Kaufpreis, Eigenkapital und Zins ergeben eine Monatsrate. Umgekehrt geht es auch: Du nennst die Rate, die monatlich tragbar ist, und bekommst den Kaufpreisrahmen dazu. Beim Kauf entscheidet außerdem das Bundesland mit, denn die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %. Auf 400.000 € Kaufpreis sind das 14.000 € in Bayern und 26.000 € in Nordrhein-Westfalen.
Alle Felder starten mit Beispielwerten und lassen sich überschreiben. Gerechnet wird im Browser, es geht also keine Anfrage an eine Bank. Die 16 Landessätze der Grunderwerbsteuer stehen im eigenen Reiter, jeweils mit Quelle und Prüfdatum.
Finanzierungsrechner: Monatsrate schätzen
Kaufpreis und Eigenkapital reichen schon. Hast du ein konkretes Zinsangebot, trag den Sollzins ein. Sonst bleibt der Beispielwert stehen.
Kaufbudget-Rechner: Wie viel Immobilie kann ich finanzieren?
Hier rechnest du rückwärts: Welche Rate passt monatlich, und welcher Kaufpreis ergibt sich daraus ungefähr?
Kaufen-oder-mieten-Rechner
Zwei Szenarien über denselben Zeitraum. Beim Mieten wird das Eigenkapital angelegt gedacht. Keine Empfehlung, nur die Rechnung mit deinen Annahmen.
Grunderwerbsteuer-Rechner
Kaufpreis eintragen, Bundesland wählen. 400.000 € in Nordrhein-Westfalen ergeben 26.000 € Steuer, derselbe Preis in Bayern 14.000 €.
Sätze nach Bundesland
Stand der Prüfung: 2026-08-12. Die meisten Zeilen zeigen auf die Landesstelle oder das Landesrecht. Bei Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein fehlt eine eigene zitierfähige Seite; dort steht die Deutsches Notarinstitut, Ländertabelle (28.01.2026). Gegen die haben wir alle 16 Sätze gelegt.
Grunderwerbsteuersätze der 16 Bundesländer mit Geltungshinweis und Quelle
Steuer nach Bundesland, dazu ein Vorschlag für Notar. Makler nur mit Haken. Jede Zeile lässt sich überschreiben.
Mietrendite-Rechner
Kaltmiete gegen Kaufpreis, plus Leerstand und Kosten, die du nicht umlegen kannst. Brutto und eine vereinfachte Nettozahl. Mehr Steuern oder Zinsen stecken nicht drin.
Quadratmeterpreis-Rechner
Preis durch Wohnfläche. Einmal mit Nebenkosten, einmal ohne. Praktisch, wenn du zwei Exposés nebeneinander legst.
Verkaufskosten-Rechner
Was vom Verkaufspreis übrig bleibt, wenn Makler, Vorbereitung und Restdarlehen abgezogen sind.
Die einzelnen Rechner im Überblick
Vor dem Kauf zählen Rate und Nebenkosten, bei einer Kapitalanlage die Mietrendite, beim Verkauf der Betrag, der nach Provision und Darlehensablösung übrig bleibt. Jeder Link unten springt direkt in den passenden Rechner.
FinanzierungsrechnerMonatsrate aus Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins und anfänglicher Tilgung, inklusive Kreditbedarf und Gesamtkosten.
Kaufbudget-RechnerDu gibst die Rate ein, die monatlich passen soll. Daraus kommt ein grober Kaufpreisrahmen für die Suche, keine Zusage der Bank.
Kaufen-oder-mieten-RechnerZwei Vermögensstände nach 10 oder 20 Jahren, mit deinen Annahmen zu Miete, Wertsteigerung und Anlagezins. Keine Empfehlung.
Grunderwerbsteuer-RechnerKaufpreis mal Landessatz, nach § 11 Abs. 2 GrEStG auf volle Euro abgerundet. Dazu die Tabelle aller 16 Sätze mit Quelle und Prüfdatum.
Kaufnebenkosten-RechnerSteuer nach Bundesland, Notar/Grundbuch mit 1,5 % als Startwert, Makler nur wenn du den Haken setzt. Die Quote lässt sich in den Finanzierungsrechner übernehmen.
Mietrendite-RechnerJahreskaltmiete durch Anschaffungskosten, optional minus nicht umlagefähige Kosten und Leerstand. Ohne Kreditzinsen und ohne Steuer.
Quadratmeterpreis-RechnerKaufpreis und Anschaffungskosten je m² Wohnfläche. Nützlich, wenn zwei Exposés denselben Stadtteil behaupten und du die Zahlen vergleichen willst.
Verkaufskosten-RechnerWas nach Makler, Vorbereitung und Darlehensablösung vom Verkaufspreis übrig bleibt. Vorfälligkeit und Spekulationssteuer nur, wenn du sie einträgst.
