Wer seine Immobilie ohne Makler verkauft, spart die Maklerprovision von schnell mehreren tausend Euro – organisiert den Verkauf dafür aber vollständig selbst. Mit der richtigen Vorbereitung ist der Privatverkauf für die meisten Eigentümer gut zu bewältigen. Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie beim Verkauf ohne Makler vorgehen, welche Unterlagen Sie benötigen und welche Fehler Sie vermeiden sollten.
Was bedeutet „ohne Makler verkaufen"?
Beim Verkauf ohne Makler – auch Privatverkauf oder provisionsfreier Verkauf genannt – übernehmen Sie als Eigentümer alle Aufgaben selbst, die sonst ein Immobilienmakler erledigt: die Bewertung, das Exposé, die Vermarktung, die Besichtigungen, die Preisverhandlung und die Vorbereitung des Notartermins. Eine gesetzliche Pflicht, einen Makler einzuschalten, besteht nicht. Zwingend vorgeschrieben ist allein die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (§ 311b BGB) – den Notar suchen Sie und der Käufer gemeinsam aus.
Der wichtigste Grund für den Privatverkauf ist die Ersparnis: Die Maklercourtage liegt üblicherweise zwischen 5 und 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro sind das schnell 20.000 Euro und mehr, die sich Käufer und Verkäufer seit Dezember 2020 in der Regel zu gleichen Teilen teilen.
Vorteile und Nachteile des Verkaufs ohne Makler
Ein Privatverkauf lohnt sich nicht in jeder Situation. Diese Punkte sollten Sie abwägen:
- Vorteil – Kostenersparnis: Sie sparen die anteilige Maklerprovision, die bei höheren Kaufpreisen mehrere zehntausend Euro betragen kann.
- Vorteil – Kontrolle: Sie kennen Ihre Immobilie am besten und steuern Preis, Termine und Kommunikation selbst.
- Vorteil – direkter Draht: Sie sprechen unmittelbar mit den Interessenten und können auf Rückfragen sofort reagieren.
- Nachteil – Zeitaufwand: Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen kosten spürbar Zeit.
- Nachteil – fehlende Marktkenntnis: Ein falsch angesetzter Preis führt zu einem langen Verkauf oder zu Verlust. Die realistische Bewertung ist die größte Herausforderung.
- Nachteil – rechtliche Fallstricke: Fehler im Exposé oder bei der Aufklärung über Mängel können zu Schadenersatzforderungen führen.
In sieben Schritten zum Verkauf ohne Makler
Schritt 1: Immobilie realistisch bewerten
Der Angebotspreis entscheidet über Erfolg oder Misserfolg. Orientieren Sie sich am Bodenrichtwert, an vergleichbaren Angeboten in Ihrer Lage und – falls nötig – an einem professionellen Wertgutachten. Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab, ein zu niedriger kostet bares Geld.
Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen
Sammeln Sie frühzeitig alle Dokumente (siehe Checkliste unten). Fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf und wirken auf Käufer unseriös.
Schritt 3: Aussagekräftiges Exposé erstellen
Ein gutes Exposé enthält gute Fotos, einen Grundriss, die wichtigsten Eckdaten (Wohnfläche, Baujahr, Energiekennwerte) und eine ehrliche Beschreibung. Verschweigen Sie keine Mängel – dazu sind Sie rechtlich verpflichtet.
Schritt 4: Immobilie inserieren
Schalten Sie Ihr Angebot dort, wo Käufer suchen: auf Immobilienportalen und Metasuchmaschinen. Achten Sie auf die Pflichtangaben aus dem Energieausweis, die schon in der Anzeige stehen müssen.
Schritt 5: Besichtigungen durchführen
Bereiten Sie die Immobilie gut vor und planen Sie ausreichend Zeit ein. Führen Sie ein kurzes Übergabe- und Interessentenprotokoll, um den Überblick zu behalten.
Schritt 6: Preis verhandeln und Käufer prüfen
Lassen Sie sich vor der Zusage eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen. So vermeiden Sie, dass der Verkauf kurz vor dem Notartermin platzt.
Schritt 7: Notartermin und Übergabe
Der Notar entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Bei der Schlüsselübergabe hilft ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Die genaue Liste hängt vom Objekt ab. Für die meisten Verkäufe benötigen Sie:
- aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis (Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz)
- Grundriss und Wohn-/Nutzflächenberechnung
- Lageplan bzw. Auszug aus der Flurkarte
- Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
- bei einer Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, aktueller Wirtschaftsplan und die Höhe der Instandhaltungsrücklage
Was kostet der Verkauf ohne Makler?
Auch ohne Makler entstehen einige Kosten. Rechnen Sie mit dem Energieausweis, eventuell einem Wertgutachten und den Inseraten. Die Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer. Läuft noch ein Immobilienkredit, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Verkaufen Sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist und haben die Immobilie nicht selbst bewohnt, kann außerdem Spekulationssteuer anfallen (§ 23 EStG).
FAQ zum Immobilienverkauf ohne Makler
Ist der Verkauf ohne Makler überhaupt erlaubt?
Ja. Es gibt keine Pflicht, einen Makler zu beauftragen. Sie dürfen Ihre Immobilie jederzeit privat verkaufen. Nur die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar ist gesetzlich vorgeschrieben.
Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis?
Kombinieren Sie mehrere Quellen: den Bodenrichtwert, aktuelle Vergleichsangebote in Ihrer Lage und bei Bedarf ein Kurzgutachten. So nähern Sie sich einem marktgerechten Preis, der weder abschreckt noch Geld verschenkt.
Muss ich einen Energieausweis vorlegen?
Ja. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Sie den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Käufer nach dem Verkauf übergeben. Schon in der Immobilienanzeige sind bestimmte Energiekennwerte anzugeben.
Wer zahlt den Notar?
In der Praxis trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Ausgesucht wird der Notar gemeinsam; beauftragen kann ihn jede Vertragspartei.
Wie lange dauert ein Privatverkauf?
Von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe sollten Sie je nach Lage und Preis mit rund drei bis sechs Monaten rechnen. Eine gute Vorbereitung verkürzt diese Zeit spürbar.
Fazit: Für wen sich der Verkauf ohne Makler lohnt
Der Verkauf ohne Makler lohnt sich vor allem, wenn Sie Zeit mitbringen, Ihren lokalen Markt einschätzen können und bereit sind, sich in die Unterlagen einzuarbeiten. Die größten Hebel sind ein realistischer Preis, ein vollständiges Exposé und die frühzeitige Prüfung der Käuferbonität. Wer diese Punkte beherzigt, spart die Provision und behält den Verkauf jederzeit selbst in der Hand.