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È in vendita un edificio residenziale e commerciale completamente locato, situato in posizione centrale a Winsen (Luhe), a pochi minuti a piedi dalla stazione e dal centro città. L’immobile viene offerto direttamente dal proprietario e pertanto senza provvigione per l’acquirente.
L’edificio plurifamiliare, costruito intorno al 1900, combina entrate da locazione correnti con ulteriore potenziale di sviluppo ed è particolarmente adatto a investitori alla ricerca di un immobile esistente consolidato con possibilità di ottimizzazione.
L’edificio comprende quattro unità abitative e un’unità commerciale al piano terra. La superficie commerciale è utilizzata come negozio di telefonia mobile da marzo 2026. Tutte le unità residenziali e commerciali sono locate. Dall’acquisizione dell’immobile da parte degli attuali proprietari non si è verificato alcun periodo di sfitto.
L’attuale canone netto escluso il riscaldamento ammonta a circa 3.610 € al mese, ovvero 43.320 € all’anno. Con un prezzo di acquisto di 749.000 €, ciò corrisponde a un fattore del prezzo di acquisto di circa 17,3, ovvero a un rendimento lordo iniziale da locazione di circa il 5,78 %.
Sussiste inoltre ulteriore potenziale di sviluppo dei canoni. Per alcuni appartamenti, i canoni attuali sono inferiori al livello previsto di circa 10 €/m². Considerando possibili adeguamenti dei canoni, nonché la locazione separata di due posti auto attualmente non assegnati e di un’eventuale ulteriore superficie di cantina/deposito, risulta aritmeticamente un canone netto annuo prospettico escluso il riscaldamento di circa 50.340 €. Al prezzo richiesto, ciò corrisponderebbe a un rendimento lordo da locazione di circa il 6,72 % ovvero a un fattore di circa 14,9. Gli adeguamenti dei canoni devono naturalmente essere effettuati nel rispetto dei requisiti di legge.
È inoltre interessante il potenziale di utilizzo degli spaziosi appartamenti al 1° e 2° piano. Grazie alla distribuzione degli ambienti e agli eccellenti collegamenti di trasporto, previa verifica dei requisiti giuridici e fattuali, potrebbero ad esempio essere adatti a concept di appartamenti condivisi, co-living o camere singole arredate.
Negli ultimi anni l’immobile è stato regolarmente mantenuto e modernizzato. Una parte significativa delle finestre è già stata sostituita con finestre in PVC con triplo vetro.
La vendita avviene esclusivamente a causa di una ristrutturazione strategica del capitale in un altro progetto immobiliare.
Prezzo di acquisto: 749.000 € Direttamente dal proprietario – nessuna provvigione a carico dell’acquirente.
Raccordi e caratteristiche, come descritto
L’edificio residenziale e commerciale dispone di quattro unità abitative, un’unità commerciale e quattro posti auto nella parte posteriore del terreno, protetta da un cancello.
Le unità sono distribuite tra piano terra, 1° piano, 2° piano e mansarda. I due grandi appartamenti al 1° e 2° piano dispongono ciascuno di quattro stanze e, grazie alla loro distribuzione, offrono interessanti possibilità per diversi concept di locazione.
Negli ultimi anni l’immobile è stato costantemente modernizzato e mantenuto.
Gran parte delle finestre è già stata sostituita con moderne finestre in materiale plastico con triplo vetro:
Nel 2014 sono state rinnovate tutte le finestre dell’appartamento al piano terra. Sempre nel 2014 sono state sostituite le finestre del bagno, della cucina e quelle lato cortile al 1° e 2° piano, nonché quasi tutte le finestre del vano scale.
Nel 2017 sono state rinnovate tutte le finestre dell’appartamento in mansarda.
Nel 2024 l’appartamento al 1° piano ha ricevuto finestre completamente nuove.
Pertanto, oggi quasi tutte le finestre dell’edificio sono state modernizzate. Restano sostanzialmente soltanto le finestre lato strada dell’appartamento al 2° piano.