Was du vor der Suche grob klären solltest
Drei Größen entscheiden, welche Angebote überhaupt in Frage kommen: die tragbare Monatsrate, das Eigenkapital, das für die Nebenkosten bar da sein muss, und der Beleihungswert, den die Bank ansetzt.
Monatsrate aus Zins und Tilgung
Beim Annuitätendarlehen setzt sich die Anfangsrate aus Sollzins und anfänglicher Tilgung zusammen. Auf 360.000 € Kredit bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung sind das 1.650 € im Monat. Mit 3 % Tilgung steigt die Rate auf 1.950 €, dafür ist der Kredit rund neun Jahre früher abbezahlt.
Bewusst außen vor bleiben Disagio, Bereitstellungszinsen und Sondertilgungen. Sie verschieben die Rate im Detail, ändern aber nichts an der Größenordnung, um die es vor der ersten Besichtigung geht.
Nebenkosten bar einplanen
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch finanziert kaum eine Bank mit, dieses Geld muss vorhanden sein. Der Landessatz reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, für Notar und Grundbuch rechnet man mit etwa 1,5 %. Kommt eine Maklerprovision dazu, liegt die Summe schnell zwischen 5 und 12 Prozent des Kaufpreises.
Rechenbeispiel: 400.000 € in Nordrhein-Westfalen ohne Makler sind 26.000 € Steuer und rund 6.000 € für Notar und Grundbuch. Diese Summe fehlt beim Eigenkapital für den Kredit. Im Reiter Nebenkosten lässt sich die Quote ausrechnen und in den Finanzierungsrechner übernehmen.
Was die Bank zusätzlich prüft
Selbst wenn die Rate auf dem Papier passt, verlangt die Bank Gehaltsnachweise, eine Aufstellung laufender Kredite und häufig eine Haushaltsrechnung. Entscheidend ist am Ende der Beleihungswert: Setzt die Bank ihn unter dem Kaufpreis an, muss die Differenz aus Eigenkapital kommen.
Praktisch heißt das: erst Budget und Nebenkosten klären, dann Besichtigungen planen. Diese Reihenfolge erspart Termine für Wohnungen, die an der Finanzierung scheitern.
Häufige Fragen zum Finanzierungsrechner
Wie berechnet der Finanzierungsrechner die Monatsrate?
Aus Kaufpreis plus Nebenkostenquote minus Eigenkapital ergibt sich der Kreditbedarf. Darauf legst du Sollzins und anfängliche Tilgung. Die Anfangsrate ist dann Kreditbedarf mal (Zins + Tilgung) geteilt durch zwölf. Beispiel: 360.000 € Kredit, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung ergeben 1.650 € im Monat. Spezielle Darlehensbausteine oder Sondertilgungen fehlen bewusst.
Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf?
Für die Nebenkosten will die Bank in der Regel echtes Eigenkapital. Je nach Bundesland und Makler liegen die oft zwischen etwa 5 und 12 Prozent des Kaufpreises. Zusätzliches Eigenkapital senkt den Kredit und damit Rate und Zinsrisiko. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist ein Sonderfall mit strengeren Anforderungen und meist höheren Zinsen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?
Das legt jedes Bundesland selbst fest. Bayern nimmt 3,5 %, am oberen Ende stehen mehrere Länder bei 6,5 %, darunter Nordrhein-Westfalen. Auf 400.000 € Kaufpreis sind das 14.000 € in Bayern und 26.000 € in Nordrhein-Westfalen. Der Rechner rundet nach § 11 Abs. 2 GrEStG auf volle Euro ab; verbindlich ist der Bescheid des Finanzamts.
Welche Kaufnebenkosten kommen zum Kaufpreis dazu?
Typisch sind Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, manchmal Maklerprovision und weitere einmalige Kosten. Notar und Grundbuch startet der Rechner mit 1,5 % als Faustregel. Die echte Rechnung hängt vom Geschäftswert ab. Die Steuer folgt dem Landessatz. Makler nur, wenn du den Haken setzt.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Im Kaufbudget-Rechner trägst du die Rate ein, die monatlich passen soll, plus Eigenkapital, Zins und Tilgung. Daraus entsteht ein grober Kaufpreisrahmen für die Suche. Ob die Bank mitgeht, hängt von Einkommen, laufenden Ausgaben und dem Beleihungswert ab. Das Tool ersetzt keine Haushaltsrechnung und keine Finanzierungszusage.
Sind die Ergebnisse vom Finanzierungsrechner verbindlich?
Nein. Die Werte sind grobe Planungszahlen mit den Annahmen, die du einträgst. Banken prüfen Einkommen, Schufa, Objekt und Beleihungswert neu. Steuern und Notarkosten setzt am Ende das Finanzamt bzw. die Gebührenordnung. Für eine konkrete Finanzierung brauchst du ein Angebot deiner Bank oder eines Beraters.