De woonoppervlakte bepaalt de koopprijs, de huurprijs en de bijkomende kosten – en bijna geen enkel cijfer wordt zo vaak verkeerd opgegeven. Of een balkon slechts voor een kwart meetelt of de schuine dakwand helemaal niet, wordt in Duitsland geregeld door de Verordening inzake woonoppervlakten (WoFlV). Wij leggen u uit welke oppervlakten volledig, gedeeltelijk of helemaal niet worden meegerekend – en waarom een onjuiste opgave van het aantal vierkante meters in de verkoopbrochure duur kan uitpakken voor verkopers.
Wat is de Verordening inzake woonoppervlakten – en wanneer geldt deze?
De Verordening inzake woonoppervlakten (WoFlV) is sinds 1 januari 2004 van kracht en bepaalt landelijk uniform hoe de woonoppervlakte van een woning of huis moet worden vastgesteld. Verplicht voorgeschreven is deze vooral voor gereguleerde woningen, bij de sociale woningbouw en voor de huurtoeslag. In het vrij gefinancierde huurrecht en bij de aankoop van onroerend goed geldt zij niet automatisch, maar in de praktijk en in de rechtspraak heeft zij zich wel als de doorslaggevende standaard gevestigd.
Het Duitse Bundesgerichtshof gaat ervan uit dat bij twijfel de WoFlV moet worden toegepast wanneer de partijen niets anders zijn overeengekomen. Wie tegenwoordig een woonoppervlakte opgeeft, moet zich daarom aan deze verordening oriënteren – al het andere leidt al snel tot geschillen over het aantal vierkante meters.
Welke ruimtes behoren tot de woonoppervlakte?
Volgens § 2 WoFlV omvat de woonoppervlakte de vloeroppervlakken van alle ruimtes die uitsluitend bij een woning horen. De klassieke woonruimtes tellen volledig mee – woon- en slaapkamers, keuken, hal, badkamer en gastentoilet. Eveneens tot de woonoppervlakte behoren:
- serres, zwembaden en soortgelijke aan alle zijden gesloten ruimtes
- balkons, loggia’s, daktuinen en terrassen (echter slechts gedeeltelijk, zie hieronder)
Uitdrukkelijk niet tot de woonoppervlakte behoren daarentegen:
- kelderruimtes, bergruimtes en vervangende kelderruimtes buiten de woning
- wasruimtes, zolders en droogruimtes
- verwarmingsruimtes en garages
- ruimtes die niet voldoen aan de bouwrechtelijke voorschriften van de deelstaten
- bedrijfsruimtes
Een veelvoorkomend misverstand: Een uitgebouwde, maar bouwrechtelijk niet als verblijfsruimte goedgekeurde kelderruimte mag niet als woonoppervlakte worden verkocht – zelfs niet als deze verwarmd en betegeld is. Deze telt hooguit als gebruiksoppervlakte.
Welke oppervlakten tellen slechts gedeeltelijk mee?
Doorslaggevend voor de berekening is de vrije hoogte van een ruimte, dus de afstand tussen de vloer en het plafond. § 4 WoFlV hanteert de volgende staffeling voor de berekening:
- Volledige berekening (100 %): ruimtes en delen van ruimtes met een vrije hoogte van minimaal 2 meter.
- Halve berekening (50 %): ruimtes en delen van ruimtes met een hoogte van minimaal 1 meter tot minder dan 2 meter – het klassieke geval van een dakhelling.
- Geen berekening (0 %): oppervlakken met een hoogte van minder dan 1 meter blijven volledig buiten beschouwing.
- Halve berekening (50 %): onverwarmde serres en zwembaden.
- In de regel een kwart (25 %): balkons, loggia's, daktuinen en terrassen – echter maximaal de helft.
