Lo stato energetico di un immobile non è più da tempo un tema marginale, bensì un fattore determinante per il prezzo. Tra il migliore e il peggiore standard energetico, il prezzo richiesto per le case presenta ormai una differenza di circa 30 punti percentuali. Attestato di prestazione energetica, classe di efficienza energetica e tipo di riscaldamento contribuiscono oggi a determinare la rapidità e il prezzo di vendita. Vi mostriamo come il fattore energetico influenzerà il valore immobiliare nel 2026, quali obblighi prescrive la legge tedesca sull’energia degli edifici e a cosa prestano particolare attenzione gli acquirenti.
Perché lo stato energetico determina il valore
Fino a pochi anni fa, il bilancio energetico svolgeva un ruolo secondario nell’acquisto. Questo è cambiato radicalmente. I prezzi elevati dell’energia, la tariffazione della CO2 sui combustibili fossili e le disposizioni della legge tedesca sull’energia degli edifici (GEG) hanno trasformato il consumo energetico in un parametro fisso di calcolo. Oggi gli acquirenti considerano non solo il prezzo d’acquisto, ma anche i costi previsti di riscaldamento e ristrutturazione degli anni successivi.
Gli esperti parlano di un Green Premium per gli immobili efficienti e di un Brown Discount per quelli che necessitano di ristrutturazione: un basso fabbisogno energetico viene premiato con un sovrapprezzo, mentre un consumo elevato comporta una riduzione del prezzo. L’effetto è rafforzato dal finanziamento: le banche valutano con maggiore prudenza gli immobili non ristrutturati e i prestiti agevolati a tasso ridotto dipendono sempre più dallo standard di efficienza raggiunto. Lo stato energetico incide quindi sotto due aspetti: sul prezzo ottenibile e sulla vendibilità.
Classi di efficienza energetica da A+ a H: l’effetto sul prezzo in cifre
L’attestato di prestazione energetica assegna ogni edificio residenziale a una classe di efficienza energetica, da A+ (fabbisogno molto basso, inferiore a 30 kWh per metro quadrato e anno) a H (oltre 250 kWh per metro quadrato e anno). Questa scala alfabetica è diventata per gli acquirenti un rapido parametro di confronto.
Quanto la classe incida sul prezzo è dimostrato da un’analisi nazionale dei prezzi di immowelt della primavera 2025:
- Le case di classe A+ vengono offerte in media a un prezzo del 16 percento più elevato rispetto a case comparabili con standard medio (classe D).
- Gli appartamenti di proprietà delle classi A+ e A ottengono addirittura un sovrapprezzo del 23 percento rispetto alla classe D.
- All'estremità inferiore della scala, le case della peggiore classe H sono circa il 14 percento più economiche rispetto agli immobili della classe D.
- Per gli appartamenti, lo sconto per la classe H è inferiore, pari a circa il 4 percento: qui la posizione e la planimetria spesso contano di più.
Per le case, la differenza tra lo standard migliore e quello peggiore ammonta quindi a circa 30 punti percentuali. È importante sapere che, nel quadro della direttiva UE sugli edifici, la scala sarà armonizzata a livello europeo nel medio periodo. Gli attestati di prestazione energetica già emessi mantengono la loro validità, ma la classe rimane il principale fattore di valore.
Quali fattori influenzano il valore energetico di un immobile
La classe di efficienza energetica è il risultato di diversi elementi costruttivi. Per la valutazione sono determinanti soprattutto i seguenti aspetti:
- Tipo ed età dell'impianto di riscaldamento: pompa di calore, teleriscaldamento o una moderna soluzione ibrida aumentano il valore. Un vecchio impianto a gasolio o a gas segnala invece costi di sostituzione imminenti.
- Isolamento del tetto, della facciata e del soffitto della cantina: determina la maggior parte della perdita di calore e quindi il fabbisogno di energia finale.
- Finestre e vetrate: i vetri singoli o i vecchi vetri isolanti fanno aumentare sensibilmente il valore caratteristico.
- Produzione di acqua calda e ventilazione: impianti efficienti e una ventilazione controllata migliorano il bilancio.
