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Se ofrece a la venta un edificio residencial y comercial completamente alquilado en una ubicación céntrica de Winsen (Luhe), a solo unos minutos a pie de la estación y del centro urbano. El inmueble se ofrece directamente por el propietario y, por tanto, sin comisión para el comprador.
El edificio plurifamiliar, construido alrededor de 1900, combina ingresos de alquiler corrientes con un potencial de desarrollo adicional y resulta especialmente adecuado para inversores que buscan un inmueble consolidado con posibilidades de optimización.
El edificio comprende cuatro unidades residenciales y una unidad comercial en la planta baja. Desde marzo de 2026, la superficie comercial se utiliza como tienda de telefonía móvil. Todas las unidades residenciales y comerciales están alquiladas. Desde que los actuales propietarios adquirieron el inmueble, no ha habido ningún periodo de vacancia.
El alquiler neto en frío actual asciende a aprox. 3.610 € mensuales o 43.320 € anuales. Con un precio de compra de 749.000 €, esto corresponde a un factor de precio de compra de aprox. 17,3 o a una rentabilidad bruta inicial de aprox. 5,78 %.
Además, existe un potencial adicional de incremento de los alquileres. En algunas viviendas, los alquileres actuales se sitúan por debajo del nivel previsto de aprox. 10 €/m². Teniendo en cuenta posibles ajustes de los alquileres, así como el alquiler independiente de dos plazas de aparcamiento actualmente no asignadas y una posible superficie adicional de sótano/almacenamiento, se obtiene matemáticamente un alquiler neto en frío anual prospectivo de aprox. 50.340 €. Esto correspondería, al precio ofertado, a una rentabilidad bruta de aprox. 6,72 % o a un factor de aprox. 14,9. Los ajustes de alquiler deberán realizarse, naturalmente, respetando los requisitos legales.
También resulta interesante el potencial de uso de las amplias viviendas de la 1.ª y 2.ª plantas. Debido a la distribución de las habitaciones y a la excelente conexión de transporte, podrían ofrecerse —a reserva de que se cumplan los requisitos legales y fácticos—, por ejemplo, conceptos de vivienda compartida, co-living o habitaciones individuales amuebladas.
El inmueble se ha mantenido y modernizado continuamente durante los últimos años. Una parte importante de las ventanas ya ha sido sustituida por ventanas de PVC con triple acristalamiento.
La venta se realiza exclusivamente debido a una reestructuración estratégica del capital destinada a otro proyecto inmobiliario.
Precio de compra: 749.000 € Directamente del propietario – sin comisión para el comprador.
Ajustes y características, como se describe
El edificio residencial y comercial dispone de cuatro viviendas, una unidad comercial y cuatro plazas de aparcamiento en la zona posterior de la parcela, protegida mediante una puerta.
Las unidades se distribuyen entre la planta baja, la 1.ª planta, la 2.ª planta y el ático. Las dos viviendas grandes de la 1.ª y 2.ª planta cuentan cada una con cuatro habitaciones y, gracias a su distribución, ofrecen interesantes posibilidades para diferentes conceptos de alquiler.
El inmueble ha sido modernizado y mantenido continuamente durante los últimos años.
Una gran parte de las ventanas ya ha sido sustituida por modernas ventanas de PVC con triple acristalamiento:
En 2014 se renovaron todas las ventanas de la vivienda de la planta baja. Ese mismo año también se sustituyeron las ventanas del baño, la cocina y las orientadas al patio de la 1.ª y 2.ª planta, así como casi todas las ventanas de la escalera.
En 2017 se renovaron todas las ventanas de la vivienda del ático.
En 2024, la vivienda de la 1.ª planta recibió ventanas completamente nuevas.
Por tanto, actualmente casi todas las ventanas del edificio están modernizadas. En esencia, solo quedan las ventanas orientadas a la calle de la vivienda de la 2.ª planta.
