Житлова площа впливає на ціну купівлі, розмір орендної плати та додаткові витрати – і навряд чи якийсь показник так часто вказують неправильно. Чи зараховується балкон лише на чверть, чи мансардний скат даху взагалі не враховується, у Німеччині регулює Положення про житлову площу (WoFlV). Ми пояснюємо, які площі враховуються повністю, частково або не враховуються взагалі – і чому неправильне зазначення квадратних метрів в експозе може дорого коштувати продавцям.
Що таке Положення про житлову площу – і коли воно застосовується?
Положення про житлову площу (WoFlV) набуло чинності 1 січня 2004 року та встановлює єдині для всієї Німеччини правила визначення житлової площі квартири або будинку. Воно є обов’язковим насамперед для житла з регульованою ціною, у межах державної підтримки соціального житла та для отримання житлової допомоги. У вільно фінансованому орендному праві та під час купівлі нерухомості воно не застосовується автоматично, однак на практиці та в судовій практиці утвердилося як вирішальний стандарт.
Федеральний верховний суд виходить із того, що в разі сумнівів застосовується WoFlV, якщо сторони не домовилися про інше. Тому той, хто сьогодні зазначає житлову площу, має орієнтуватися на це положення – усе інше швидко призводить до суперечок щодо квадратних метрів.
Які приміщення належать до житлової площі?
Відповідно до § 2 WoFlV, житлова площа охоплює площі підлоги всіх приміщень, які виключно належать до квартири. Повністю враховуються класичні житлові приміщення – вітальня та спальня, кухня, коридор, ванна кімната й туалет для гостей. До житлової площі також належать:
- зимові сади, басейни та подібні приміщення, повністю закриті з усіх боків
- балкони, лоджії, дахи-сади та тераси (однак лише частково, див. нижче)
Натомість прямо не належать до житлової площі:
- підвальні приміщення, комори та приміщення-замінники підвалу за межами квартири
- пральні, горищні та сушильні приміщення
- приміщення для опалювального обладнання та гаражі
- приміщення, які не відповідають будівельно-правовим вимогам федеральних земель
- комерційні приміщення
Поширена помилка: облаштоване, але не дозволене будівельним законодавством як житлове приміщення підвальне приміщення не можна продавати як житлову площу – навіть якщо воно опалюється та облицьоване плиткою. Воно може враховуватися лише як корисна площа.
Які площі враховуються лише частково?
Вирішальне значення для врахування має висота приміщення у світлі, тобто відстань між підлогою та стелею. § 4 WoFlV встановлює такі правила зарахування:
- Повне зарахування (100 %): приміщення та частини приміщень із чистою висотою щонайменше 2 метри.
- Половинне зарахування (50 %): приміщення та частини приміщень заввишки щонайменше 1 метр, але менше 2 метрів — класичний випадок скошеного даху.
- Без зарахування (0 %): площі заввишки менше 1 метра повністю не враховуються.
- Половинне зарахування (50 %): неопалювані зимові сади та басейни.
- Як правило, чверть (25 %): балкони, лоджії, дахи-сади та тераси — однак не більше половини.
Для балконів і терас норматив допускає діапазон від 25 до 50 відсотків. На практиці майже завжди розраховують одну чверть. Вища частка у 50 відсотків можлива лише для особливо якісних відкритих площ, наприклад критого, захищеного від вітру балкона, орієнтованого на південь. Той, хто беззастережно застосовує половину, ризикує отримати завищене, а отже оскаржуване зазначення площі.
Приклад: розрахунок житлової площі на мансардному поверсі
На прикладі мансардної кімнати розподіл за висотою стає особливо наочним. Припустімо, приміщення має 5 метрів у глибину та 4 метри в ширину (20 м² площі основи), а дах похило знижується:
- Ділянка заввишки щонайменше 2 метри має 10 м² і зараховується повністю: 10 м²
- Ділянка заввишки від 1 до 2 метрів має 6 м² і зараховується наполовину: 3 м²
- Ділянка заввишки менше 1 метра має 4 м² і не зараховується: 0 м²
Таким чином, із 20 квадратних метрів площі основи виходить лише 13 квадратних метрів житлової площі, що зараховується. Ця різниця у 35 відсотків показує, чому саме мансардні квартири такі схильні до помилок.
Що віднімається від площі основи?
Для визначення площі основи згідно з § 3 WoFlV застосовуються чисті розміри між будівельними елементами. Стаціонарно вбудовані предмети, такі як вбудована кухня, ванна або кахельна піч, не зменшують площу основи — площа під ними враховується. Натомість віднімаються:
- димоходи, облицювання стін, окремо стоячі пілони та колони, якщо їхня висота перевищує 1,50 метра, а площа основи становить понад 0,1 м²
- сходи з більш ніж трьома підйомами та їхні сходові майданчики
WoFlV чи DIN 277 — чому методика визначає кількість квадратних метрів
Окрім WoFlV, існує стандарт DIN 277, який спочатку призначений для планування та розрахунку витрат у будівництві. Він не передбачає розподілу за висотою та зменшеного зарахування: згідно з DIN 277 враховує мансардні скоси повністю, а підвальні та комори також зараховуються на 100 відсотків. Тому результат майже завжди виходить більшим, ніж за WoFlV.
