
•Heizung: Zuverlässige Gasheizung Vitodens 3-W (Baujahr 2008)
•Energetischer Zustand: Vollständige Ummantelung des Hauses mit einem kompletten Wärmedämmverbundsystem (WDVS)
•Dachsubstanz: Flachdach im Jahr 2000 umfassend saniert mit 18 cm Polystyrol-Dämmung – mit zusätzlicher Bitumenschicht für die nächsten 25 Jahre absolut zukunftssicher!
•Gigantisches Solar-Potenzial: Die riesige Flachdachfläche bietet Platz für bis zu 52 Solarpaneele (ca. 23 kWp). Die perfekte Basis für künftige energetische Autarkie und den reibungslosen Umstieg auf eine Wärmepumpe.
•Energieausweis (Verbrauchsausweis): Einstufung in Klasse E, kein akuter gesetzlicher Dämmzwang!
•Internet: Glasfaseranschluss vorhanden (Zukunftssicher für Home-Office)
•Sanierte Hauptentwässerung (2025): Vertikales Regenwasserabflussrohr frisch per Inliner-Verfahren erneuert.

Other

Nachhaltige Moderne
Das visionäre Konzept der Erbauungszeit setzt sich in der energetischen Substanz fort. Das bereits umfassend sanierte Flachdach bietet eine ideale, riesige Nutzfläche für eine Photovoltaik-Anlage mit bis zu 52 Paneelen (ca. 22–23 kWp) – die perfekte Basis für maximale Autarkie.
Das komplett ummantelte Gebäude verfügt über eine solide energetische Hülle und ist für den Betrieb einer hocheffizienten Luft-Wasser-Wärmepumpe (z. B. mit dem zukunftssicheren Kältemittel Propan / R290) bereit.
Energieausweis: Die Einstufung (Klasse E) basiert auf einem Verbrauchsausweis der Vergangenheit (inkl. dezentraler, rein elektrischer Warmwasserbereitung) und spiegelt nicht das tatsächliche Potenzial der gedämmten Hülle wider.

Dachfläche & Photovoltaik-Potenzial
•Hervorragender Zustand: Sanierung im Jahr 2000 mit 18 cm Polystyrol-Dämmung; absolut trocken mit tadelloser Entwässerung.
•Hohe PV-Kapazität: Die überdurchschnittlich große Dachfläche bietet Platz für bis zu 52 Photovoltaik-Paneele (Spitzenleistung von ca. 23,40 kWp).
•Das zentrale Regenwasserabflussrohr wurde 2025 mit inliner saniert.

Heizung & Modernisierung der Heizkörper
Wertvolle Substanz: Massive Design-Heizkörper vorhanden (z. B. allein 7 Meter mit den Maßen 25 x 25 cm im 52 qm großen Wohnzimmer).
•Zukunftssichere Optimierung: Durch Spülen des Rohrnetzes und den Einbau moderner, voreinstellbarer Ventilunterteile wird das System für Jahrzehnte modernisiert.
•Vorteil: Ermöglicht den vorgeschriebenen hydraulischen Abgleich und eine mühelose Regulierung.
•Optisches Upgrade (Optional): Die Heizkörper können demontiert, sandgestrahlt und neu pulverbeschichtet werden

Technische Alternative & Maximale KfW-Förderung
Zwei-Kreis-System: Technisch ideal bei einer späteren Zusammenführung der Wohnungen zu einem Einfamilienhaus.
•Hohe Zuschüsse: Aufgrund veralteter Altkomponenten besteht beim Umstieg auf eine Wärmepumpe voller Anspruch auf den KfW-Zuschuss.
•Erstattung: Je nach Einkommen übernimmt der Staat 55 % bis 70 % der gesamten Umbaukosten.
•Geförderte Umfeldmaßnahmen: Auch das Spülen, die neuen Ventile und der hydraulische Abgleich werden mit demselben Prozentsatz bezuschusst.
Doppelgarage: Begrünung
•Förderfähige Dachbegrünung: Für das Garagendach können staatliche Zuschüsse zur Begrünung beantragt werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, den Bereich der steilen Einfahrt auszubauen.
•50 % Zuschuss von der Stadt Wuppertal: Über das Förderprogramm „Dach- und Fassadenbegrünung“ erstattet die Stadt bis zu 30 € pro Quadratmeter für Material und Umsetzung.
•60 % dauerhafte Gebührensenkung: Die Stadt Wuppertal reduziert die laufende Niederschlagsgebühr (Abwasser) für dieses Gründach dauerhaft um mehr als die Hälfte.
Steuerbonus vom Finanzamt: Bei Vergabe an Handwerker können 20 % der Arbeitskosten direkt von der Steuer abgesetzt werden (§ 35a EStG). Grenzt die Garage ans Wohnhaus, sind bei gleichzeitiger Dämmung sogar 20 % der Gesamtkosten absetzbar (§ 35c EStG).

Location

Location details

Hochwertiges Wohnen für Wuppertaler & Pendler
Mikrolage
Das 1969 von Konrad & Uhlmann erbaute, freistehende Architektenhaus befindet sich in einem exklusiven Wohnviertel, das für das nahegelegene Haus Pescher von Richard Neutra bekannt ist. Hier spiegelt sich noch der Geist jener Epoche wider, in der Architektur das Ideal des Biorealismus atmete – die Lage bietet einen fließenden Übergang zwischen unberührtem Naturraum und urbaner Achse. Für Freizeit und Erholung liegen die Friedenshöhe und das Naturschutzgebiet Gelpetal direkt vor der Tür. Auch die Bergische Universität Wuppertal ist in wenigen Minuten erreicht – der Hauptcampus liegt 2 km entfernt, der Campus Freudenberg sogar nur 350 m. Die nächste Bushaltestelle für den lokalen ÖPNV erreichen Sie bequem zu Fuß in 3 Minuten.
Makrolage & Anbindung
Dank der hervorragenden Anbindung an die L418 (ca. 200 m) ist die überregionale Infrastruktur optimal erschlossen: Die A46 nach Düsseldorf, die A3 nach Köln sowie der Düsseldorfer Flughafen sind in kürzester Zeit erreichbar – ideal für Pendler, die eine außergewöhnliche Wohnumgebung suchen. Die Elberfelder Innenstadt und der Hauptbahnhof Wuppertal befinden sich in ca. 3 km Entfernung.