जो व्यक्ति अपने स्वयं-निवासित आवासीय घर को जीवनसाथी या बच्चों को विरासत में देता है, वह कुछ शर्तों के तहत इसे पूरी तरह कर-मुक्त हस्तांतरित कर सकता है – और यह व्यक्तिगत कर-मुक्त सीमाओं के अतिरिक्त होता है। तथाकथित पारिवारिक घर के लिए यह विशेष नियम विरासत कर से बचने के सबसे प्रभावी उपायों में से एक है। हालांकि, विधायिका इस छूट को कड़ी शर्तों से जोड़ती है: स्वयं उपयोग, दस वर्ष की धारण अवधि और – बच्चों के मामले में – 200 वर्ग मीटर की आवासीय क्षेत्र सीमा। हम आपको समझाते हैं कि माता-पिता का घर परिवार में कब कर-मुक्त रहता है और किन गलतियों से यह छूट समाप्त हो सकती है।
पारिवारिक घर के लिए कर छूट क्या है?
विरासत कर कानून निकटतम परिवार के भीतर स्वयं-उपयोग किए गए आवासीय स्वामित्व के हस्तांतरण को विशेष संरक्षण देता है। यह § 13 Absatz 1 Nummer 4b und 4c ErbStG में विनियमित है: यदि जीवनसाथी या बच्चे पारिवारिक घर विरासत में प्राप्त करते हैं, तो कुछ शर्तों के तहत इसका मूल्य पूरी तरह कर-मुक्त रहता है।
महत्वपूर्ण बात यह है: यह छूट सामान्य कर-मुक्त सीमाओं के अतिरिक्त दी जाती है। § 16 ErbStG के अनुसार जीवनसाथी को वैसे भी 500.000 यूरो की व्यक्तिगत कर-मुक्त सीमा और प्रत्येक बच्चे को 400.000 यूरो की सीमा प्राप्त है। पारिवारिक घर का मूल्य इसमें नहीं जोड़ा जाता – वह इसके अतिरिक्त कर-मुक्त रहता है। इस प्रकार कोई परिवार महत्वपूर्ण संपत्ति बिना कर-भार के हस्तांतरित कर सकता है।
“पारिवारिक घर” केवल वह अचल संपत्ति माना जाता है, जिसमें मृतक का वास्तव में जीवन का केंद्र था। अवकाश गृह, दूसरा आवास या किराये पर दिया गया आवास इसके अंतर्गत नहीं आता। संपत्ति जर्मनी, यूरोपीय संघ या यूरोपीय आर्थिक क्षेत्र में भी स्थित होनी चाहिए।
जीवनसाथी को पारिवारिक घर विरासत में देना
जीवित जीवनसाथी या पंजीकृत जीवनसाथी के लिए यह नियम सबसे उदार है (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): कर छूट बिना मूल्य सीमा और बिना क्षेत्रफल सीमा के लागू होती है। घर का मूल्य 400.000 या 4.000.000 यूरो हो, इससे कोई फर्क नहीं पड़ता – वह पूरी तरह कर-मुक्त रहता है।
शर्त यह है कि
- मृतक ने अपनी मृत्यु तक आवास का उपयोग स्वयं रहने के लिए किया हो (या किसी अनिवार्य कारण से ऐसा करने में असमर्थ रहा हो, जैसे देखभाल गृह में भर्ती होने के कारण),
- जीवित जीवनसाथी तुरंत संपत्ति का उपयोग स्वयं रहने के लिए करे और
- वह इसे कम से कम दस वर्षों तक स्वयं निवास किया हो।
बच्चों को पारिवारिक घर विरासत में देना
बच्चे भी माता-पिता का घर कर-मुक्त रूप से विरासत में प्राप्त कर सकते हैं (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) – हालांकि यहां एक अतिरिक्त सीमा लागू होती है: केवल 200 वर्ग मीटर तक का Wohnfläche लाभ के योग्य है। यदि Wohnung इससे बड़ी है, तो अतिरिक्त हिस्से पर आनुपातिक रूप से कर लगाया जाता है।
एक उदाहरण: किसी बच्चे को 250 वर्ग मीटर Wohnfläche और 800,000 यूरो मूल्य वाला घर विरासत में मिलता है। 250 में से 200 वर्ग मीटर, यानी 80 प्रतिशत, लाभ के योग्य हैं। इस प्रकार 640,000 यूरो कर-मुक्त रहते हैं और 160,000 यूरो कर योग्य होते हैं। हालांकि इस राशि को 400,000 यूरो की व्यक्तिगत कर-मुक्त सीमा के साथ समायोजित किया जा सकता है – परिणामस्वरूप अक्सर कोई कर नहीं लगता।
लाभ के योग्य „बच्चों" में जैविक बच्चे और सौतेले बच्चे शामिल हैं। पोते-पोतियों को तभी छूट का लाभ मिलता है, जब उनके माता-पिता – यानी मृतक की संतान – का पहले ही निधन हो चुका हो।
सबसे महत्वपूर्ण शर्तों का अवलोकन
चाहे पति या पत्नी हो अथवा बच्चा: कर-मुक्ति के लिए ये शर्तें पूरी होनी चाहिए।