- Fonti energetiche: la quota di energie rinnovabili impiegata per il fabbisogno di calore acquisisce sempre maggiore importanza per acquirenti e banche.
È decisiva l'interazione tra questi elementi: un nuovo impianto di riscaldamento in una casa non isolata migliora la classe solo in misura limitata. Per la questione del valore conta lo stato complessivo, che l'attestato di prestazione energetica riassume in un unico valore caratteristico.
L'attestato di prestazione energetica: obbligo e indicatore di valore nella vendita
In caso di vendita, l'attestato di prestazione energetica non è facoltativo. Deve essere presentato al più tardi durante la visita e consegnato all'acquirente dopo l'acquisto (§ 80 GEG). Già nell'annuncio immobiliare sono obbligatorie determinate indicazioni (§ 87 GEG): il tipo di attestato, il fabbisogno o il consumo di energia finale, la principale fonte energetica dell'impianto di riscaldamento e, per gli edifici residenziali, l'anno di costruzione e la classe di efficienza energetica.
Esistono due varianti (§ 79 GEG):
- Il certificato basato sui consumi si basa sul consumo energetico effettivo degli ultimi anni. È economico, ma dipende fortemente dalle abitudini di riscaldamento il precedente abitante.
- Il certificato energetico basato sul fabbisogno calcola il fabbisogno in base alla struttura dell’edificio, all’isolamento e alla tecnologia degli impianti. È più significativo e offre maggiori garanzie agli acquirenti.
Ogni certificato energetico è valido dieci anni (§ 79 GEG). Per gli edifici residenziali con fino a quattro unità abitative, la cui domanda di costruzione è stata presentata prima del 1° novembre 1977 e che da allora non sono stati sottoposti a riqualificazione energetica, è obbligatorio un certificato basato sul fabbisogno. Se il certificato manca al momento della vendita o contiene dati errati, possono essere applicate sanzioni fino a 10.000 euro. Per la vendita vale quanto segue: un certificato basato sul fabbisogno aggiornato, corretto e con una buona classe energetica è un argomento di vendita – un certificato mancante o negativo invita a rinegoziare il prezzo.
Riscaldamento, GEG e necessità di ristrutturazione: il punto di vista dell’acquirente
Attualmente nessun elemento costruttivo incide sul valore quanto il riscaldamento. Il GEG prescrive per i sistemi di riscaldamento di nuova installazione una quota di almeno il 65 percento di energie rinnovabili. Nelle nuove aree edificabili ciò vale già dal 1° gennaio 2024; per gli edifici esistenti e al di fuori delle nuove aree edificabili, la disposizione è collegata alla pianificazione comunale del riscaldamento – nelle grandi città con oltre 100.000 abitanti si applica dopo il 30 giugno 2026, nei comuni più piccoli dopo il 30 giugno 2028 (vedere il portale informativo GEG del Governo federale).
Si aggiunge il divieto di utilizzo per le vecchie caldaie (§ 72 GEG): le caldaie a gasolio e a gas che funzionano a temperatura costante e hanno più di 30 anni non possono più essere utilizzate. Sono escluse le moderne caldaie a condensazione e a bassa temperatura, nonché i proprietari che abitano personalmente la loro casa unifamiliare o bifamiliare già dal febbraio 2002. In ogni caso, gli impianti di riscaldamento alimentati con combustibili fossili potranno funzionare solo fino alla fine del 2044.
Per gli acquirenti ciò significa che un vecchio impianto di riscaldamento fossile rappresenta un costo prevedibile, che viene considerato nel prezzo. È proprio qui che si concentra la maggior parte del Brown Discount. Al contrario, i venditori dovrebbero sapere che il legislatore sta lavorando a una riforma destinata ad allentare il rigido requisito del 65 percento e a restituire ai proprietari un ruolo maggiore nella scelta del tipo di riscaldamento. La tendenza di fondo – l’efficienza prevale sull’inefficienza – rimane invariata.
Vantaggi e svantaggi di una riqualificazione energetica prima della vendita
La convenienza di una ristrutturazione prima della vendita dipende dipende dal singolo caso. Dovrebbe valutare questi punti:
- Vantaggio – prezzo più alto: Un salto di classe verso l’alto può aumentare notevolmente il prezzo realizzabile e accelerare la vendita.
