हेसेन में संपत्ति बेचें: राइन-माइन क्षेत्र में बिक्री

राइन-माइन क्षेत्र जर्मनी के सबसे लोकप्रिय रियल एस्टेट बाजारों में गिना जाता है – यहां बेचने वालों को अच्छी भुगतान क्षमता वाले इच्छुक खरीदार मिलते हैं, लेकिन स्थान और सुविधाओं को लेकर अपेक्षाएं भी ऊंची होती हैं। साथ ही, अपेक्षाकृत अधिक 6 प्रतिशत का रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स और नया हेस्सेनगेल्ड इस बाजार को शायद ही किसी अन्य संघीय राज्य की तरह प्रभावित करते हैं। हम आपको दिखाते हैं कि हेस्से में अपनी संपत्ति सफलतापूर्वक और बिना कमीशन के कैसे बेचें, फ्रैंकफर्ट के आसपास किन बातों का विशेष महत्व है और नोटरी की नियुक्ति तक आपको कौन-कौन से कदम उठाने होंगे।

हेस्से का रियल एस्टेट बाजार: दो गति

हेस्से विरोधाभासों का बाजार है। इसका केंद्र राइन-माइन क्षेत्र है, जिसमें फ्रैंकफर्ट, वीसबाडेन, डार्मश्टाट और ऑफेनबाख शामिल हैं – बैंकों, हवाई अड्डे और लगातार बढ़ती आबादी वाला एक महानगरीय क्षेत्र। फ्रैंकफर्ट एम माइन में कॉन्डोमिनियम के लिए 2026 में स्रोत और स्थान के आधार पर औसतन लगभग 5.500 यूरो प्रति वर्ग मीटर मांगे जाते हैं; पिछले वर्षों की गिरावट के बाद कीमतें फिर से थोड़ी बढ़ रही हैं। शहर के विभिन्न इलाकों के बीच बड़ा अंतर है: वेस्टएंड में 8.000 यूरो प्रति वर्ग मीटर से अधिक के शीर्ष मूल्य हासिल होते हैं, जबकि सोसेनहाइम जैसे साधारण इलाकों में कीमतें काफी कम रहती हैं।

आसपास का क्षेत्र भी महंगा है: वीसबाडेन और ऑफेनबाख जिले में घरों की प्रति वर्ग मीटर कीमतें स्रोत के आधार पर लगभग 4.000 से 5.000 यूरो के बीच हैं। उत्तर और पूर्वी हेस्से में स्थिति बिल्कुल अलग है – कासेल, फुल्दा या फोगेल्सबर्ग के आसपास संपत्तियां अक्सर इसकी तुलना में केवल एक अंश के बराबर मूल्य की होती हैं। आपकी बिक्री के लिए इसका अर्थ है: कोई सामान्य „हेस्से-कीमत" नहीं होती। निर्णायक कारक ठोस स्थान है।

पहला अच्छा मार्गदर्शन आधिकारिक भूमि मूल्य संकेतक प्रदान करते हैं। BORIS Hessen के माध्यम से आप 1 जनवरी 2020 से निर्धारित सभी भूमि मूल्य संकेतकों को ऑनलाइन निःशुल्क देख सकते हैं।

रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स और हेस्सेनगेल्ड: हेस्से की विशेषताएं

हेस्से में बिक्री के दौरान रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स अधिकांश अन्य संघीय राज्यों की तुलना में बड़ी भूमिका निभाता है। 1 अगस्त 2014 से यह खरीद मूल्य का अपरिवर्तित 6 प्रतिशत है (Hessisches Ministerium der Finanzen) और इस प्रकार ऊंचे स्तर पर है – पूरे जर्मनी में 2026 में इसकी सीमा बवेरिया में 3,5 प्रतिशत से लेकर ब्रांडेनबर्ग, नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया, सारलैंड और श्लेस्विग-होल्स्टाइन में 6,5 प्रतिशत तक है। टैक्स का भुगतान खरीदार करता है, लेकिन यह बढ़ाता है इसकी कुल लागत स्पष्ट रूप से प्रभावित होती है और इससे यह तय होता है कि केवल खरीद मूल्य के लिए कितना बजट बचता है।

यहीं हेस्सेन की एक विशेषता काम आती है, जो विक्रेताओं के लिए भी लाभदायक है: Hessengeld। राज्य इसके तहत पहली बार स्वयं उपयोग किए जाने वाले आवासीय संपत्ति की खरीद पर प्रत्येक वहाँ रहने वाले खरीदार को 10,000 यूरो (अधिकतम 20,000 यूरो) और प्रत्येक नाबालिग बच्चे के लिए 5,000 यूरो की सब्सिडी देता है, जिसकी सीमा वास्तव में चुकाए गए रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स तक है। इसके लिए 1 मार्च 2024 के बाद का बिक्री अनुबंध, स्वयं उपयोग और हेस्सेन में स्थित होना आवश्यक है; आवेदन WIBank के माध्यम से किया जाता है। मई 2026 तक 277 मिलियन यूरो से अधिक की राशि पहले ही स्वीकृत की जा चुकी थी। आपके लिए विक्रेता के रूप में इसका अर्थ है: खासकर परिवारों और पहली बार खरीदारी करने वालों के पास अधिक वित्तीय गुंजाइश है – यह एक लाभ है जिसका उल्लेख आप एक्सपोज़े में निश्चिंत होकर कर सकते हैं।