- मृतक द्वारा स्वयं उपयोग: मृतक ने विरासत मिलने तक संपत्ति में स्वयं निवास किया होना चाहिए। अपवाद केवल देखभाल की आवश्यकता जैसे अनिवार्य कारणों पर लागू होता है।
- तत्काल प्रवेश: वारिस को Wohnung को „तत्काल" स्वयं उपयोग के लिए निर्धारित करना होगा – सामान्यतः विरासत मिलने के छह महीनों के भीतर।
- दस वर्षों तक स्वयं उपयोग: वारिस को पारिवारिक घर में कम से कम दस वर्षों तक स्वयं रहना होगा (धारण अवधि)।
- बच्चों के लिए 200 वर्ग मीटर की सीमा: बच्चों के लिए लाभ के योग्य Wohnfläche सीमित है; पति या पत्नी के लिए कोई सीमा नहीं है।
- न बिक्री और न किराये पर देना: यदि संपत्ति दस वर्षों के भीतर बेची, उपहार में दी या किराये पर दी जाती है, तो छूट समाप्त हो जाती है।
प्रवेश की छह महीने की अवधि
„तत्काल" शब्द का अर्थ है „दोषपूर्ण विलंब के बिना"। संघीय वित्तीय न्यायालय ने निर्णय दिया है कि विरासत मिलने के बाद छह महीने की अवधि सामान्यतः उचित मानी जाती है (BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16)। जो व्यक्ति इस अवधि के भीतर प्रवेश करता है, वह सुरक्षित स्थिति में होता है।
यदि वारिस बाद में प्रवेश करता है, तो उसे बताना और विश्वसनीय रूप से सिद्ध करना होगा कि पहले प्रवेश करना क्यों संभव नहीं था और देरी के लिए वह स्वयं जिम्मेदार नहीं था। न्यायालय इसकी कितनी सख्ती से जांच करते हैं, यह 7 जनवरी 2026 के म्यूनिख वित्तीय न्यायालय के एक वर्तमान निर्णय (4 K 1677/24) से स्पष्ट होता है: एक वारिस विरासत मिलने के ढाई वर्ष बाद ही इस कारण प्रवेश कर पाया कि वहपहले नवीनीकरण के लिए धन बचाना पड़ा। अदालत ने कर-मुक्ति से इनकार कर दिया – केवल वित्तीय विचार देरी के लिए पर्याप्त कारण नहीं हैं।
कर-मुक्ति बाद में कब समाप्त हो जाती है
मुक्ति शुरू में केवल अस्थायी होती है। यदि उत्तराधिकारी दस वर्षीय धारण-अवधि के भीतर स्वयं रहने का उपयोग छोड़ देता है – उदाहरण के लिए बिक्री, किराये पर देने या स्थानांतरित होने के कारण –, तो कर-मुक्ति पूर्वव्यापी रूप से समाप्त हो जाती है। तब कर कार्यालय पूरे अधिग्रहण पर कर लगाता है।
हालाँकि, एक महत्वपूर्ण अपवाद है: अनिवार्य कारण। जो व्यक्ति वस्तुनिष्ठ रूप से अनिवार्य कारणों से घर छोड़ता है, वह मुक्ति नहीं खोता। संघीय वित्तीय न्यायालय ने उत्तराधिकारियों के पक्ष में इस अवधारणा की व्यापक व्याख्या की है (1 दिसंबर 2021 के निर्णय, II R 18/20 और II R 1/21): कोई कारण केवल तभी अनिवार्य नहीं माना जाता जब स्वयं रहना वस्तुनिष्ठ रूप से असंभव हो, बल्कि तब भी जब यह अनुचित हो। उदाहरण के लिए, देखभाल की आवश्यकता या गंभीर स्वास्थ्यगत बाधा को मान्यता दी जाती है, जो पारिवारिक घर में स्वतंत्र रूप से गृहस्थी चलाने से रोकती है। इसके विपरीत, केवल सुविधा संबंधी विचार – जैसे नौकरी के कारण स्थानांतरण – पर्याप्त नहीं हैं।
पारिवारिक घर की कर-मुक्ति के लाभ और नुकसान
कर-मुक्ति आकर्षक है, लेकिन उत्तराधिकारी को दीर्घकालिक रूप से बांध देती है। विचार करें:
- लाभ – बड़ी बचत: पूरी अचल संपत्ति का मूल्य कर-मुक्त रहता है, और यह व्यक्तिगत कर-मुक्त सीमा के अतिरिक्त होता है।
- लाभ – जीवनसाथी की सुरक्षा: जीवित साथी साझा घर में रह सकता है, बिना इस जोखिम के कि कोई कर संपत्ति को खतरे में डाल दे।
- नुकसान – दस वर्ष का बंधन: आपको संपत्ति में एक दशक तक स्वयं रहना होगा। समय से पहले बिक्री या किराये पर देना बाद में कर लगाने का कारण बनता है।
- नुकसान – 200-वर्गमीटर सीमा: यदि बच्चे बड़ा घर विरासत में पाते हैं, तो मूल्य का एक हिस्सा कर-योग्य रहता है।
- नुकसान – पूर्वव्यापी वसूली का जोखिम: जीवन-परिस्थितियाँ बदलने पर कर बाद में देय हो सकता है – अक्सर काफी अधिक राशि में।
पारिवारिक घर को कर-मुक्त विरासत में देने संबंधी FAQ
क्या यह मुक्ति कर-मुक्त सीमा के अतिरिक्त लागू होती है?
