Kat mülkiyeti beyanı olmadan kat mülkiyeti bulunmaz: Sadece bu belge, çok daireli bir binaya sahip taşınmazı ayrı ve satılabilir konut birimlerine dönüştürür. Bu nedenle alıcılar ve bankaları için kat mülkiyeti beyanı, tapu sicil suretinin yanı sıra en önemli hukuki belgedir – bu belge olmadan neredeyse hiçbir finansman onaylanmaz. Kat mülkiyeti beyanının neleri düzenlediğini, konut satışında neden zorunlu olarak talep edildiğini ve alıcı veya satıcı olarak nelere dikkat etmeniz gerektiğini açıklıyoruz.
Kat mülkiyeti beyanı nedir?
Kat mülkiyeti beyanı, taşınmaz malikinin tapu sicil müdürlüğüne verdiği ve bir taşınmaz üzerindeki mülkiyeti, her bir pay ile belirli bir konut üzerindeki bağımsız mülkiyetin bağlantılı olacağı şekilde paylı mülkiyet paylarına ayırma beyanıdır (WEG § 8). Basitçe ifade etmek gerekirse, her kat mülkiyetinin doğum belgesidir. Tapu siciline tescil edilmesiyle, tek bir binadan hukuken bağımsız kat mülkiyeti oluşur; bu mülkiyet ayrı olarak satılabilir, teminat gösterilebilir ve miras bırakılabilir.
Kat mülkiyeti beyanı noter tarafından düzenlenir ve tapu sicil müdürlüğüne teslim edilir. Her konut için ayrı bir kat mülkiyeti tapu sicil sayfası oluşturulur. Birden fazla malik bölüşümü sözleşmeyle düzenliyorsa, kanun bunu kat mülkiyeti paylaşım sözleşmesi olarak adlandırır (WEG § 3) – içerik bakımından aynı işlevi yerine getirir.
Kat mülkiyeti beyanı neleri düzenler?
Kat mülkiyeti beyanı, bina içindeki görünmez sınırları belirler. Dört hususu bağlayıcı şekilde düzenler:
- Bağımsız mülkiyet: yalnızca size ait olan alanlar – konutun kendisi, genellikle bodrum ve depo alanları, çoğu zaman park yerleri de. Kanun, park yerlerinin alan olarak kabul edildiğini ve bu nedenle bağımsız mülkiyete konu olabileceğini açıkça belirtir (WEG § 3).
- Ortak mülkiyet: tüm maliklerin ortak olarak sahip olduğu her şey. Bunlar arasında binanın varlığı ve güvenliği için zorunlu olan bölümler – örneğin çatı, taşıyıcı duvarlar, cephe, merdiven boşluğu ve temel – mutlaka yer alır (WEG § 5).
- Paylı mülkiyet payları (MEA): ortak mülkiyetteki, genellikle binde olarak belirtilen hesaplama payı. Ortak giderlerin hangi kısmını üstleneceğinizi ve – duruma göreKat Mülkiyeti Düzeni – kat malikleri toplantısındaki oy ağırlığınız da buna bağlıdır.
- Kat Mülkiyeti Düzeni: kat malikleri topluluğunun temel yasasıdır. Birlikte yaşamın kuralları burada yer alır: masrafların dağıtım anahtarı, özel kullanım hakları (örneğin bahçe veya park yeri), kullanım kısıtlamaları ve yapısal değişikliklere ilişkin hükümler.
Özellikle Kat Mülkiyeti Düzeni, bir konutun günlük kullanım değerini çoğu zaman belirler – örneğin ticari kullanımı, hayvan beslemeyi veya kısa süreli kiralamayı kısıtladığında.
Kat Mülkiyeti Tesis Beyanı nelerden oluşur?
Eksiksiz bir Kat Mülkiyeti Tesis Beyanı üç bölümden oluşur:
- Beyan metni, özel mülkiyet ve ortak mülkiyet olarak yapılan bölümlendirmeyi açıklar, ortak mülkiyet paylarını belirtir ve genellikle Kat Mülkiyeti Düzeni’ni içerir.
- Bölümlendirme planı, yapı denetim makamı tarafından imzalanıp mühürlenmiş bir yapı çizimidir; münferit birimlerin konumu ve büyüklüğü bu plandan anlaşılır. Bir konuta ait tüm odalar aynı numarayı taşır (§ 7 WEG).
- Bağımsız bölüm belgesi, her konutun yapısal olarak kendi içinde bağımsız olduğunu, yani kendisine ait kilitlenebilir bir girişe sahip bulunduğunu doğrular (§ 7 WEG).
Bu üç bölüm birlikte değerlendirilir. Bunlardan biri eksikse bölümlendirme tamamlanmamış olur ve satış gecikir.
Alıcı ve finansman sağlayan banka neden Kat Mülkiyeti Tesis Beyanı’nı talep eder?
Alıcılar için Kat Mülkiyeti Tesis Beyanı, tam olarak ne satın aldıkları ve bununla birlikte hangi hak ve yükümlülükleri üstlendikleri konusunda tek güvenilir bilgidir. Bir park yeri veya bahçe payı ancak özel mülkiyet ya da özel kullanım hakkı olarak gösterilmişse buna dahildir. Özellikle önemli olan şudur: Kat Mülkiyeti Düzeni hükümleri, yalnızca tapu sicilinde özel mülkiyetin içeriği olarak tescil edilmişlerse, hukuki halef sıfatıyla alıcıyı bağlar (§ 10 WEG). Satın alan kişi, tescil edilmiş bu anlaşmalara taraf olur – bu nedenle bunları önceden okumuş olmalıdır.
