Регион Рейн-Майн относится к самым востребованным рынкам недвижимости Германии — продавцы здесь встречают платежеспособных покупателей, но также сталкиваются с высокими требованиями к расположению и оснащению. Одновременно сравнительно высокий налог на приобретение недвижимости в размере 6 процентов и новый Hessengeld влияют на рынок сильнее, чем почти в любой другой федеральной земле. Мы покажем вам, как успешно и без комиссии продать недвижимость в Гессене, что особенно важно в окрестностях Франкфурта и какие шаги необходимо пройти до визита к нотариусу.
Рынок недвижимости в Гессене: две скорости
Гессен — это рынок контрастов. В центре находится регион Рейн-Майн с Франкфуртом, Висбаденом, Дармштадтом и Оффенбахом — агломерация с банками, аэропортом и постоянным притоком новых жителей. В 2026 году за квартиры в собственности во Франкфурте-на-Майне в зависимости от источника и расположения в среднем запрашивают около 5 500 евро за квадратный метр; после снижения в предыдущие годы цены снова немного растут. При этом между районами существуют огромные различия: в Вестенде достигаются максимальные значения свыше 8 000 евро за квадратный метр, тогда как более простые районы, такие как Зоссенхайм, значительно отстают.
Окрестности также дороги: в Висбадене и районе Оффенбах цены за квадратный метр домов в зависимости от источника составляют примерно от 4 000 до 5 000 евро. Совсем иначе обстоит дело в Северном и Восточном Гессене — в окрестностях Касселя, Фульды или в Фогельсберге недвижимость часто стоит лишь небольшую долю этой суммы. Для вашей продажи это означает: единой «цены Гессена» не существует. Решающее значение имеет конкретное местоположение.
Хорошую первоначальную ориентацию дают официальные нормативные показатели стоимости земли. Через BORIS Hessen можно бесплатно получить онлайн все показатели стоимости земли, определённые с 1 января 2020 года.
Налог на приобретение недвижимости и Hessengeld: особенности Гессена
При продаже в Гессене налог на приобретение недвижимости играет более значительную роль, чем в большинстве других федеральных земель. С 1 августа 2014 года он неизменно составляет 6 процентов от покупной цены (Министерство финансов Гессена), что соответствует верхнему диапазону — по всей Германии в 2026 году ставка варьируется от 3,5 процента в Баварии до 6,5 процента в Бранденбурге, Северном Рейне — Вестфалии, Сааре и Шлезвиг-Гольштейне. Хотя налог платит покупатель, он увеличивает его общие расходы заметно увеличивает и тем самым влияет на то, какая сумма бюджета останется непосредственно на покупную цену.
Именно здесь проявляется особенность Гессена, которая полезна и продавцам: Hessengeld. Земля предоставляет субсидию на первую покупку жилой недвижимости для собственного проживания в размере 10 000 евро на каждого въезжающего покупателя (максимум 20 000 евро) плюс 5 000 евро за каждого несовершеннолетнего ребенка, но не более фактически уплаченного налога на приобретение недвижимости. Условия: договор купли-продажи заключен после 1 марта 2024 года, недвижимость используется покупателем самостоятельно и расположена в Гессене; заявление подается через WIBank. К маю 2026 года уже было одобрено более 277 миллионов евро. Для вас как продавца это означает: особенно семьи и покупатели, приобретающие жилье впервые, получают больше финансового пространства — преимущество, которое вы вполне можете упомянуть в экспозе.
Продажа без комиссии: прямой путь к покупателю
Обязанности привлекать маклера нет. Вы в любое время можете продать свою недвижимость в Гессене самостоятельно и тем самым без комиссии. Это позволяет сэкономить реальные деньги: обычно маклерская комиссия составляет от 5 до 7 процентов покупной цены с учетом НДС. Кроме того, с 23 декабря 2020 года действует принцип равного распределения согласно § 656c BGB: если маклер работает на обе стороны, комиссия делится между покупателем и продавцом поровну.
В случае квартиры во Франкфурте стоимостью 500 000 евро доля продавца в обычной комиссии быстро достигает 15 000 евро и более — при самостоятельной продаже эти деньги полностью остаются у вас. Как метапоисковая система TraumImmo объединяет предложения из многих источников и напрямую показывает ваше объявление покупателям, ищущим жилье в регионе Рейн-Майн, совершенно без комиссии.
Семь шагов к продаже в регионе Рейн-Майн
Шаг 1: Определить реалистичную цену
Сопоставьте нормативную стоимость земли из BORIS Hessen, актуальные предложения аналогичных объектов в вашем районе и — для более крупных объектов — отчет о рынке недвижимости соответствующего комитета по оценке недвижимости. Для Франкфурта такой комитет ежегодно публикует бесплатный отчет о рынке с фактическими ценами сделок.
