Tilgung: Wie schnell sollte man den Immobilienkredit abbezahlen?

Die Tilgung entscheidet darüber, wie lange Sie an Ihrem Immobilienkredit zahlen und wie viel Zins am Ende zusammenkommt. Schon ein Prozentpunkt mehr Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit um viele Jahre und spart einen fünfstelligen Betrag an Zinsen. Wir erklären Ihnen, wie der Tilgungssatz wirkt, wann sich 2 oder 3 Prozent lohnen und welche Rolle Sondertilgungen für das Tempo Ihrer Rückzahlung spielen.

Was bedeutet Tilgung – und was ist der Tilgungssatz?

Die Tilgung ist der Teil Ihrer monatlichen Rate, mit dem Sie die eigentliche Darlehensschuld zurückzahlen. Der zweite Bestandteil ist der Zins, den die Bank für die Überlassung des Geldes verlangt. Bei der in Deutschland üblichen Baufinanzierung – dem Annuitätendarlehen – bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant und setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen.

Der Clou dabei: Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, dadurch fällt der Zinsanteil, und weil die Rate gleich bleibt, steigt automatisch der Tilgungsanteil. Die Rückzahlung beschleunigt sich also von selbst – anfangs langsam, gegen Ende immer schneller.

Der Tilgungssatz (auch anfängliche Tilgung oder Anfangstilgung) gibt an, welchen Anteil der Darlehenssumme Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Bei 2 Prozent Anfangstilgung und 300.000 Euro Darlehen tilgen Sie im ersten Jahr also 6.000 Euro. Die monatliche Rate lässt sich einfach überschlagen: Sollzins plus Tilgungssatz, geteilt durch zwölf, angewendet auf die Darlehenssumme.

Wie der Tilgungssatz Laufzeit und Gesamtkosten bestimmt

Der Tilgungssatz ist die stärkste Stellschraube für die Rückzahlungsgeschwindigkeit. Ein Rechenbeispiel macht das deutlich. Angenommen, Sie nehmen 300.000 Euro zu einem Sollzins von 3,8 Prozent auf – ein realistisches Niveau bei zehn Jahren Zinsbindung im Jahr 2026. Dann ergeben sich je nach Anfangstilgung sehr unterschiedliche Laufzeiten (ohne Sondertilgungen und unter der vereinfachenden Annahme gleichbleibender Konditionen):

• 1 Prozent Tilgung: rund 1.200 Euro monatlich, schuldenfrei erst nach gut 40 Jahren
• 2 Prozent Tilgung: rund 1.450 Euro monatlich, schuldenfrei nach rund 29 Jahren
• 3 Prozent Tilgung: rund 1.700 Euro monatlich, schuldenfrei nach knapp 22 Jahren
• 4 Prozent Tilgung: rund 1.950 Euro monatlich, schuldenfrei nach rund 18 Jahren

Sie sehen: Zwischen 1 und 2 Prozent Tilgung liegt bei diesem Beispiel ein ganzes Jahrzehnt Laufzeit. Noch deutlicher wird der Effekt bei den Zinskosten. Über die gesamte Laufzeit zahlen Sie im Beispiel mit 2 Prozent Anfangstilgung rund 195.000 Euro Zinsen, mit 3 Prozent nur etwa 147.000 Euro. Das ist ein Unterschied von fast 50.000 Euro – und das bei nur rund 250 Euro höherer Monatsrate.

2 Prozent oder 3 Prozent? Die richtige Anfangstilgung 2026

Über viele Jahre galt 1 Prozent als üblicher Tilgungssatz – in der Niedrigzinsphase vertretbar, weil ein niedriger Zins die Restschuld kaum wachsen ließ. Heute ist die Lage anders: Bei Bauzinsen um die 3,6 bis 4,3 Prozent frisst der Zinsanteil einen großen Teil einer niedrig angesetzten Rate auf. Bei 1 Prozent Tilgung würden Sie Jahrzehnte zahlen.

