A propos de cette propriété d'investissement
À vendre, un immeuble résidentiel et commercial entièrement loué, situé dans un emplacement central de Winsen (Luhe), à seulement quelques minutes à pied de la gare et du centre-ville. Le bien est proposé directement par le propriétaire et donc sans commission pour l’acheteur.
Cet immeuble comprenant plusieurs logements, construit vers 1900, combine des revenus locatifs courants avec un potentiel de développement supplémentaire et convient particulièrement aux investisseurs à la recherche d’un bien immobilier existant établi offrant des possibilités d’optimisation.
Le bâtiment comprend quatre logements ainsi qu’un local commercial au rez-de-chaussée. La surface commerciale est utilisée comme boutique de téléphonie mobile depuis mars 2026. Tous les logements et locaux commerciaux sont loués. Depuis la reprise du bien par les propriétaires actuels, aucun logement n’est resté vacant.
Le loyer net hors charges actuel s’élève à environ 3 610 € par mois, soit 43 320 € par an. Pour un prix d’achat de 749 000 €, cela correspond à un facteur de prix d’achat d’environ 17,3, soit un rendement locatif brut initial d’environ 5,78 %.
Un potentiel supplémentaire d’évolution des loyers existe également. Pour certains logements, les loyers actuels sont inférieurs au niveau visé d’environ 10 €/m². En tenant compte des éventuels ajustements de loyers, de la location séparée de deux places de stationnement actuellement non attribuées ainsi que d’une éventuelle surface supplémentaire de cave/stockage, le loyer net annuel hors charges potentiel s’élèverait mathématiquement à environ 50 340 €. Au prix proposé, cela correspondrait à un rendement locatif brut d’environ 6,72 %, soit un facteur d’environ 14,9. Les ajustements de loyers doivent bien entendu être effectués dans le respect des conditions légales.
Le potentiel d’utilisation des logements spacieux du 1er et du 2e étage est également intéressant. En raison de la configuration des pièces et de l’excellente desserte par les transports, des concepts de colocation, de co-living ou de chambres individuelles meublées peuvent par exemple être envisagés, sous réserve des conditions légales et factuelles.
Le bien a été entretenu et modernisé régulièrement au cours des dernières années. Une grande partie des fenêtres a déjà été remplacée par des fenêtres en PVC à triple vitrage.
La vente intervient exclusivement dans le cadre d’une réallocation stratégique de capitaux vers un autre projet immobilier.
Prix d’achat : 749 000 €
Directement du propriétaire – aucune commission à la charge de l’acheteur.
Accessoires et caractéristiques, tels que décrits
L’immeuble d’habitation et commercial comprend quatre logements, un local commercial ainsi que quatre places de stationnement pour voitures dans la partie arrière du terrain, sécurisée par un portail.
Les unités sont réparties entre le rez-de-chaussée, le 1er étage, le 2e étage et les combles. Les deux grands appartements du 1er et du 2e étage disposent chacun de quatre pièces et offrent, en raison de leur agencement, des possibilités intéressantes pour différents concepts de location.
Le bien immobilier a été modernisé et entretenu en continu au cours des dernières années.
Une grande partie des fenêtres a déjà été remplacée par des fenêtres modernes en PVC à triple vitrage :
En 2014, toutes les fenêtres de l’appartement du rez-de-chaussée ont été remplacées. La même année, les fenêtres de la salle de bains, de la cuisine et donnant sur la cour du 1er et du 2e étage ont également été remplacées, ainsi que la quasi-totalité des fenêtres de la cage d’escalier.
En 2017, toutes les fenêtres de l’appartement mansardé ont été remplacées.
En 2024, l’appartement du 1er étage a été doté de fenêtres entièrement neuves.
Ainsi, aujourd’hui, la quasi-totalité des fenêtres du bâtiment est modernisée. Il ne reste essentiellement que les fenêtres donnant sur la rue de l’appartement du 2e étage.