हाँ। पारिवारिक घर का कर-मुक्त मूल्य व्यक्तिगत कर-मुक्त सीमा में नहीं जोड़ा जाता। पति-पत्नी (500.000 यूरो) और बच्चे (400.000 यूरो) शेष संपत्ति के लिए अपनी पूरी कर-मुक्त सीमा बनाए रखते हैं।
पारिवारिक घर किसे माना जाता है?
केवल वह संपत्ति जिसमें मृतक ने अंत तक अपना मुख्य निवास रखा था। अवकाश-गृह, दूसरे मकान और किराये पर दी गई संपत्तियाँ लाभ की पात्र नहीं हैं।
यदि आवासीय क्षेत्रफल 200 वर्गमीटर से अधिक हो तो क्या होता है?
बच्चों के मामले में 200 वर्गमीटर से अधिक वाले हिस्से पर आनुपातिक रूप से कर लगाया जाता है। पति-पत्नी के लिए क्षेत्रफल की कोई सीमा नहीं है; यहां संपत्ति किसी भी आकार की हो, कर-मुक्त रहती है।
क्या मुझे तुरंत वहां रहने जाना होगा?
आपको संपत्ति का तुरंत – आम तौर पर छह महीने के भीतर – स्वयं उपयोग करना चाहिए। बाद में वहां रहने जाने पर आपको यह प्रमाणित करना होगा कि देरी आपकी जिम्मेदारी नहीं थी।
यदि मुझे दस वर्ष पूरे होने से पहले वहां से जाना पड़े तो क्या लागू होगा?
मूल रूप से कर-मुक्ति पूर्वव्यापी रूप से समाप्त हो जाती है। अपवादस्वरूप अनिवार्य कारण, जैसे देखभाल की आवश्यकता या गंभीर बीमारी, मान्य हैं, जिनके कारण घर में रहना अनुचित हो जाता है। केवल सुविधा के लिए किया गया स्थानांतरण पर्याप्त नहीं है।
क्या मैं परिवार का घर अपने जीवनकाल में भी कर-मुक्त रूप से हस्तांतरित कर सकता हूं?
हां – पति-पत्नी के बीच स्वयं उपयोग किए जाने वाले परिवार के घर का उपहार दस वर्ष की धारण-अवधि के बिना भी कर-मुक्त रूप से संभव है (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG)। हालांकि, यह जीवनकालीन छूट बच्चों पर लागू नहीं होती।
निष्कर्ष: कर-मुक्त विरासत, लेकिन दूरदर्शिता के साथ
परिवार के घर को कर-मुक्त रूप से विरासत में देना विरासत कर कानून के सबसे बड़े लाभों में से एक है – विशेषकर मांग वाले इलाकों में मूल्यवान अचल संपत्तियों के मामले में। हालांकि, छूट के लिए यह आवश्यक है कि उत्तराधिकारी तुरंत संपत्ति में स्वयं रहने लगे और दस वर्षों तक वहां रहे। जो व्यक्ति इस बंधन का पालन नहीं कर सकता या नहीं करना चाहता, उसे शुरू से ही बाद में लगने वाले कर को ध्यान में रखना चाहिए। बड़ी संपत्ति या अस्पष्ट आवासीय स्थिति के मामले में विरासत कानून के विशेषज्ञ वकील या कर सलाहकार की सलाह लेना लाभदायक है – ताकि पैतृक घर महंगा कर मामला न बन जाए।