Той, хто продає свою нерухомість без маклера, заощаджує комісію маклера — нерідко кілька тисяч євро, — але натомість повністю самостійно організовує продаж. За правильної підготовки приватний продаж є цілком посильним для більшості власників. Ми крок за кроком покажемо, як діяти під час продажу без маклера, які документи вам знадобляться та яких помилок слід уникати.
Що означає «продати без маклера»?
Під час продажу без маклера — також званого приватним продажем або продажем без комісії — ви як власник самостійно виконуєте всі завдання, які зазвичай виконує маклер з нерухомості: оцінювання, підготовку експозе, маркетинг, організацію оглядів, переговори щодо ціни та підготовку до зустрічі в нотаріуса. Законодавчого обов’язку залучати маклера немає. Обов’язковим є лише нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу (§ 311b BGB) — нотаріуса ви та покупець обираєте спільно.
Найважливіша причина для приватного продажу — економія: комісія маклера зазвичай становить від 5 до 7 відсотків ціни купівлі з урахуванням ПДВ. За ціни продажу 400.000 євро це швидко становить 20.000 євро або більше, які з грудня 2020 року покупці та продавці зазвичай ділять порівну.
Переваги та недоліки продажу без маклера
Приватний продаж вигідний не в кожній ситуації. Вам слід зважити такі моменти:
- Перевага — економія коштів: Ви заощаджуєте свою частку комісії маклера, яка за вищої ціни купівлі може становити кілька десятків тисяч євро.
- Перевага — контроль: Ви найкраще знаєте свою нерухомість і самостійно контролюєте ціну, зустрічі та комунікацію.
- Перевага — прямий контакт: Ви безпосередньо спілкуєтеся із зацікавленими особами та можете одразу реагувати на додаткові запитання.
- Недолік — витрати часу: Маркетинг, огляди та переговори потребують відчутних часових затрат.
- Недолік — недостатнє знання ринку: Неправильно встановлена ціна призводить до тривалого продажу або збитків. Реалістична оцінка є найбільшим викликом.
- Недолік — юридичні підводні камені: Помилки в експозе або під час інформування про недоліки можуть призвести до вимог про відшкодування збитків.
Продаж без маклера за сім кроків
Крок 1: Реалістично оцінити нерухомість
Ціна пропозиції визначає Успіх або невдача. Орієнтуйтеся на нормативну вартість землі, на зіставні пропозиції у вашому районі та — за потреби — на професійну оцінку вартості. Зависока ціна відлякує зацікавлених осіб, занизька коштує реальних грошей.
Крок 2: Зібрати документи
Заздалегідь зберіть усі документи (див. контрольний список нижче). Відсутні документи затримують продаж і справляють на покупців непрофесійне враження.
Крок 3: Підготувати змістовний опис об’єкта
Хороший опис містить якісні фотографії, план поверху, найважливіші ключові дані (житлова площа, рік будівництва, енергетичні показники) та чесний опис. Не приховуйте недоліки — ви юридично зобов’язані їх розкривати.
Крок 4: Розмістити оголошення про нерухомість
Розмістіть свою пропозицію там, де шукають покупці: на порталах нерухомості та в метапошукових системах. Зверніть увагу на обов’язкові відомості з енергетичного сертифіката, які вже мають бути зазначені в оголошенні.
Крок 5: Провести огляди
Добре підготуйте нерухомість і заплануйте достатньо часу. Ведіть короткий протокол передачі та протокол зацікавлених осіб, щоб зберігати огляд ситуації.
Крок 6: Провести переговори щодо ціни та перевірити покупця
До надання згоди попросіть показати підтвердження фінансування від банку. Так ви уникнете зриву продажу незадовго до зустрічі в нотаріуса.
Крок 7: Зустріч у нотаріуса та передача
Нотаріус складає договір купівлі-продажу, посвідчує його та ініціює внесення запису до земельної книги. Під час передачі ключів допоможе протокол передачі з показаннями лічильників.
Які документи потрібні для продажу?
Точний перелік залежить від об’єкта. Для більшості продажів вам знадобляться:
- актуальний витяг із земельної книги
- енергетичний сертифікат (обов’язковий відповідно до Закону про енергетику будівель)
- план поверху та розрахунок житлової/корисної площі
- план розташування або витяг із кадастрової карти
- підтвердження проведення модернізацій і ремонтів
- для квартири у власності додатково: декларація про поділ, останні протоколи зборів співвласників, актуальний план доходів і витрат та розмір резерву на утримання й ремонт
Скільки коштує продаж без маклера?
Навіть без маклера виникають певні витрати. Врахуйте витрати на енергетичний сертифікат, за потреби оцінку вартості та розміщення оголошень. Витрати на нотаріуса зазвичай несе покупець. Якщо кредит на нерухомість ще не погашений, банк може вимагати компенсацію за дострокове погашення. Якщо ви продаєте нерухомість протягом десятирічного спекулятивного строку й не проживали в ній самі, може Крім того, може стягуватися податок на спекулятивний прибуток (§ 23 EStG).
FAQ про продаж нерухомості без маклера
Чи взагалі дозволено продавати без маклера?
Так. Обов’язку залучати маклера немає. Ви можете в будь-який час продати свою нерухомість приватно. Лише нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу є обов’язковим за законом.
Як знайти правильну ціну продажу?
Поєднайте кілька джерел: нормативну вартість землі, актуальні пропозиції аналогічних об’єктів у вашому районі та, за потреби, короткий експертний висновок. Так ви наблизитеся до ринкової ціни, яка не відлякує покупців і не призводить до втрати коштів.
Чи потрібно пред’являти енергетичний сертифікат?
Так. Відповідно до Закону про енергоефективність будівель (GEG) ви повинні пред’явити енергетичний сертифікат не пізніше огляду нерухомості та передати його покупцеві після продажу. Уже в оголошенні про нерухомість потрібно вказати певні енергетичні показники.
Хто сплачує послуги нотаріуса?
На практиці покупець несе витрати на нотаріуса та земельну книгу. Нотаріуса обирають спільно; доручити йому оформлення може будь-яка сторона договору.
Скільки триває приватний продаж?
Від підготовки до передачі ключів, залежно від місця розташування та ціни, слід розраховувати приблизно на три-шість місяців. Хороша підготовка помітно скорочує цей час.
Висновок: кому вигідний продаж без маклера
Продаж без маклера особливо вигідний, якщо ви маєте час, можете оцінити місцевий ринок і готові самостійно опрацювати документи. Найважливішими чинниками є реалістична ціна, повний опис об’єкта та завчасна перевірка платоспроможності покупця. Хто врахує ці аспекти, той заощадить на комісії та завжди сам контролюватиме процес продажу.