La escalera y las puertas de entrada de las viviendas fueron renovadas ampliamente. En el marco de estos trabajos también se modernizaron la distribución eléctrica y la zona de los contadores de electricidad. Además, en 2018 se instaló una nueva puerta de entrada al edificio con sistema integrado de buzones e interfono.
La fachada orientada a la calle también fue rehabilitada ampliamente. Entre otras medidas, se instalaron alféizares de aluminio y se renovó la cubierta en la zona de la unidad comercial.
Las viviendas disponen de cocinas amuebladas; la unidad comercial también cuenta con una zona de office/pequeña cocina. El suministro de calefacción se realiza mediante calderas individuales de gas, por lo que las unidades son en gran medida autónomas en cuanto a calefacción y agua caliente.
A las viviendas les corresponden superficies de sótano. Además, existen otras posibilidades de almacenamiento/uso en la planta sótano.
Cuatro plazas de aparcamiento se encuentran en el patio interior protegido. Dos plazas están asignadas a contratos de alquiler existentes; las otras dos ofrecen un potencial adicional de alquiler.
El certificado energético indica una demanda de energía final de aproximadamente 104 kWh/(m²·a) y la clase de eficiencia energética D. (Además, se ha encargado un nuevo certificado energético, cuyos datos serán válidos en el momento de la venta.)
Los planos actuales disponibles y la documentación adicional del inmueble pueden, en caso de interés serioPonerse a disposición de los interesados en la compra.
Nota: Todos los datos sobre superficies, alquileres y equipamiento se han recopilado según nuestro leal saber y entender. No se asume ninguna garantía respecto de la valoración jurídica, fiscal o constructiva definitiva.
Ubicación
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Detalles de la ubicación
La propiedad se encuentra en Bahnhofstraße 72, 21423 Winsen (Luhe), y, por tanto, en una ubicación céntrica especialmente interesante para uso residencial y comercial.
Una ventaja esencial de la ubicación es la proximidad inmediata a la estación de tren de Winsen (Luhe). Esta se encuentra cómodamente a pie y ofrece muy buenas conexiones ferroviarias, especialmente hacia Hamburgo y Luneburgo. Por ello, la ubicación resulta igualmente adecuada para personas que se desplazan diariamente, trabajadores y arrendatarios que buscan una zona residencial céntrica con buenas conexiones con la región metropolitana de Hamburgo.
Bahnhofstraße constituye una importante conexión entre la estación y el centro de Winsen. En las inmediaciones se encuentran tiendas, restaurantes, médicos, bancos, proveedores de servicios y otros establecimientos de uso cotidiano, algunos de ellos accesibles a pie.
Winsen (Luhe) es la capital del distrito de Harburg y se beneficia especialmente de su ubicación entre Hamburgo y Luneburgo. Además de la conexión ferroviaria, cuenta con muy buenas conexiones viarias suprarregionales a través de la A39.
La combinación de proximidad a la estación, ubicación céntrica y distancias cortas representa una ventaja esencial desde la perspectiva del arrendador. La ubicación resulta especialmente atractiva para personas que se desplazan diariamente y profesionales, y favorece un alquiler sostenible.
La unidad comercial también se beneficia de su ubicación en Bahnhofstraße. Desde marzo de 2026, aquí se encuentra una tienda de telefonía móvil. Este uso confirma la idoneidad de la planta baja para comercio minorista, oficina, prestación de servicios u otros conceptos comerciales similares.
La ubicación céntrica ofrece además perspectivas interesantes para conceptos residenciales alternativos. En particular, los apartamentos más grandes pueden resultar, en principio, interesantes para conceptos de vivienda compartida, coliving o alquiler amueblado debido a la distribución de sus habitaciones y a la proximidad de la estación.
En conjunto, la propiedad combina una ubicación céntrica con una combinación importante para inversores: buena accesibilidad, infraestructura consolidada y una elevada practicidad cotidiana para los arrendatarios.