Il vano scale e le porte d’ingresso degli appartamenti sono stati ampiamente ristrutturati. Nell’ambito dei lavori sono stati modernizzati anche il quadro elettrico e la zona dei contatori elettrici. Nel 2018 è stata inoltre installata una nuova porta d’ingresso dell’edificio con impianto citofonico e sistema integrato di cassette postali.
Anche la facciata lato strada è stata sottoposta a un’ampia manutenzione. Tra l’altro sono stati installati davanzali in alluminio ed è stata rinnovata la copertura nella zona dell’unità commerciale.
Gli appartamenti dispongono di cucine componibili; anche l’unità commerciale è dotata di un angolo cottura/locale tè. L’approvvigionamento termico avviene tramite caldaie a gas separate, pertanto le unità sono in larga misura autonome per quanto riguarda il riscaldamento e l’acqua calda.
Agli appartamenti sono assegnate superfici cantina. Inoltre, nel piano interrato sono disponibili ulteriori possibilità di deposito/utilizzo.
Quattro posti auto si trovano nel cortile interno protetto. Due posti auto sono assegnati a rapporti di locazione esistenti; altri due offrono un ulteriore potenziale di locazione.
L’attestato energetico indica un fabbisogno di energia finale di circa 104 kWh/(m²·a) e la classe di efficienza energetica D. (È stato inoltre commissionato un nuovo attestato energetico, i cui dati saranno validi al momento della vendita!)
Le planimetrie aggiornate disponibili e ulteriore documentazione dell’immobile possono, in caso di serioMesso a disposizione per manifestare interesse all’acquisto.
Nota: tutte le indicazioni relative a superfici, canoni di locazione e dotazioni sono state raccolte secondo scienza e coscienza. Non si assume alcuna garanzia per la valutazione giuridica, fiscale o edilizia definitiva.
Posizione
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Dettagli della posizione
L’immobile si trova in Bahnhofstraße 72, 21423 Winsen (Luhe), in una posizione centrale particolarmente interessante per l’uso residenziale e commerciale.
Un vantaggio essenziale della posizione è la vicinanza immediata alla stazione di Winsen (Luhe). Questa è comodamente raggiungibile a piedi e offre ottimi collegamenti ferroviari, in particolare verso Amburgo e Lüneburg. La posizione è quindi ideale sia per pendolari e lavoratori sia per inquilini alla ricerca di una zona residenziale centrale con buoni collegamenti con l’area metropolitana di Amburgo.
Bahnhofstraße costituisce un importante collegamento tra la stazione e il centro di Winsen. Nelle immediate vicinanze si trovano negozi, ristoranti, medici, banche, fornitori di servizi e altre strutture per le necessità quotidiane, alcune delle quali raggiungibili a piedi.
Winsen (Luhe) è il capoluogo del circondario di Harburg e beneficia in particolare della sua posizione tra Amburgo e Lüneburg. Oltre al collegamento ferroviario, l’autostrada A39 garantisce ottimi collegamenti stradali sovraregionali.
La combinazione tra vicinanza alla stazione, posizione centrale e brevi distanze rappresenta un vantaggio essenziale dal punto di vista del locatore. La posizione è particolarmente attraente per pendolari e lavoratori e favorisce una locazione sostenibile nel tempo.
Anche l’unità commerciale beneficia della posizione in Bahnhofstraße. Dal marzo 2026 vi si trova un negozio di telefonia mobile. L’utilizzo conferma l’idoneità del piano terra per attività commerciali al dettaglio, uffici, servizi o concept commerciali analoghi.
La posizione centrale offre inoltre interessanti prospettive per concept abitativi alternativi. In particolare, gli appartamenti più grandi possono essere fondamentalmente interessanti, grazie alla distribuzione degli ambienti e alla vicinanza alla stazione, anche per soluzioni abitative in condivisione, co-living o locazioni arredate.
Nel complesso, l’immobile combina una posizione centrale con una combinazione importante per gli investitori: buona accessibilità, infrastrutture consolidate e elevata praticità quotidiana per gli inquilini.
