El Home Staging consiste en preparar una propiedad antes de su venta de tal manera que los interesados quieran mudarse de inmediato, y en muchos casos esto también se consigue sin un profesional costoso. Con despejar, una iluminación cálida, colores neutros y muebles colocados estratégicamente, las estancias pueden parecer más grandes, luminosas y atractivas. Le mostramos paso a paso con qué trucos puede preparar usted mismo su vivienda para la venta, incluso con un presupuesto reducido.
¿Qué es el Home Staging y qué ventajas ofrece?
El Home Staging procede de Estados Unidos y designa la preparación específica de una propiedad para su venta. No se trata de que los residentes actuales se sientan cómodos, sino de que el interesado anónimo pueda imaginarse viviendo allí durante la primera visita y ya desde la primera foto del anuncio. El principio es: ordenar, neutralizar, mejorar.
Que el esfuerzo merece la pena lo demuestran los análisis de la Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR). En un estudio de más de 1.300 ventas realizadas entre 2014 y 2020, más del 75 por ciento de las propiedades preparadas se vendieron al precio de oferta o por encima de este; alrededor de dos tercios cambiaron de propietario en un plazo de cuatro semanas (DGHR). Según la asociación, el tiempo de comercialización se reduce entre un 30 y un 50 por ciento, y el precio que se puede obtener aumenta de media hasta un 15 por ciento.
La buena noticia para su presupuesto: usted mismo puede conseguir gran parte de este efecto. Un Home Staging profesional cuesta, según el inmueble, alrededor del uno al tres por ciento del precio de venta; quien se encarga personalmente suele arreglárselas con unos pocos cientos de euros. Que aun así compense contratar a un profesional es una cuestión independiente de costes y beneficios; aquí nos centramos en la puesta en práctica por cuenta propia.
Ventajas y desventajas del Home Staging por cuenta propia
Antes de empezar, debería sopesar ambos aspectos:
- Ventaja – costes reducidos: Para la limpieza, un poco de pintura, bombillas y decoración suele bastar con una cantidad baja de tres cifras.
- Ventaja – conoce su propiedad: Nadie sabe mejor qué rincones necesitan luz y qué estancia produce el mayor efecto.
- Ventaja – aplicación inmediata: No depende de ninguna cita y puede trabajar por etapas.
- Desventaja – tiempo y trabajo: Despejar, pintar y limpiar requieren un esfuerzo considerable y varios días.
- Desventaja – falta de perspectiva: Quien vive mucho tiempo en una vivienda pasa por alto los defectos y demasiado de carácter personal. Obtenga una segunda opinión honesta.
- Desventaja – Límites cuando está vacío: Amueblar por completo un inmueble vacío requiere mucho trabajo; aquí el hacerlo uno mismo llega a sus límites.
En siete pasos: prepare usted mismo las estancias
Paso 1: Despejar y despersonalizar
El paso más importante – y el más económico: es gratuito. Ocúpese de cada estancia por separado y retire aproximadamente la mitad del inventario: estanterías llenas, muebles sobrantes, marañas de cables. También deben desaparecer los objetos personales, como fotos familiares, recuerdos de vacaciones o colecciones. Los compradores deben ver el inmueble, no su vida. Una estancia ordenada parece inmediatamente más grande y tranquila.
Paso 2: Limpiar a fondo y reparar pequeños defectos
La limpieza transmite aprecio y un buen estado de conservación. Limpie las ventanas, elimine la cal de los grifos, limpie las juntas y ventile bien para que no quede ningún olor a humedad. Repare pequeños detalles que, de otro modo, podrían generar dudas: grifos que gotean, puertas que se atascan, tiradores flojos, juntas de silicona defectuosas. Estas reparaciones cuestan poco, pero evitan que los interesados sospechen problemas mayores.
Paso 3: Neutralizar los colores y las paredes
Los colores intensos de las paredes rara vez gustan a todo el mundo y hacen que las estancias parezcan inacabadas. Una capa de pintura fresca y clara en blanco, crema o gris suave es la medida más económica y de mayor impacto. Los tonos neutros reflejan la luz, crean una sensación de amplitud y ofrecen a los compradores un lienzo neutro para sus propias ideas.
Paso 4: Reducir los muebles y colocarlos correctamente
Menos es más: demasiados muebles hacen que cualquier estancia parezca más pequeña. Separe los asientos de las paredes y cree recorridos despejados. Cada estancia debe mostrar una función clara: el trastero vuelve a convertirse en dormitorio de invitados y el rincón desordenado, en un espacio de trabajo. Así, los interesados reconocen todo el potencial de la superficie.
Paso 5: Garantizar una buena iluminación
La luz vende. Corra las cortinas, limpie las ventanas y sustituya las bombillas defectuosas o de luz blanca fría por otras de luz blanca cálida. Añada lámparas de pie o de mesa en los rincones oscuros. Una estancia bien iluminada resulta acogedora, más grande y agradable, especialmente en las fotos, que son decisivas para la primera impresión.
Paso 6: Decorar de forma selectiva
Ahora llega el último toque, aplicado con moderación. Unos cuantos cojines, una alfombra suave, flores frescas o un frutero aportan vida a la estancia sin sobrecargarla. Los espejos amplían visualmente los pasillos pequeños y reflejan la luz. Opte por textiles neutros y de alta calidad y evite demasiados objetos pequeños.