- Vantaggio – maggiore cerchia di acquirenti: Gli immobili efficienti sono più facili da finanziare e interessano più potenziali acquirenti.
- Vantaggio – meno rinegoziazioni: Un buon attestato di prestazione energetica priva gli acquirenti dell’argomento più forte per chiedere riduzioni di prezzo.
- Svantaggio – elevato investimento iniziale: L’isolamento o la sostituzione dell’impianto di riscaldamento costano cifre a cinque zeri, che non sempre si riflettono pienamente nel prezzo.
- Svantaggio – tempo e impegno: Le ristrutturazioni ritardano la vendita di mesi e vincolano capitale.
- Alternativa – vendere con trasparenza: Spesso è più sensato indicare in modo trasparente la necessità di ristrutturazione e fissare un prezzo realistico, invece di investire personalmente.
FAQ sull’attestato di prestazione energetica e il valore dell’immobile
Quale classe di efficienza energetica è considerata buona?
Sono considerate buone le classi da A+ a C. Dalla classe E molti acquirenti iniziano a preoccuparsi dei costi di ristrutturazione; con F e G le riduzioni di prezzo assumono chiaramente un ruolo centrale. La classe media D serve spesso come parametro di confronto nelle analisi di mercato.
Devo effettuare una ristrutturazione energetica prima della vendita?
No. Non esiste un obbligo di legge di ristrutturare esclusivamente a causa della vendita. Se una rivalutazione convenga è una pura valutazione economica: il salto di classe è proporzionato ai costi e all’impegno? In molti casi, vendere in modo trasparente nello stato attuale è la scelta più intelligente.
Attestato basato sul fabbisogno o sui consumi: quale è obbligatorio?
Per la maggior parte degli edifici esistenti è possibile scegliere tra i due. Tuttavia, l’attestato basato sul fabbisogno è obbligatorio per gli edifici residenziali con un massimo di quattro appartamenti, la cui domanda di costruzione è stata presentata prima del 1º novembre 1977 e che da allora non sono stati modernizzati sotto il profilo energetico. Ai fini della valutazione, l’attestato basato sul fabbisogno è generalmente la scelta più attendibile.
Quanto costa un attestato di prestazione energetica?
Un attestato basato sui consumi per una casa unifamiliare costa, a seconda del fornitore, circa 50-120 euro. Un attestato basato sul fabbisogno è significativamente più costoso, circa 300-500 euro, perché richiede un rilevamento preciso della struttura edilizia. Per gli edifici plurifamiliari i costi sono più elevati.
Si rischiano sanzioni se manca l’attestato di prestazione energetica?
Sì. Chi al momento della vendita non presenta un attestato di prestazione energetica valido, omette le indicazioni obbligatorie nell’annuncio o fornisce valori errati commette un illecito amministrativo. Questo può essere punito con una sanzione pecuniaria fino a sanzionati con 10.000 euro.
Un vecchio impianto di riscaldamento riduce il valore dell’immobile?
Di norma sì. Gli acquirenti calcolano la sostituzione prevedibile di un vecchio impianto di riscaldamento a olio o a gas, inclusa l’eventuale coibentazione, e sottraggono questi costi dal prezzo. Al contrario, un impianto moderno basato sulle energie rinnovabili aumenta il valore.
Conclusione: il fattore energetico rientra in ogni strategia di prezzo
L’attestato di prestazione energetica e lo stato energetico sono nel 2026 fattori centrali per il valore, non una semplice formalità. La classe di efficienza energetica traduce lo stato dell’edificio in un indice che determina un sovrapprezzo o una riduzione, e la questione del riscaldamento è diventata il singolo fattore più importante. Chi vende dovrebbe tenere a disposizione per tempo l’attestato di prestazione energetica, corretto e completo delle indicazioni obbligatorie, indicare con trasparenza gli interventi di riqualificazione necessari e adeguare il prezzo di conseguenza. In questo modo si evitano brutte sorprese durante la trattativa e si sfrutta un buon standard energetico per ciò che è oggi: un vero argomento di vendita.