Той, хто заповідає власне житло, у якому сам проживає, подружжю або дітям, за певних умов може передати його повністю звільненим від податку — додатково до особистих неоподатковуваних мінімумів. Це спеціальне правило для так званого сімейного житла є одним із найефективніших способів уникнути податку на спадщину. Однак законодавець пов’язує звільнення від податку із суворими умовами: самостійним проживанням, десятирічним строком володіння та — для дітей — обмеженням житлової площі у 200 квадратних метрів. Ми пояснюємо, коли батьківський будинок залишається в сім’ї без податку і які помилки можуть призвести до втрати цього звільнення.
Що таке звільнення від податку для сімейного житла?
Закон про податок на спадщину встановлює особливий захист для передачі житлової нерухомості, якою власник користувався самостійно, у межах найближчої сім’ї. Це врегульовано в § 13 абзац 1 пункт 4b і 4c ErbStG: якщо сімейне житло успадковує подружжя або діти, його вартість за певних умов повністю звільняється від податку.
Вирішальним є те, що це звільнення надається додатково до загальних неоподатковуваних мінімумів. Відповідно до § 16 ErbStG, один із подружжя у будь-якому разі має особистий неоподатковуваний мінімум у розмірі 500.000 євро, а кожна дитина — 400.000 євро. Вартість сімейного житла не зараховується до цієї суми — вона залишається звільненою від податку окремо. Таким чином сім’я може передати значні активи без податкового навантаження.
Під «сімейним житлом» мається на увазі лише нерухомість, у якій спадкодавець фактично мав центр своїх життєвих інтересів. Дачний будинок, друге житло або орендована квартира до нього не належать. Крім того, земельна ділянка має розташовуватися в Німеччині, Європейському Союзі або Європейській економічній зоні.
Успадкування сімейного житла подружжям
Для пережившого подружжя або зареєстрованого партнера правило є найсприятливішим (§ 13 абз. 1 № 4b ErbStG): звільнення від податку діє без обмеження вартості та площі. Не має значення, чи коштує будинок 400.000, чи 4.000.000 євро — він залишається повністю звільненим від податку.
Умовою є те, що
- спадкодавець до своєї смерті сам використовував житло для проживання (або не міг цього робити з вимушених причин, наприклад через перебування в будинку для догляду),
- переживший подружжя негайно починає сам використовувати нерухомість для проживання і
- він її щонайменше десять років проживав сам.
Успадкувати сімейний будинок дітям
Діти також можуть успадкувати батьківський будинок без сплати податків (§ 13 абз. 1 п. 4c ErbStG) – однак тут діє додаткове обмеження: пільга поширюється лише на житлову площу до 200 квадратних метрів. Якщо квартира більша, частина, що перевищує цей ліміт, оподатковується пропорційно.
Приклад: дитина успадковує будинок житловою площею 250 квадратних метрів і вартістю 800 000 євро. Пільга поширюється на 200 із 250 квадратних метрів, тобто на 80 відсотків. Отже, 640 000 євро не оподатковуються, а 160 000 євро підлягають оподаткуванню. Однак цю суму можна зарахувати в рахунок особистої неоподатковуваної суми у 400 000 євро – у результаті податок часто не нараховується.
До пільгової категорії «дітей" належать рідні діти та пасинки й падчерки. Онуки можуть скористатися звільненням лише тоді, коли їхній батько або мати – дитина спадкодавця – вже померли.
Найважливіші умови в огляді
Незалежно від того, чи йдеться про подружжя або дитину, для звільнення від податку мають бути виконані такі умови.
- Самостійне проживання спадкодавця: Померлий повинен був сам проживати в нерухомості до моменту смерті. Виняток допускається лише з вимушених причин, таких як потреба в догляді.
- Негайне вселення: Спадкоємець повинен «негайно" визначити квартиру для власного проживання – як правило, протягом шести місяців після відкриття спадщини.
- Десятирічне самостійне проживання: Спадкоємець повинен сам проживати в сімейному будинку щонайменше десять років (строк збереження майна).
- Обмеження у 200 квадратних метрів для дітей: Для дітей пільгова житлова площа обмежена; для подружжя обмеження немає.
- Відсутність продажу та оренди: Якщо нерухомість протягом десяти років продають, дарують або здають в оренду, звільнення втрачає чинність.
Шестимісячний строк для вселення
Термін «негайно" означає «без винної затримки". Федеральний фінансовий суд постановив, що період у шість місяців після відкриття спадщини, як правило, вважається прийнятним (BFH, рішення від 28 травня 2019 року, II R 37/16). Той, хто вселяється протягом цього строку, перебуває у безпечному становищі.