Paso 7: Tomar fotos para la venta
El resultado escenificado debe incluirse en el exposé. Fotografíe con luz natural, en formato apaisado, desde la esquina de la habitación, para que el espacio destaque. Procure que no aparezcan en la imagen objetos cotidianos como cubos de basura, vasos para cepillos de dientes o cables. Unas buenas fotos son el verdadero objetivo de todo el home staging.
Habitación por habitación: los trucos más eficaces
No todas las habitaciones merecen la misma atención. Concentre su energía allí donde se toman las decisiones de compra:
- Entrada y pasillo: la primera impresión. Despeje, ilumine bien; un mueble auxiliar y un espejo son suficientes.
- Salón: el corazón emocional. Zona de asientos despejada, ventanales libres, textiles acogedores.
- Cocina: deje las encimeras completamente despejadas, haga brillar los electrodomésticos y deje como mucho un cuenco decorativo.
- Baño: escenifíquelo como un pequeño spa: toallas blancas frescas, ningún cosmético, grifería descalcificada.
- Dormitorio: manténgalo tranquilo y neutro, ropa de cama de alta calidad, mesillas colocadas simétricamente.
- Exterior: barra el balcón, la terraza o el jardín, retire las hojas y sugiera una zona de estar con dos sillas.
¿Cuánto cuesta hacer home staging por cuenta propia?
Los costes dependen de cuánto posea ya y pueda utilizar. Por lo general, se limitan a las siguientes partidas:
- Limpieza y productos de limpieza: bajo, normalmente en el rango de dos dígitos
- Pintura de paredes y material de pintura: según la superficie, aproximadamente entre 50 y 200 euros
- Bombillas de luz blanca cálida y una lámpara adicional: entre 20 y 100 euros
- Decoración como cojines, textiles y plantas: según las necesidades, a menudo entre 50 y 150 euros
- Opcionalmente, muebles prestados o comprados en caso de inmueble vacío
En definitiva, a menudo es posible mejorar notablemente una propiedad habitada por menos de 500 euros. Por tanto, el esfuerzo no guarda proporción con el posible ingreso adicional. Lo mejor es deshacerse con antelación de los muebles viejos voluminosos mediante la recogida de enseres voluminosos o un anuncio clasificado.
Escenificar sí, engañar no: el marco legal
El home staging puede mostrar las estancias bajo su mejor luz, pero no debe ocultar defectos reales. Quien esconda deliberadamente un defecto conocido, como humedad o moho, detrás de un armario, una alfombra o pintura nueva, se arriesga a consecuencias importantes. Si el vendedor oculta un defecto dolosamente, posteriormente puedeno invocar una exclusión de responsabilidad acordada (§ 444 BGB). El comprador tendrá entonces derecho a reclamar, por ejemplo, una reducción del precio o una indemnización por daños y perjuicios.
La regla es sencilla: presente su inmueble ordenado y atractivo, pero con honestidad. Los defectos conocidos deben comunicarse abiertamente, no ocultarse. Un buen home staging convence por su efecto, no por esconder información.
Preguntas frecuentes sobre el home staging por cuenta propia
¿También merece la pena hacer home staging en una vivienda habitada?
Sí, especialmente en ese caso. En los inmuebles habitados, deshacerse de objetos innecesarios, limpiar y neutralizar la decoración producen el mayor efecto; precisamente estos pasos pueden realizarse uno mismo con poco dinero. El efecto en las fotos y en la primera impresión suele ser visible ya después de un fin de semana.
¿Debería amueblar una vivienda vacía?
Las estancias completamente vacías parecen más pequeñas y frías porque carecen de escala. Unos pocos muebles bien colocados ayudan a los interesados a evaluar las proporciones y el uso. Sin embargo, aquí el trabajo por cuenta propia llega a sus límites: para inmuebles completamente vacíos puede resultar más rentable alquilar mobiliario o recurrir a un profesional.
¿Qué estancias son las más importantes?
Concéntrese en la entrada, el salón, la cocina y el baño. Estas estancias influyen más en la decisión de compra. El sótano, los trasteros y las superficies auxiliares solo deben estar ordenados y limpios.
¿Cuánto tiempo requiere hacer home staging por cuenta propia?
Para una vivienda media, según su estado, debe calcular entre un fin de semana largo y una semana. Por experiencia, deshacerse de objetos innecesarios es lo que más tiempo requiere, mientras que la decoración y las fotos se realizan rápidamente.
¿Puedo ocultar defectos con muebles o decoración?
No. Está permitido mejorar visualmente el inmueble, pero no ocultar deliberadamente defectos conocidos. Esto puede considerarse un engaño doloso y dejar sin efecto la exclusión de responsabilidad del contrato de compraventa. Comunique abiertamente los defectos y escenifique únicamente lo que realmente existe.
Conclusión: gran efecto con un presupuesto reducido
El home staging por cuenta propia es una de las medidas más económicas para vender más rápido y a un mejor precio. Los mayores efectos se consiguen sin conocimientos especializados: deshacerse de objetos innecesarios de forma consecuente, limpiar a fondo, pintar con colores neutros, crear luminosidad y decorar con moderación. Quien aplica estos pasos presenta su inmueble en el anuncio y durante la visita en su mejor versión: honesto, acogedor y listo para la venta. Si después publica un anuncio, unas fotos expresivas harán que su trabajo llegue a los interesados adecuados.