Для продавців це привабливо, а для покупців і орендарів — оманливо. Якщо площу, визначену за DIN 277, пропонують як «житлову площу», різниця порівняно з WoFlV швидко може становити 10 відсотків і більше. Тому ми рекомендуємо завжди зазначати в експозе, за яким методом розраховано площу. Для договорів оренди та купівлі основним стандартом є WoFlV.
Ризик відповідальності: якщо зазначена в експозе площа в квадратних метрах неправильна
Житлова площа — це не необов’язкова маркетингова цифра. Якщо фактична площа відрізняється від зазначеної, можливі конкретні правові наслідки — як у праві оренди, так і в праві купівлі.
У праві оренди діє усталена позиція Федерального верховного суду Німеччини: якщо фактична житлова площа більш ніж на 10 відсотків менша за зазначену в договорі оренди, це є недоліком орендованого майна. Орендар може зменшити орендну плату, не доводячи конкретного погіршення користування. Для підвищення орендної плати, навпаки, відповідно до новішої судової практики завжди має значення фактична площа — BGH скасував тут колишнє 10-відсоткове допустиме відхилення.
У праві купівлі ситуація складніша. Зазначення площі стає обов’язковою «характеристикою» лише тоді, коли воно включене до нотаріального договору купівлі (§ 311b BGB). Зазначення, яке міститься лише в експозе маклера, як правило, ще не породжує гарантійних вимог. Нотаріальні договори купівлі, крім того, майже завжди містять виключення гарантії («куплено в оглянутому стані»).
Однак це виключення не захищає продавця, якщо він навмисно неправильно зазначив площу. Той, хто називає житлову площу «зі стелі», не знаючи її, або замовчує відому йому помилку, несе відповідальність попри виключення. Відповідно до судової практики недостатньо лише дати покупцеві можливість самостійно виявити помилку — продавець повинен сам виправити вже створене хибне уявлення. Якщо умисне введення в оману буде доведено, покупець може вимагати зменшення купівельної ціни або відшкодування збитків.
Наша порада: перед продажем ретельно визначте житлову площу відповідно до WoFlV — у разі сумнівів за допомогою експерта — і відкрито зазначте використаний метод. Це захистить вас від додаткових вимог і створить довіру узацікавленій особі.
FAQ щодо розрахунку житлової площі
Чи зараховується балкон до житлової площі?
Так, але лише частково. Відповідно до § 4 WoFlV балкони, лоджії, дахи-сади та тераси, як правило, зараховуються на одну чверть (25 %), максимум на половину. Вища частка виправдана лише для особливо якісних відкритих площ.
Чи зараховується підвал до житлової площі?
Ні. Підвальні приміщення, комори за межами квартири, пральні та приміщення для опалення відповідно до § 2 WoFlV не належать до житлової площі — навіть якщо вони облаштовані, доки вони не затверджені будівельним законодавством як приміщення для перебування людей.
Як розраховуються приміщення зі скошеною стелею?
За чистою висотою: площі заввишки від 2 метрів зараховуються повністю, площі заввишки від 1 до 2 метрів — наполовину, площі заввишки менше 1 метра не зараховуються взагалі. Особливо на мансардних поверхах це часто суттєво зменшує площу, що підлягає зарахуванню.
У чому різниця між WoFlV і DIN 277?
WoFlV зараховує площі залежно від висоти та виду лише частково й виключає допоміжні приміщення. DIN 277 зараховує майже все повністю, зокрема підвали та приміщення зі скошеною стелею. Для договорів оренди та купівлі-продажу правильною основою є WoFlV.
Чи можу я самостійно розрахувати житлову площу?
Так. За допомогою рулетки або лазерного далекоміра та правил WoFlV ви можете самостійно визначити площу. Однак у разі складних планувань, скошених стель або спору рекомендується провести обмір за участю експерта.
Висновок: точність окупається
Правильна житлова площа є основою справедливої ціни та юридично безпечного продажу. Той, хто знає правила положення про житлову площу, розуміє, що балкони зараховуються лише на одну чверть, а приміщення зі скошеною стелею — лише залежно від висоти, тоді як підвал, гараж і приміщення для опалення не враховуються. Для продавців ретельність вигідна подвійно: площа, точно визначена відповідно до WoFlV і прозоро задокументована, запобігає зниженню ціни, вимогам про відшкодування збитків і спорам після купівлі. У разі сумнівів гонорар за професійний обмір є добре інвестованими коштами.