La cage d’escalier et les portes d’entrée des appartements ont fait l’objet d’une rénovation complète. Dans le cadre de ces travaux, la distribution électrique ainsi que la zone des compteurs électriques ont également été modernisées. En 2018, une nouvelle porte d’entrée de l’immeuble, équipée d’un ensemble de boîtes aux lettres intégré et d’un interphone, a en outre été installée.
La façade donnant sur la rue a également été entièrement remise en état. Des appuis de fenêtre en aluminium ont notamment été installés et la couverture au niveau du local commercial a été remplacée.
Les appartements disposent de cuisines intégrées ; le local commercial possède également un espace kitchenette/office. L’alimentation en chauffage est assurée par des chaudières à gaz individuelles, de sorte que les unités sont largement autonomes pour le chauffage et l’eau chaude.
Des surfaces de cave sont attribuées aux appartements. D’autres possibilités de stockage/d’utilisation existent en outre au sous-sol.
Quatre places de stationnement pour voitures se trouvent dans la cour intérieure protégée. Deux places sont attribuées à des locations existantes ; deux autres offrent un potentiel locatif supplémentaire.
Le certificat énergétique indique une consommation d’énergie finale d’environ 104 kWh/(m²·a) et la classe d’efficacité énergétique D. (Un nouveau certificat énergétique a également été commandé, dont les données seront valables lors de la vente !)
Les plans actuels disponibles ainsi que d’autres documents relatifs au bien peuvent être transmis en cas de réelMis à disposition en cas d’intérêt d’achat.
Remarque : Toutes les indications relatives aux surfaces, loyers et équipements ont été compilées au mieux de nos connaissances. Aucune garantie n’est accordée quant à l’évaluation juridique, fiscale ou constructive définitive.
Emplacement
Zone et itinéraires
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Détails de l'emplacement
Le bien immobilier se trouve au 72 Bahnhofstraße, 21423 Winsen (Luhe), dans un emplacement central particulièrement intéressant pour un usage résidentiel et commercial.
La proximité immédiate de la gare de Winsen (Luhe) constitue un avantage majeur. Celle-ci est facilement accessible à pied et offre une très bonne desserte ferroviaire, notamment en direction de Hambourg et de Lunebourg. Le site convient ainsi aussi bien aux navetteurs et aux salariés qu’aux locataires recherchant un logement central bien desservi par la région métropolitaine de Hambourg.
La Bahnhofstraße constitue une liaison importante entre la gare et le centre-ville de Winsen. Des commerces, restaurants, médecins, banques, prestataires de services ainsi que d’autres établissements répondant aux besoins quotidiens se trouvent à proximité et sont en partie accessibles à pied.
Winsen (Luhe) est le chef-lieu de l’arrondissement de Harburg et bénéficie notamment de sa situation entre Hambourg et Lunebourg. Outre la liaison ferroviaire, l’A39 offre une très bonne desserte routière suprarégionale.
La combinaison de la proximité de la gare, de la situation en centre-ville et des courtes distances constitue un avantage majeur du point de vue du bailleur. L’emplacement est particulièrement attractif pour les navetteurs et les actifs, et favorise une location durable.
Le local commercial bénéficie également de son emplacement Bahnhofstraße. Depuis mars 2026, un magasin de téléphonie mobile y est installé. Cette utilisation souligne l’adéquation du rez-de-chaussée pour le commerce de détail, les bureaux, les services ou des concepts commerciaux comparables.
La situation centrale ouvre en outre des perspectives intéressantes pour des concepts résidentiels alternatifs. Les appartements plus grands, notamment, peuvent en principe être intéressants, en raison de la répartition des pièces et de la proximité de la gare, pour des concepts de colocation, de co-living ou de location meublée.
Dans l’ensemble, le bien immobilier associe une situation centrale en ville à une combinaison importante pour les investisseurs : bonne accessibilité, infrastructures établies et grande fonctionnalité au quotidien pour les locataires.
