Over dit huis.
Warum Miete zahlen, wenn sich das Eigenheim fast von allein finanziert? In diesem charmanten Fachwerkhaus kann man selbst auf 116 m² im Maisonette-DG wohnen und die restlichen 3 Wohnungen zahlen die Kreditrate ab! (Rechnerischer Eigenanteil nur ca. 700 € mtl.!). IST-Zustand.
Die Eckdaten auf einen Blick
•Kaufpreis: 397.000 € – PROVISIONSFREI direkt vom Eigentümer!
•Mieteinnahmen: 2000,- bis 7500,- monatlich durch Monteurwohnungen möglich
•Wohnfläche: ca. 270 m² (aufgeteilt auf 4 flexible Wohneinheiten)
•Grundstück: ca. 416 m² in sonniger, leichter Südhang-Lage
•Nutzfläche: ca. 120 m² zusätzliche Reserve (Scheune, Werkstatt, Garage) + 3 Stellplätze, 2-4 weitere Stellplätze sind möglich.
•Energieeffizienz: Klasse D (124,60 kWh/(m²·a)) – umfassend energetisch saniert
•Lage: Ruhige Spielstraße im gemütlichen Ortskern von 72189 Vöhringen
•Verfügbarkeit: Die 116 m² Masionette ist bezugsfrei.
Objektbeschreibung
Suchen Sie eine Immobilie, die sich flexibel an Ihre Lebensentwürfe anpasst und sich (fast) von allein trägt?
Dieses gepflegte, von 2004 bis 2012 umfassend renovierte Fachwerkhaus bietet Ihnen mit 4 flexiblen Wohneinheiten und einer großzügigen Scheune unzählige Nutzungsmöglichkeiten. Ob als Mehrgenerationenhaus, zur teilweisen Eigennutzung mit attraktiver Refinanzierung durch Vermietung oder als reine Kapitalanlage, sowie als Kombination aus Wohnen und Gewerbe – hier finden Sie den nötigen Freiraum.
Das Objekt besticht durch die solide Verbindung von historischem Charme und moderner Substanz. Es liegt ruhig in einer familienfreundlichen Spielstraße im Ortskern von Vöhringen. Sie profitieren von einer hervorragenden Infrastruktur und der direkten Nähe zu allen wichtigen Einrichtungen des täglichen Bedarfs.
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Wirtschaftliche Betrachtung & Ihr Finanzierungsvorteil
•Sehr guter Quadratmeterpreis: Mit nur ca. 1.470 €/m² liegt diese Immobilie deutlich unter dem regionalen Durchschnitt für sanierte Altbauten in Vöhringen (üblicherweise 2.000 € – 3.000 €/m²). Sie kaufen hier mit Wertsteigerungspotenzial und solider Substanz.
•Gute Einnahmen: Die bisherige Ist-Kaltmiete bei Voll- und Normalvermietung betrug 2.050 € monatlich. Bei zusätzlicher Vermietung der Garage, Stellplätze und evtl. Scheunenflächen ist mehr möglich.
•Bonus: 2-4 weitere Stellplätze wären im unteren Teil des Gartens möglich, was für eine gewerbliche Nutzung und/oder Monteur-Wohnungen sehr praktisch ist.
•Einnahmen von 4000,- bis 5000,- €/mtl. sind durch ergänzende Möblierung der zwei 2 Zi-Wohnungen im EG und OG als 4 Monteur-Wohnungen kurzfristig möglich. Siehe Infos unten bei „Sonstiges“.
•Aktueller Status: Die großzügige Maisonette-Wohnung im DG ist bereits bezugsfrei. Alle 3 anderen Wohnungen erzielen 1300,-/mtl. Mieteinnahmen.
Raumaufteilung & Einheiten
•Erdgeschoss (ca. 33 m² Einliegerwohnung / Büro)
2 Zimmer, Einbauküche, modernes Tageslichtbad + ca. 10 m² separater Lagerraum. Vom Treppenhaus gibt es noch einen direkten Zugang zur Scheune.
•Obergeschoss (zwei Wohneinheiten)
o3 Zi-Wohnung (ca. 77 m²): Großzügiger Schnitt mit einer Wohn-Küche, Bad und praktischem separatem Abstellraum.
o2 Zi-Wohnung (ca. 49 m²): 2 gemütliche Zimmer mit Verbindungstür und jeweils zusätzlichem Eingang über das Treppenhaus. Dazugehörende Küche und Bad ist auch separat zugänglich. Ideal auch als WG nutzbar.
•Dachgeschoss (Maisonette – ca. 116 m² Gesamtfläche)
Ein Wohntraum (ca. 71 m²) über zwei Ebenen. Großzügiger, offener Wohn-Essbereich mit Einbauküche und Bad. Im Dachspitz sind noch 2 Räume und eine kleine Ausbaureserve vorhanden.
Das Highlight ist der ehemalige Bühnenbereich mit bis zu 5,50 m Raumhöhe, der als Seminar- oder Atelierraum (45 m²) ausgebaut wurde.
Fittingen en kenmerken, zoals beschreven
Ausstattung & Sanierungen (2004–2012)
•Heizung & Technik: Jede Einheit kann mit Holz kostengünstig und nachhaltig beheizt werden oder man nutzt die Ölzentralheizung (2004). Die Elektrik inklusive des Zählerschranks sowie alle Wasserleitungen wurden erneuert.