Шаг 2: Собрать документы
Заранее соберите все документы (см. контрольный список ниже). Полный комплект документов создает серьезное впечатление и впоследствии ускоряет финансирование покупателя.
Шаг 3: Получить энергетический сертификат
Без действующего энергетического сертификата не обойтись. Уже в объявлении вы должны указать «согласно § 87 GEG указать такие сведения, как вид сертификата, расчетная или фактическая потребность в конечной энергии, основной энергоноситель, год постройки и класс энергоэффективности.
Шаг 4: Составьте информативное описание объекта
Хорошие фотографии, планировка и достоверные ключевые данные обязательны. В регионе Рейн-Майн важны такие аргументы, как расстояние до ближайшей станции S-Bahn, автомагистрали или аэропорта. Не скрывайте недостатки — по закону вы обязаны их раскрывать.
Шаг 5: Разместите объявление без комиссии
Размещайте предложение там, где ищут покупатели, — на TraumImmo и других порталах. Убедитесь, что обязательные сведения из энергетического сертификата уже указаны в объявлении.
Шаг 6: Проведите просмотры и проверьте покупателей
Запланируйте достаточно времени и до согласия попросите предъявить подтверждение финансирования от банка. Так вы предотвратите срыв продажи незадолго до визита к нотариусу.
Шаг 7: Визит к нотариусу и передача объекта
Договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен (§ 311b BGB). Нотариус инициирует внесение записи в поземельную книгу. При передаче объекта поможет протокол со всеми показаниями счетчиков.
Какие документы нужны в Гессене?
Точный список зависит от объекта. Для большинства продаж вам понадобятся:
- актуальная выписка из поземельной книги
- энергетический сертификат (обязателен согласно Закону об энергетике зданий)
- планировка и расчет жилой и/или полезной площади
- выписка из кадастровой карты или план расположения
- подтверждения проведенных модернизаций и ремонтов
- для квартиры в многоквартирном доме дополнительно: декларация о разделе собственности, последние протоколы собрания собственников, актуальный финансовый план и размер резерва на ремонт
Сколько стоит продажа в Гессене?
Даже при частной продаже возникают некоторые расходы — прежде всего на энергетический сертификат, возможную оценку стоимости и размещение объявлений. Налог на приобретение недвижимости в размере 6 процентов оплачивает покупатель; как правило, он же несет расходы на нотариуса и внесение записи в поземельную книгу. Если кредит на недвижимость еще не погашен, банк может потребовать компенсацию за досрочное погашение. Если вы продаете недвижимость в течение десятилетнего спекулятивного периода и не проживали в ней сами, может также взиматься налог на спекулятивную прибыль (§ 23 EStG).
Часто задаваемые вопросы о продаже недвижимости в Гессене
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Гессене?
Он составляет 6 процентов от покупной цены и с 1. Август 2014 года без изменений. Таким образом, по сравнению с другими федеральными землями Германии Гессен находится в верхнем диапазоне. Налог оплачивает покупатель.
Что такое Hessengeld и помогает ли оно мне как продавцу?
Hessengeld — это субсидия земли на налог на приобретение недвижимости для покупателей первого жилья, которые вселяются сами: 10 000 евро на человека плюс 5 000 евро на каждого ребёнка. Выплата производится покупателю, однако она предоставляет ему больше финансовых возможностей и тем самым расширяет круг потенциальных покупателей вашей недвижимости.
Обязан ли я нанимать маклера в Гессене?
Нет. Обязанности пользоваться услугами маклера нет. Вы можете продать свою недвижимость самостоятельно и без комиссии. Закон требует лишь нотариального удостоверения договора купли-продажи.
Где я могу найти нормативную стоимость земли для своего участка?
На бесплатном портале BORIS Hessen. Там онлайн доступны все нормативные стоимости земли, определённые с 1 января 2020 года, — хорошая основа для первой оценки цены.
Сколько длится продажа в регионе Рейн-Майн?
В востребованных районах вокруг Франкфурта покупатели часто находятся быстро. Тем не менее от подготовки до передачи ключей следует рассчитывать примерно на три-шесть месяцев. Полный комплект документов заметно сокращает этот срок.
Итог: как успешно продать недвижимость в Гессене
Рынок Гессена неоднороден: в регионе Рейн-Майн вы столкнётесь с платёжеспособным спросом, а за пределами агломераций важна каждая выгода расположения. Тот, кто реалистично устанавливает цену с помощью BORIS Hessen, использует Hessengeld как аргумент при продаже и заранее готовит полный комплект документов, сможет безопасно продать недвижимость даже без маклера и без комиссии. Так вы сэкономите комиссионные и в любой момент сохраните полный контроль над продажей.