Тот, кто продаёт недвижимость без риелтора, экономит комиссию риелтора — зачастую несколько тысяч евро, — но полностью организует продажу самостоятельно. При правильной подготовке самостоятельная продажа вполне посильна для большинства собственников. Мы пошагово покажем, как действовать при продаже без риелтора, какие документы понадобятся и каких ошибок следует избегать.
Что означает «продать без риелтора»?
При продаже без риелтора — также называемой самостоятельной продажей или продажей без комиссии — вы как собственник самостоятельно выполняете все задачи, которые обычно решает риелтор: оценку, подготовку экспозе, продвижение, показы, переговоры о цене и подготовку визита к нотариусу. Законодательной обязанности привлекать риелтора нет. Обязательным является только нотариальное удостоверение договора купли-продажи (§ 311b BGB) — нотариуса вы и покупатель выбираете совместно.
Главная причина самостоятельной продажи — экономия: комиссия риелтора обычно составляет от 5 до 7 процентов от покупной цены с учётом НДС. При продажной цене 400.000 евро это быстро составляет 20.000 евро и более, которые с декабря 2020 года, как правило, в равных долях делят покупатель и продавец.
Преимущества и недостатки продажи без риелтора
Самостоятельная продажа целесообразна не в каждой ситуации. Следует взвесить следующие моменты:
- Преимущество — экономия расходов: Вы экономите свою долю комиссии риелтора, которая при высокой покупной цене может составлять несколько десятков тысяч евро.
- Преимущество — контроль: Вы лучше всех знаете свою недвижимость и самостоятельно управляете ценой, сроками и коммуникацией.
- Преимущество — прямой контакт: Вы напрямую общаетесь с заинтересованными лицами и можете сразу отвечать на вопросы.
- Недостаток — затраты времени: Продвижение, показы и переговоры требуют значительного времени.
- Недостаток — недостаток знания рынка: Неправильно установленная цена приводит к длительной продаже или убыткам. Реалистичная оценка — самая сложная задача.
- Недостаток — юридические риски: Ошибки в экспозе или при информировании о недостатках могут привести к требованиям о возмещении ущерба.
Семь шагов к продаже без риелтора
Шаг 1: Реалистично оценить недвижимость
Цена предложения определяет Успех или неудача. Ориентируйтесь на показатель стоимости земли, сопоставимые предложения в вашем районе и – при необходимости – профессиональную оценку стоимости. Слишком высокая цена отпугивает заинтересованных лиц, слишком низкая стоит реальных денег.
Шаг 2: Соберите документы
Заранее соберите все документы (см. контрольный список ниже). Отсутствующие документы задерживают продажу и создают у покупателей впечатление непрофессионализма.
Шаг 3: Подготовьте информативный экспозе
Хороший экспозе содержит качественные фотографии, план этажа, основные характеристики (жилая площадь, год постройки, энергетические показатели) и честное описание. Не скрывайте недостатки – по закону вы обязаны их раскрывать.
Шаг 4: Разместите объявление о недвижимости
Размещайте предложение там, где ищут покупатели: на порталах недвижимости и метапоисковых системах. Обратите внимание на обязательные сведения из энергетического паспорта, которые уже должны быть указаны в объявлении.
Шаг 5: Проведите просмотры
Хорошо подготовьте недвижимость и запланируйте достаточно времени. Ведите краткий протокол передачи и заинтересованных лиц, чтобы сохранять обзор ситуации.
Шаг 6: Проведите переговоры о цене и проверьте покупателя
До подтверждения сделки попросите показать подтверждение финансирования от банка. Так вы избежите срыва продажи незадолго до визита к нотариусу.
Шаг 7: Визит к нотариусу и передача объекта
Нотариус составляет договор купли-продажи, удостоверяет его и инициирует внесение записи в поземельную книгу. При передаче ключей поможет акт приёма-передачи с показаниями счётчиков.
Какие документы нужны для продажи?
Точный список зависит от объекта. Для большинства продаж вам понадобятся:
- актуальная выписка из поземельной книги
- энергетический паспорт (обязателен согласно Закону об энергетике зданий)
- план этажа и расчёт жилой/полезной площади
- ситуационный план или выписка из кадастровой карты
- подтверждения проведённых модернизаций и санаций
- для квартиры в многоквартирном доме дополнительно: декларация о разделе собственности, последние протоколы собрания собственников, актуальный финансовый план и размер резерва на содержание и ремонт
Сколько стоит продажа без маклера?
Даже без маклера возникают определённые расходы. Рассчитывайте на энергетический паспорт, при необходимости оценку стоимости и размещение объявлений. Расходы на нотариуса обычно несёт покупатель. Если ипотечный кредит ещё не погашен, банк может потребовать компенсацию за досрочное погашение. Если вы продаёте недвижимость в течение десятилетнего спекуляционного периода и не проживали в ней самостоятельно, может Кроме того, может взиматься налог на спекулятивную прибыль (§ 23 EStG).
FAQ о продаже недвижимости без маклера
Разрешена ли вообще продажа без маклера?
Да. Обязанности привлекать маклера нет. Вы можете в любое время продать свою недвижимость самостоятельно. Закон требует только нотариального удостоверения договора купли-продажи.
Как найти правильную цену продажи?
Сопоставьте несколько источников: нормативную стоимость земли, актуальные предложения аналогичных объектов в вашем районе и при необходимости краткое экспертное заключение. Так вы приблизитесь к рыночной цене, которая не отпугнёт покупателей и не приведёт к потере денег.
Нужно ли предъявлять энергетический сертификат?
Да. Согласно Закону об энергетике зданий (GEG) вы должны предъявить энергетический сертификат не позднее просмотра объекта и передать его покупателю после продажи. Уже в объявлении о недвижимости необходимо указать определённые энергетические показатели.
Кто оплачивает услуги нотариуса?
На практике покупатель несёт расходы на нотариуса и внесение записи в земельную книгу. Нотариуса выбирают совместно; поручить ему оформление может любая сторона договора.
Сколько длится частная продажа?
От подготовки до передачи ключей, в зависимости от местоположения и цены, следует рассчитывать примерно на три–шесть месяцев. Хорошая подготовка заметно сокращает этот срок.
Итог: кому выгодна продажа без маклера
Продажа без маклера особенно выгодна, если у вас есть время, вы можете оценить местный рынок и готовы разобраться в документах. Наибольшее значение имеют реалистичная цена, полное экспозе и своевременная проверка платёжеспособности покупателя. Тот, кто учитывает эти моменты, экономит на комиссии и в любой момент сохраняет полный контроль над продажей.