•Wärmeschutz & Energetik: Die Außenfassade wurde fachmännisch gedämmt und neu verputzt. Das Dach ist ebenfalls gedämmt und die Dachziegel in einem guten Zustand. Das gesamte Haus wurde mit neuen Isolierglasfenstern ausgestattet.
•Ambiente: Alle 4 Tageslichtbäder wurden modernisiert. Die Böden sind pflegeleicht mit Laminat oder Fliesen ausgestattet. In jeder Wohneinheit waren eigene Kachel- oder Kaminöfen für behagliche, kostengünstige Wärme vorhanden, im DG sogar 2. Der Kachelofen und zwei Kaminofenplätze können jederzeit wieder mit aktuellen Öfen ergänzt werden, 2 Kaminöfen werden regelmäßig genutzt.
Fazit: Eine wertbeständige Immobilie für Käufer, die Raum für Individualität suchen und die Vorteile einer möglichen Teil- oder Ganzvermietung zu schätzen wissen.
ODER - der Rendite-Knaller, wenn man das Konzept der Monteur-Wohnungen für alle 4 Wohnungen anwendet, sind bis zu 7500,-/mtl. über die Monteurzimmer bei mtl. halber Belegung möglich.
Overige gevallen
Die Architektur bietet hier ein echtes Rendite-Tuning:
Die Option, die 2-Zimmer-Wohnung flexibel auf Monteurzimmer-Vermietung umzustellen, hebt das Objekt aus dem klassischen Standardmarkt heraus. Durch den separaten Zugang der Zimmer und des Sanitärbereichs über das Treppenhaus lässt sich diese Einheit ohne bauliche Veränderungen als separate Einbett- oder Zweibettzimmer nutzen.
Das wirtschaftliche Potenzial der Monteursvermietung
Im Raum Vöhringen/Sulz/Oberndorf gibt es durch die nahe A81 und die dort ansässigen Industrie- und Handwerksbetriebe eine konstante Nachfrage nach bezahlbaren Monteursunterkünften.
•Preise am Markt: Für voll ausgestattete Monteurszimmer (inkl. WLAN, Möbeln, Küchenmitnutzung) werden in der Region realistisch 20 € bis 30 € pro Nacht und Person aufgerufen.
•Rechenbeispiel bei Auslastung: Wenn Sie die beiden Zimmer mit jeweils zwei Personen belegen (4 Betten gesamt) und eine konservative Auslastung von nur 50 % im Monat (15 Tage) ansetzen:
o4 Personen × 25 € × 15 Tage = 1.500 € Brutto-Einnahmen pro Monat – nur für diese eine Wohnung.
•Der Rendite-Sprung: Selbst nach Abzug von erhöhten Nebenkosten (Strom, Wasser, Reinigung, Internet) wirft diese Wohnung so potenziell mehr ab als im normalen Mietverhältnis. Für Investoren, die bereit sind, diesen kleinen Mehraufwand (Möblierung, Buchungsverwaltung) zu tragen, wandert die Gesamtrendite des Hauses damit deutlich über die 6-Prozent-Marke.
- Im EG wäre die Monteursvermietung auch möglich, da die 2 Zimmer und das Bad auch über das Treppenhaus zugänglich sind. So wären zusätzliche 1500 €/mtl. möglich. Was eine mögliche Gesamtmiete bei Vollvermietung plus Monteursvermietung 1400,- plus 3000,- = 4400,- € Brutto-Einnahmen pro Monat ergibt.
- Das wäre sogar auch im DG gut möglich: den großzügigen Wohn/Ess-bereich mit Küche, sowie das Bad (Wanne, Dusche, WT und WC) zur Gemeinschaftsnutzung und 4 separate Zimmer, was bei vorsichtiger Rechnung nochmal ca 3000,- mtl. Mieteinnahmen gäbe.
- 3-Zi-Wohnung im EG wäre auch für 2-3 Monteurzimmer möglich. Es hatten auch schon 6 Monteure dort gewohnt.
Fazit Besonderheiten als „Umsatz-Hebel“:
1.Flexibles Grundriss-Konzept: Der Treppenhaus-Zugang bzw. die Raumaufteilung im DG und OG zu jedem Raum ermöglicht maximale Privatsphäre bei der Zimmervermietung, ohne dass die Mieter sich gegenseitig in der Wohnung stören. Potenzial für bis zu 10 Monteurzimmer. Enorme Rendite; bis zu 7500,-/mtl. über die Monteurzimmer bei mtl. halber Belegung
2.Sofortiger Cashflow + Ausbaureserve: Der Käufer übernimmt ab Tag 1 die sicheren 1.300 € (bzw. den Anteil der anderen beiden Wohnungen) und kann die 2-Zimmer-Wohnung im OG und im EG direkt im höherpreisigen Monteurssegment testen, während er die große Maisonette-Wohnung selbst bezieht oder ebenfalls vermietet.
3.Möblierung als Steuersparmodell: Ein Investor kann die Kosten für die Erstmöblierung der Monteurswohnung direkt steuerlich abschreiben, was die Immobilie als Anlageobjekt nochmals attraktiver macht.
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Lage & Infrastruktur
72189 Vöhringen überzeugt durch seine strategisch günstige Lage zwischen Stuttgart und dem Bodensee (jeweils ca. 1 Std. Fahrtzeit).
•Anbindung: Nur 2,5 km zur A81 (Auffahrt Sulz) ca. 5 Minuten Auffahrt Oberndorf.
•Versorgung: Bäcker, Metzger, Supermarkt, Banken, Apotheke, Kindergarten und Grundschule sind bequem zu Fuß erreichbar.