Als Faustregel gilt deshalb heute: mindestens 2 Prozent Anfangstilgung, im aktuellen Zinsumfeld eher 3 Prozent, sofern das Budget es zulässt. Auch Verbraucherschützer empfehlen im Regelfall mindestens 2 Prozent und raten bei den derzeitigen Zinsen zu einem höheren Wert.

Die passende Höhe hängt aber von Ihrer persönlichen Situation ab:

• Ihr Alter: Wer vor dem Ruhestand schuldenfrei sein möchte, muss bei spätem Einstieg schneller tilgen.
• Ihr Einkommen: Die Rate muss dauerhaft tragbar bleiben – auch wenn ein Gehalt wegfällt. Kalkulieren Sie einen Puffer ein.
• Ihre Planungssicherheit: Erwarten Sie Gehaltssprünge oder eine Erbschaft, nutzen Sie den Spielraum später über Sondertilgungen.

Wichtig ist die Balance: Eine hohe Tilgung macht Sie schneller schuldenfrei, darf Sie aber nicht finanziell überfordern. Bevor Sie sich für eine Rate entscheiden, sollten Sie wissen, welche Objekte überhaupt in Ihrem Budget liegen – auf TraumImmo vergleichen Sie dazu die Angebote verschiedener Portale an einem Ort.

Sondertilgung: flexibel schneller ans Ziel

Neben der laufenden Tilgung gibt es einen zweiten Hebel für das Tempo: die Sondertilgung. Damit zahlen Sie außerplanmäßig einen zusätzlichen Betrag zurück, etwa aus dem Weihnachtsgeld, einem Bonus oder einer Erbschaft. Jede Sondertilgung senkt die Restschuld unmittelbar und verkürzt die Laufzeit.

Bei den meisten Baufinanzierungen ist heute eine jährliche Sondertilgung von bis zu 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme kostenfrei möglich. Höhere Sonderzahlungen bis 10 Prozent lassen sich oft gegen einen kleinen Zinsaufschlag von etwa 0,25 Prozentpunkten vereinbaren.

Beachten Sie dabei zwei Punkte:

• Die Sondertilgung ist kein gesetzlich garantiertes Recht, sondern ein vertraglich vereinbartes Sonderrecht. Ob, wie oft und in welcher Höhe sie möglich ist, steht im Darlehensvertrag. Achten Sie schon beim Abschluss darauf.
• Zahlen Sie mehr zurück, als vereinbart ist, kann die Bank während der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen verlangen. Bei Immobiliardarlehen mit festem Sollzins ist die vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse frei möglich (§ 500 BGB).

Ein vereinbartes Sondertilgungsrecht verbindet beide Welten: Sie halten die feste Rate moderat und nehmen trotzdem Tempo auf, sobald Geld übrig ist.

Restschuld und Zinsrisiko: Warum Tempo sich auszahlt

Die Zinsbindung läuft meist über zehn Jahre, das Darlehen ist bis dahin in aller Regel aber noch nicht abbezahlt. Was übrig bleibt, ist die Restschuld, die Sie über eine Anschlussfinanzierung weiter abzahlen – zu dann geltenden Zinsen. Genau hier zahlt sich eine höhere Tilgung ein zweites Mal aus.

Die Finanzaufsicht BaFin bringt es auf eine einfache Formel: Je niedriger Ihre Restschuld, desto günstiger die Zinsen der Anschlussfinanzierung – denn das Verhältnis von Restschuld zum Immobilienwert bestimmt Ihre Konditionen mit (BaFin).

Wer langsam tilgt, geht mit einer hohen Restschuld in die Anschlussfinanzierung und trägt ein erhebliches Zinsänderungsrisiko: Steigen die Zinsen bis dahin, wird die Folgerate spürbar teurer. Bei nur 1 Prozent Anfangstilgung kann sie deutlich anziehen, während sie bei 3 Prozent Tilgung fast unverändert bleibt – weil die Restschuld dann schon stark gesunken ist.

Gut zu wissen: Unabhängig von der vereinbarten Laufzeit dürfen Sie jedes Darlehen mit gebundenem Sollzins nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kostenfrei kündigen (§ 489 BGB). Die Frist beginnt mit der vollständigen Auszahlung. Sie sind also nie länger als zehn Jahre an einen Zins gebunden – ein wichtiger Grund, sich vom Tempo der Tilgung nicht künstlich unter Druck setzen zu lassen.