Bij balkons en terrassen staat de verordening een percentage van 25 tot 50 procent toe. In de praktijk wordt vrijwel altijd met een kwart gerekend. Het hogere percentage van 50 procent komt alleen in aanmerking bij bijzonder hoogwaardige buitenruimtes, bijvoorbeeld bij een overdekt, tegen de wind beschut balkon op het zuiden. Wie zonder meer de helft toepast, loopt het risico op een te hoge en daarmee aanvechtbare oppervlaktespecificatie.
Voorbeeld: woonoppervlak op de zolder berekenen
Bij een zolderkamer wordt de staffeling naar hoogte bijzonder duidelijk. Stel dat een ruimte 5 meter diep en 4 meter breed is (20 m² grondoppervlak) en het dak schuin afloopt:
- Het gebied met een hoogte van minimaal 2 meter meet 10 m² en telt volledig mee: 10 m²
- Het gebied tussen 1 en 2 meter meet 6 m² en telt voor de helft mee: 3 m²
- Het gebied onder 1 meter meet 4 m² en telt niet mee: 0 m²
Van 20 vierkante meter grondoppervlak blijft zo slechts 13 vierkante meter berekenbaar woonoppervlak over. Dit verschil van 35 procent laat zien waarom juist zolderwoningen zo foutgevoelig zijn.
Wat wordt van het grondoppervlak afgetrokken?
Voor het bepalen van het grondoppervlak gelden volgens § 3 WoFlV de vrije maten tussen de bouwelementen. Vast ingebouwde voorwerpen zoals een inbouwkeuken, een badkuip of een tegelkachel verminderen het grondoppervlak niet – het oppervlak eronder telt mee. Daarentegen moeten de volgende zaken worden afgetrokken:
- Schoorstenen, voorzetwanden, vrijstaande pijlers en zuilen, voor zover deze hoger zijn dan 1,50 meter en hun grondoppervlak meer dan 0,1 m² bedraagt
- Trappen met meer dan drie treden en de bijbehorende bordessen
WoFlV of DIN 277 – waarom de methode bepalend is voor het aantal vierkante meters
Naast de WoFlV bestaat de norm DIN 277, die eigenlijk bedoeld is voor planning en kostenberekening in de bouw. Deze kent geen staffeling naar hoogte en geen gereduceerde berekening: Volgens DIN 277 telt schuine dakvlakken volledig mee, en ook kelder- of bergruimtes worden voor 100 procent meegerekend. Het resultaat valt daarom bijna altijd hoger uit dan volgens de WoFlV.
Voor verkopers is dat verleidelijk, voor kopers en huurders misleidend. Wanneer een volgens DIN 277 berekende oppervlakte als „woonoppervlakte" wordt aangeboden, ontstaat al snel een afwijking van 10 procent of meer ten opzichte van de WoFlV. Daarom raden wij aan om in de brochure altijd te vermelden volgens welke methode de oppervlakte is berekend. Voor huur- en koopovereenkomsten is de WoFlV de relevante standaard.
Aansprakelijkheidsrisico: wanneer de vierkante-metervermelding in de brochure niet klopt
De woonoppervlakte is geen vrijblijvende marketingwaarde. Als de werkelijke oppervlakte afwijkt van de opgegeven oppervlakte, dreigen concrete juridische gevolgen – zowel in het huurrecht als in het kooprecht.
In het huurrecht geldt een vaste lijn van het Bundesgerichtshof: als de werkelijke woonoppervlakte meer dan 10 procent kleiner is dan in de huurovereenkomst vermeld, is er sprake van een gebrek aan het gehuurde. De huurder mag de huur verlagen zonder een concrete benadeling te hoeven aantonen. Voor huurverhogingen is volgens recentere rechtspraak daarentegen altijd de werkelijke oppervlakte bepalend – de vroegere tolerantie van 10 procent heeft het BGH hier opgegeven.