बिना कमीशन बेचना: खरीदार तक सीधा रास्ता

रियल एस्टेट एजेंट नियुक्त करना अनिवार्य नहीं है। आप हेस्सेन में कभी भी निजी तौर पर और इस प्रकार बिना कमीशन के अपनी संपत्ति बेच सकते हैं। इससे वास्तविक धन की बचत होती है: सामान्यतः एजेंट कमीशन वैट सहित खरीद मूल्य का 5 से 7 प्रतिशत होता है। 23 दिसंबर 2020 से § 656c BGB के तहत आधा-आधा विभाजन का सिद्धांत भी लागू है: यदि एजेंट दोनों पक्षों के लिए काम करता है, तो कमीशन खरीदार और विक्रेता के बीच बराबर बाँटा जाना चाहिए।

फ्रैंकफर्ट के 500,000 यूरो के एक अपार्टमेंट में विक्रेता का सामान्य कमीशन हिस्सा आसानी से 15,000 यूरो या उससे अधिक हो सकता है – निजी बिक्री में यह धन पूरी तरह आपके पास रहता है। एक मेटासर्च इंजन के रूप में TraumImmo कई स्रोतों से ऑफ़र एकत्र करता है और आपके विज्ञापन को बिना किसी कमीशन के राइन-माइन क्षेत्र में तलाश कर रहे खरीदारों की नजरों के सामने सीधे लाता है।

राइन-माइन क्षेत्र में बिक्री के सात चरण

चरण 1: यथार्थवादी मूल्य निर्धारित करें

BORIS Hessen से भूमि संदर्भ मूल्य, अपने क्षेत्र में वर्तमान तुलनात्मक ऑफ़र और – बड़ी संपत्तियों के मामले में – संबंधित विशेषज्ञ मूल्यांकन समिति की रियल एस्टेट मार्केट रिपोर्ट को मिलाकर देखें। फ्रैंकफर्ट के लिए यह समिति हर वर्ष वास्तविक खरीद मूल्यों वाली एक निःशुल्क बाजार रिपोर्ट प्रकाशित करती है।

चरण 2: दस्तावेज़ एकत्र करें

सभी दस्तावेज़ पहले से एकत्र कर लें (नीचे दी गई चेकलिस्ट देखें)। पूर्ण दस्तावेज़ गंभीरता का प्रभाव डालते हैं और बाद में खरीदार के वित्तपोषण को तेज करते हैं।

चरण 3: ऊर्जा प्रमाणपत्र प्राप्त करें

वैध ऊर्जा प्रमाणपत्र के बिना काम नहीं चलेगा। विज्ञापन में ही आपको "§ 87 GEG के अनुसार प्रमाणपत्र के प्रकार, अंतिम ऊर्जा आवश्यकता या खपत, प्रमुख ऊर्जा स्रोत, निर्माण वर्ष और ऊर्जा दक्षता वर्ग जैसी जानकारी देनी चाहिए।

चरण 4: अर्थपूर्ण विवरणिका तैयार करें

अच्छी तस्वीरें, एक फ्लोर प्लान और ईमानदार मुख्य जानकारी अनिवार्य हैं। राइन-माइन क्षेत्र में निकटतम S-Bahn स्टेशन, राजमार्ग या हवाई अड्डे से दूरी जैसे तर्क प्रभावी होते हैं। किसी भी कमी को न छिपाएँ – कानूनी रूप से आप ऐसा करने के लिए बाध्य हैं।

चरण 5: बिना कमीशन के विज्ञापन दें

अपना प्रस्ताव वहाँ प्रकाशित करें जहाँ खरीदार तलाश करते हैं – TraumImmo और अन्य पोर्टलों पर। ध्यान रखें कि ऊर्जा प्रमाणपत्र में दी जाने वाली अनिवार्य जानकारी पहले से ही विज्ञापन में शामिल हो।

चरण 6: निरीक्षण कराएँ और खरीदार की जाँच करें

पर्याप्त समय निर्धारित करें और सहमति देने से पहले बैंक की वित्तपोषण पुष्टि दिखाने को कहें। इससे नोटरी की नियुक्ति से ठीक पहले बिक्री रद्द होने से बचेंगे।

चरण 7: नोटरी की नियुक्ति और हस्तांतरण

खरीद अनुबंध को नोटरी द्वारा प्रमाणित किया जाना आवश्यक है (§ 311b BGB)। नोटरी भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि की प्रक्रिया शुरू करता है। हस्तांतरण के समय सभी मीटर रीडिंग वाला एक प्रोटोकॉल सहायक होता है।

हेस्से में मुझे कौन-से दस्तावेज़ चाहिए?