Vorteile und Nachteile einer hohen Tilgung

Ein hoher Tilgungssatz ist nicht automatisch die beste Wahl. Diese Punkte sollten Sie abwägen:

• Vorteil – kürzere Laufzeit: Sie sind Jahre früher schuldenfrei und oft rechtzeitig vor dem Ruhestand.
• Vorteil – weniger Zinskosten: Eine schnellere Rückzahlung senkt die insgesamt gezahlten Zinsen deutlich.
• Vorteil – geringeres Zinsrisiko: Die niedrigere Restschuld macht Sie unabhängiger von den Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.
• Nachteil – höhere Monatsrate: Jeder zusätzliche Prozentpunkt Tilgung erhöht die feste Belastung und schränkt Ihren finanziellen Spielraum ein.
• Nachteil – weniger Flexibilität: Wer sich auf eine hohe Rate festlegt, hat bei einem Einkommensausfall weniger Luft. Ein Sondertilgungsrecht ist oft die flexiblere Alternative.
• Nachteil – Alternativrendite: Je nach Situation kann es sinnvoller sein, freies Geld anzulegen, statt es zu tilgen – die Tilgung bringt aber eine sichere, steuerfreie Rendite in Höhe des Sollzinses.

FAQ zur Tilgung

Was ist 2026 ein guter Tilgungssatz?

Im aktuellen Zinsumfeld gilt eine Anfangstilgung von 2 bis 3 Prozent als sinnvoller Richtwert, bei tragbarem Budget eher am oberen Rand. Unter 2 Prozent sollten Sie nur in Ausnahmefällen bleiben, weil sonst Laufzeit und Restschuld sehr hoch ausfallen.

Kann ich den Tilgungssatz später ändern?

Viele Banken bieten einen Tilgungssatzwechsel an: Sie können den Tilgungssatz während der Zinsbindung – meist zwei- oder dreimal – innerhalb bestimmter Grenzen anpassen. Ob und wie oft das möglich ist, steht im Darlehensvertrag. Achten Sie schon beim Abschluss auf diese Option, sie kostet in der Regel nichts extra und schafft Flexibilität.

Wie viel Sondertilgung ist sinnvoll?

Grundsätzlich gilt: Jeder Euro, den Sie in die Sondertilgung stecken, spart Ihnen Zinsen in Höhe Ihres Sollzinses. Nutzen Sie im aktuellen Zinsumfeld das kostenfreie Sondertilgungsrecht – häufig bis 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr – so weit es Ihre Rücklagen zulassen. Eine Notreserve für Unvorhergesehenes sollten Sie aber immer behalten.

Ist eine Volltilgung sinnvoll?

Bei einem Volltilgerdarlehen ist die Immobilie am Ende der Zinsbindung vollständig abbezahlt. Der Vorteil: volle Planungssicherheit, kein Zinsänderungsrisiko und oft ein kleiner Zinsrabatt. Der Nachteil: Die Rate ist hoch und über die gesamte Laufzeit fest. Sinnvoll ist das vor allem bei einem stabilen Einkommen, das die Rate dauerhaft sicher trägt.

Was passiert nach zehn Jahren mit meinem Kredit?

Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht: Sie können das Darlehen mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen – ganz oder teilweise (§ 489 BGB). Das lohnt sich vor allem, wenn die Zinsen gefallen sind. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an.

Fazit: Tempo mit Augenmaß

Die Tilgung ist der zentrale Hebel dafür, wie schnell Ihre Immobilie Ihnen wirklich gehört. Ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit um Jahre, spart einen fünfstelligen Betrag an Zinsen und senkt die Restschuld – und damit das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Im Zinsumfeld von 2026 sind 2 bis 3 Prozent Anfangstilgung ein guter Richtwert, solange die Rate dauerhaft tragbar bleibt. Wer eine moderate feste Tilgung mit einem kostenfreien Sondertilgungsrecht kombiniert, bringt Geschwindigkeit und Sicherheit gut in Einklang.