Якщо спадкоємець вселяється лише пізніше, він повинен пояснити й переконливо довести, чому раніше вселитися було неможливо і що затримка сталася не з його вини. Наскільки суворо суди це перевіряють, показує актуальне рішення Фінансового суду Мюнхена від 7 січня 2026 року (4 K 1677/24): спадкоємець вселився лише через два з половиною роки після відкриття спадщини, оскільки він оскільки спочатку потрібно було заощадити кошти на санацію. Суд відмовив у звільненні від податку – суто фінансові міркування не є достатньою підставою для затримки.
Коли звільнення від податку втрачається заднім числом
Спочатку звільнення діє лише тимчасово. Якщо спадкоємець припиняє самостійне проживання протягом десятирічного строку утримання майна – наприклад, через продаж, здавання в оренду або виїзд, – звільнення від податку втрачається заднім числом. Тоді податкова служба оподатковує весь обсяг набутого майна.
Однак існує важливий виняток: об’єктивно вимушені причини. Той, хто виїжджає з об’єктивно вимушених причин, не втрачає звільнення. Федеральний фінансовий суд витлумачив це поняття на користь спадкоємців (рішення від 1 грудня 2021 року, II R 18/20 та II R 1/21): причина є вимушеною не лише тоді, коли самостійне проживання об’єктивно неможливе, а й коли воно є неприйнятним. Визнаються, наприклад, потреба в догляді або тяжке погіршення стану здоров’я, яке унеможливлює самостійне ведення домашнього господарства в сімейному житлі. Натомість міркувань суто доцільності – наприклад, переїзду з професійних причин – недостатньо.
Переваги та недоліки звільнення сімейного житла від податку
Звільнення від податку є привабливим, але надовго обмежує спадкоємця. Зважте:
- Перевага – значна економія: Вся вартість нерухомості залишається неоподатковуваною, додатково до особистої неоподатковуваної суми.
- Перевага – захист подружжя: Пережилий партнер може й надалі проживати у спільному домі, не наражаючи нерухомість на загрозу через податок.
- Недолік – десятирічне зобов’язання: Ви повинні самостійно проживати в нерухомості протягом десяти років. Достроковий продаж або здавання в оренду спричиняє донарахування податку.
- Недолік – обмеження у 200 квадратних метрів: Якщо діти успадковують великий будинок, частина його вартості залишається оподатковуваною.
- Недолік – ризик зворотного нарахування: Якщо життєві обставини зміняться, податок може стати належним до сплати заднім числом – часто у значному розмірі.
FAQ про успадкування сімейного житла без сплати податку
Чи застосовується звільнення додатково до неоподатковуваної суми?
Так. Неоподатковувана вартість сімейного житла не зараховується до особистої неоподатковуваної суми. Подружжя (500.000 євро) та діти (400.000 євро) зберігають повну неоподатковувану суму щодо іншого майна.
Що вважається сімейним житлом?
Лише нерухомість, у якій спадкодавець до останнього часу мав центр своїх життєвих інтересів. Дачні будинки, друге житло та об’єкти, що здаються в оренду, не мають податкових пільг.
Що відбувається, якщо житлова площа перевищує 200 квадратних метрів?
Щодо дітей частка, що перевищує 200 квадратних метрів, оподатковується пропорційно. Для подружжя обмеження площі не існує; у цьому випадку нерухомість будь-якого розміру залишається звільненою від податку.
Чи потрібно мені одразу вселитися?
Ви повинні невідкладно — як правило, протягом шести місяців — самостійно користуватися нерухомістю. У разі пізнішого вселення ви маєте довести, що не несете відповідальності за затримку.
Що діє, якщо я змушений виїхати до закінчення десяти років?
Як правило, звільнення втрачає чинність заднім числом. Винятками є обов’язкові причини, такі як потреба в догляді або тяжка хвороба, які роблять проживання в будинку неприйнятним. Переїзду виключно з міркувань зручності недостатньо.
Чи можу я передати сімейний будинок без сплати податку ще за життя?
Так — між подружжям дарування сімейного будинку, який використовується для власного проживання, можливе без оподаткування навіть без десятирічного строку володіння (§ 13 абз. 1 № 4a ErbStG). Однак для дітей це звільнення за життя не застосовується.
Висновок: успадкувати без податку, але з далекоглядністю
Успадкування сімейного будинку без сплати податку є одним із найбільших важелів у праві оподаткування спадщини — особливо щодо цінної нерухомості в затребуваних районах. Однак звільнення передбачає, що спадкоємець невідкладно заселяється до нерухомості та проживає в ній протягом десяти років. Той, хто не може або не хоче дотримуватися цього зобов’язання, має від самого початку врахувати подальше донарахування податку. За наявності значного майна або незрозумілої житлової ситуації варто звернутися за порадою до спеціалізованого адвоката з питань спадкового права або податкового консультанта — щоб батьківський будинок не перетворився на дорогий податковий випадок.