सटीक सूची संपत्ति पर निर्भर करती है। अधिकांश बिक्री के लिए आपको चाहिए:

• वर्तमान भूमि रजिस्टर अंश
• ऊर्जा प्रमाणपत्र (भवन ऊर्जा कानून के तहत अनिवार्य)
• फ्लोर प्लान और आवासीय या उपयोगी क्षेत्रफल की गणना
• भू-नक्शा अंश या स्थल योजना
• आधुनिकीकरण और नवीनीकरण के प्रमाण
• स्वामित्व वाले अपार्टमेंट के लिए अतिरिक्त रूप से: विभाजन घोषणा, मालिकों की सभा के पिछले कार्यवृत्त, वर्तमान वित्तीय योजना और रखरखाव रिज़र्व की राशि

हेस्से में बिक्री की लागत कितनी है?

निजी बिक्री में भी कुछ लागतें आती हैं – विशेष रूप से ऊर्जा प्रमाणपत्र, संभावित मूल्यांकन और विज्ञापनों के लिए। 6 प्रतिशत का संपत्ति हस्तांतरण कर खरीदार वहन करता है, और आम तौर पर नोटरी तथा भूमि रजिस्टर की लागत भी। यदि अभी भी अचल संपत्ति ऋण चल रहा है, तो बैंक समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति की मांग कर सकता है। यदि आप दस वर्षीय सट्टा अवधि के भीतर बेचते हैं और संपत्ति में स्वयं निवास नहीं किया है, तो सट्टा कर भी लग सकता है (§ 23 EStG)।

हेस्से में संपत्ति बिक्री से संबंधित FAQ

हेस्से में संपत्ति हस्तांतरण कर कितना है?

यह खरीद मूल्य का 6 प्रतिशत है और 1. अगस्त 2014 से अपरिवर्तित। इस प्रकार जर्मनी-भर की तुलना में हेस्सेन ऊपरी क्षेत्र में आता है। कर खरीदार द्वारा चुकाया जाता है।

Hessengeld क्या है और विक्रेता के रूप में क्या यह मेरी मदद करता है?

Hessengeld उन प्रथम-खरीदारों के लिए राज्य की ओर से Grunderwerbsteuer पर मिलने वाली सब्सिडी है, जो स्वयं वहाँ रहने आते हैं – प्रति व्यक्ति 10,000 यूरो और प्रति बच्चे 5,000 यूरो। इसका भुगतान खरीदार को किया जाता है, लेकिन इससे उसे अधिक वित्तीय गुंजाइश मिलती है और इस प्रकार आपकी संपत्ति के संभावित इच्छुक खरीदारों का दायरा बढ़ता है।

क्या मुझे हेस्सेन में कोई रियल एस्टेट एजेंट नियुक्त करना अनिवार्य है?

नहीं। एजेंट नियुक्त करने की कोई बाध्यता नहीं है। आप अपनी संपत्ति निजी रूप से बिना किसी कमीशन के बेच सकते हैं। केवल खरीद अनुबंध का नोटरी द्वारा प्रमाणीकरण कानूनन अनिवार्य है।

मुझे अपनी भूमि के Bodenrichtwerte कहाँ मिलेंगे?

मुफ्त पोर्टल BORIS Hessen पर। वहाँ 1 जनवरी 2020 से निर्धारित सभी Bodenrichtwerte ऑनलाइन उपलब्ध हैं – शुरुआती मूल्यांकन के लिए एक अच्छा आधार।

Rhein-Main क्षेत्र में बिक्री में कितना समय लगता है?

फ्रैंकफर्ट के आसपास मांग वाले स्थानों में खरीदार अक्सर जल्दी मिल जाते हैं। फिर भी तैयारी से लेकर चाबी सौंपने तक लगभग तीन से छह महीने का समय मानकर चलना चाहिए। दस्तावेज़ों का पूरा संग्रह इस अवधि को काफी कम कर देता है।

निष्कर्ष: इस तरह आप हेस्सेन में सफलतापूर्वक बेचते हैं

हेस्सेन का बाजार विभाजित है: Rhein-Main क्षेत्र में आपको भुगतान करने में सक्षम मांग मिलती है, जबकि महानगरीय क्षेत्रों से बाहर हर स्थानिक लाभ मायने रखता है। जो व्यक्ति BORIS Hessen की सहायता से कीमत यथार्थवादी रूप से तय करता है, Hessengeld को बिक्री के तर्क के रूप में उपयोग करता है और दस्तावेज़ पूरे रखता है, वह एजेंट के बिना भी सुरक्षित रूप से और बिना कमीशन के बेच सकता है। इस तरह आप कमीशन बचाते हैं और बिक्री पर हर समय स्वयं नियंत्रण रखते हैं।