Finansman sağlayan banka da Kat Mülkiyeti Tesis Beyanı’nda ısrar eder. Krediyi güvence altına aldığı ipotek, somut bağımsız bölüm üzerindedir. Bu nedenle banka, bağımsız bölümün usulüne uygun şekilde bölümlendirilip bölümlendirilmediğini, ortak mülkiyet payının ne kadar olduğunu ve takyidatların veya kısıtlamaların değeri azaltıp azaltmadığını kontrol etmelidir. Eksiksiz bir Kat Mülkiyeti Tesis Beyanı olmadan teminatlandırma için gerekli temelden yoksundur – finansman aksar veya başarısız olur.
Alıcılar ve satıcılar için avantajlar ve dezavantajlar
Açık ve güncel bir kat mülkiyeti beyanı her iki tarafa da yarar sağlar – güncelliğini yitirmiş veya eksik bir beyan ise hızla sorun hâline gelir:
- Alıcı için avantaj: tam hukuki güvence. Size tek başına neyin ait olduğunu, topluluğa neyin ait olduğunu ve hangi kuralların geçerli olduğunu kesin olarak bilirsiniz.
- Satıcı için avantaj: eksiksiz belgeler güven oluşturur, finansman onayını ve dolayısıyla tüm satışı hızlandırır.
- Güncelliğini yitirmiş beyanda dezavantaj: Fiilî bölüşüm, örneğin çatı katının genişletilmesi veya kat planının değiştirilmesinden sonra, bölüşüm planından saparsa anlaşmazlıklar ve değer düşüşleri söz konusu olabilir.
- Açılış hükmünün bulunmamasında dezavantaj: Böyle bir hüküm olmadan kat mülkiyeti beyanı ancak tüm maliklerin onayı ve yeniden noterlikçe düzenleme ile değiştirilebilir – zahmetli ve pahalıdır.
- Belirsiz münhasır kullanım haklarında dezavantaj: Otopark yeri veya bahçe açıkça tahsis edilmemişse, görünürdeki avantaj uzun süren bir komşuluk anlaşmazlığına dönüşebilir.
Kat mülkiyeti beyanını nereden alabilirim ve maliyeti nedir?
Malik olarak bir sureti site yönetiminizden, belgeyi düzenleyen noterden veya yetkili yerel mahkemenin tapu müdürlüğünden alabilirsiniz; belge burada ana tapu dosyasında bulunur. Basit bir kopya yalnızca birkaç avroya, onaylı suret ise genellikle yaklaşık 20 avroya mal olur. Temini erkenden planlayın, çünkü gönderim birkaç iş günü sürebilir.
Bir binanın ilk kez bölünmesi gerektiğinde maliyet artar. Bu durumda bölüşüm planı (genellikle 800 ila 1.500 Euro), bağımsız bölüm belgesi (yaklaşık 100 ila 300 Euro), noterlikçe düzenleme ve tapu siciline tescil için masraflar doğar. Yaklaşık kural olarak taşınmaz değerinin yüzde 0,4 ila 0,7’si kabul edilir.
Kat mülkiyeti beyanı hakkında SSS
Konut satışında kat mülkiyeti beyanı zorunlu mudur?
Bir kat mülkiyetinin satışı için fiilen vazgeçilmezdir. Kat mülkiyetinin hukuki temelidir; bu belge olmadan alıcı tapu siciline tescil edilemez ve banka finansmanı güvence altına alamaz. Bu nedenle belgeyi erkenden ve eksiksiz sunun.
Kat mülkiyeti beyanı ile topluluk düzeni arasındaki fark nedir?
Kat mülkiyeti beyanı mülkiyeti böler ve münhasır mülkiyet ile ortak mülkiyeti tanımlar. Topluluk düzeni ise Maliklerin birbirleriyle ilişkisi, örneğin masraflar ve kullanım. Uygulamada kat mülkiyeti yönetim planı genellikle aynı belgenin bir parçasıdır.
Kat mülkiyeti kuruluş beyanı sonradan değiştirilebilir mi?
Evet, ancak kural olarak yalnızca tüm kat maliklerinin onayı ve noter tasdikiyle. Kat mülkiyeti kuruluş beyanı bir değişiklik hükmü içeriyorsa, bazı durumlarda çoğunluk kararı yeterli olabilir. Bağımsız mülkiyeti ilgilendiren değişikliklerin tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
Bölümlendirme planı daireyle örtüşmüyorsa ne olur?
Gerçek plan, bölümlendirme planından farklıysa, hukuken gerçekte neyin bağımsız mülkiyet olduğu belirsizleşebilir. Bu durum finansmanı ve satışı tehlikeye atar. Bu tür farklılıkları noter randevusundan önce, şüphe hâlinde uzman danışmanlığıyla açıklığa kavuşturun.
Arsa payımı nerede bulabilirim?
Arsa payı, kat mülkiyeti kuruluş beyanında ve tapu sicilinin mevcut durum kayıtlarında yer alır. Genellikle binde olarak kesir şeklinde belirtilir ve ortak giderlerdeki payınızı belirler.
Sonuç: Daire satın almanın temeli olarak kat mülkiyeti kuruluş beyanı
Kat mülkiyeti kuruluş beyanı basit bir formaliteden çok daha fazlasıdır – size neyin ait olduğunu, ne ödemeniz gerektiğini ve hangi kuralların geçerli olduğunu belirler. Alıcılar bu sayede haklarını güvence altına alır, satıcılar işlemin tamamlanmasını hızlandırır ve banka finansmanını buna dayandırır. Bu nedenle belgeyi dikkatle inceleyin: Bağımsız mülkiyet, arsa payları ve özel kullanım hakları doğru mu ve bölümlendirme planı gerçeğe uyuyor mu? Bu soruları noter randevusundan önce açıklığa kavuşturan kişi, güvenli bir temelle alım ve satım yapar.