In het kooprecht ligt de situatie genuanceerder. Een oppervlaktevermelding wordt alleen dan een bindende „hoedanigheid" wanneer deze wordt opgenomen in de notariële koopovereenkomst (§ 311b BGB). Een vermelding die alleen in de makelaarsbrochure staat, geeft doorgaans nog geen aanleiding tot aanspraken uit hoofde van garantie. Notariële koopovereenkomsten bevatten bovendien vrijwel altijd een uitsluiting van garantie („gekocht zoals bezichtigd").
Deze uitsluiting beschermt de verkoper echter niet wanneer hij de oppervlakte opzettelijk onjuist heeft opgegeven. Wie een woonoppervlakte „op goed geluk" noemt zonder deze te kennen, of een hem bekende fout verzwijgt, blijft ondanks de uitsluiting aansprakelijk. Volgens de rechtspraak is het niet voldoende om de koper slechts in staat te stellen de fout zelf te herkennen – de verkoper moet een eenmaal gewekte onjuiste voorstelling uit eigen beweging corrigeren. Als opzet kan worden bewezen, kan de koper de koopprijs verlagen of schadevergoeding eisen.
Ons advies: bepaal de woonoppervlakte vóór de verkoop zorgvuldig volgens de WoFlV – bij twijfel door een deskundige – en vermeld openlijk de gebruikte methode. Zo beschermt u zich tegen naheffingen en wekt u vertrouwen bij de geïnteresseerden.
FAQ over de berekening van de woonoppervlakte
Telt het balkon mee voor de woonoppervlakte?
Ja, maar slechts naar rato. Volgens § 4 WoFlV worden balkons, loggia’s, daktuinen en terrassen doorgaans voor een kwart (25 %) meegerekend, maximaal voor de helft. Het hogere percentage is alleen gerechtvaardigd bij bijzonder hoogwaardige buitenruimtes.
Wordt de kelder meegerekend voor de woonoppervlakte?
Nee. Kelderruimtes, bergingen buiten de woning, wasruimtes en verwarmingsruimtes behoren volgens § 2 WoFlV niet tot de woonoppervlakte – ook niet wanneer ze zijn uitgebouwd, zolang ze bouwrechtelijk niet als verblijfsruimte zijn goedgekeurd.
Hoe worden schuine daken berekend?
Op basis van de vrije hoogte: oppervlakken vanaf 2 meter hoogte tellen volledig mee, oppervlakken tussen 1 en 2 meter voor de helft, oppervlakken onder 1 meter helemaal niet. Vooral bij zolders vermindert dit de meetellende oppervlakte vaak aanzienlijk.
Wat is het verschil tussen WoFlV en DIN 277?
De WoFlV rekent oppervlakken afhankelijk van hoogte en soort slechts naar rato mee en sluit nevenruimtes uit. DIN 277 rekent vrijwel alles volledig mee, ook kelders en schuine daken. Voor huur- en koopovereenkomsten is de WoFlV de juiste basis.
Mag ik de woonoppervlakte zelf berekenen?
Ja. Met een duimstok of laserafstandsmeter en de regels van de WoFlV kunt u de oppervlakte zelf bepalen. Bij ingewikkelde plattegronden, schuine daken of bij een geschil wordt echter een opmeting door een deskundige aanbevolen.
Conclusie: nauwkeurigheid loont
De correcte woonoppervlakte vormt de basis voor een eerlijke prijs en een juridisch correcte verkoop. Wie de regels van de woonoppervlakteverordening kent, weet dat balkons slechts voor een kwart en schuine daken alleen op basis van de hoogte meetellen – en dat kelder, garage en verwarmingsruimte buiten beschouwing blijven. Voor verkopers loont zorgvuldigheid dubbel: een correct volgens de WoFlV bepaalde en transparant gedocumenteerde oppervlakte voorkomt prijsverminderingen, schadevergoedingsclaims en geschillen na de koop. Bij twijfel is het honorarium voor een professionele opmeting goed geïnvesteerd geld.