Drie wooneenheden met potentieel – centraal gelegen in Bad Fallingbostel

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over dit huis.

Zelden doet zich de gelegenheid voor om een woning te verwerven die solide bouwkundige kwaliteit, drie zelfstandige wooneenheden, een royaal perceel en tegelijkertijd overtuigend ontwikkelingspotentieel op deze manier combineert. Dit appartementencomplex is zowel geschikt voor kapitaalbeleggers, investeerders als eigen gebruikers die wonen en verhuur willen combineren.

Het aan de straatzijde gelegen voorhuis werd in 1939 in massieve bouwwijze gebouwd en presenteert zich met een tijdloze roodstenen gevel en een klassiek pannendak. Aan de achterzijde van het perceel bevindt zich een aanbouw uit 1967, die oorspronkelijk als kantoorgebouw werd gebouwd en later officieel voor woondoeleinden werd herbestemd. Tegenwoordig vormen beide gebouwen samen een harmonieuze eenheid met in totaal drie zelfstandige wooneenheden.

De totale woonoppervlakte bedraagt circa 194 m². De woning op de begane grond van het voorhuis beschikt over ca. 54 m² en omvat een woonkamer, een slaapkamer, een keuken, een douchebadkamer en een hal. Op de zolderverdieping bevindt zich nog een woning met ca. 56,57 m², bestaande uit een woonkamer, slaapkamer, keuken, badkamer en hal. De derde wooneenheid bevindt zich in het achterste gebouw en biedt op ca. 83,25 m² een woonkamer, een slaapkamer, een kinderkamer, een keuken, een douchebadkamer en een hal. Een later gebouwde en vergunde overdekte terras breidt het wooncomfort van deze woning uit en creëert een beschutte buitenruimte.

In de periode van 1993 tot 1997 werd het pand uitgebreid gemoderniseerd. Het begin werd in 1993 gevormd door de verbouwing van de zolderverdieping tot een zelfstandige wooneenheid. In het kader van deze maatregel werd de dakconstructie energetisch verbeterd en voorzien van isolatie tussen de kepers, inclusief dampremmende laag. Tegelijkertijd ontstonden moderne woonruimtes op de zolderverdieping.

In de jaren 1995 tot 1997 volgde een ingrijpende technische modernisering van het gehele pand. Daarbij werd de complete elektrische installatie, inclusief alle leidingen, de meterkast en de elektrische verdeling, vernieuwd. Tegelijkertijd werden alle verwarmingsbuizen en alle water- en afvoerleidingen vervangen. Daarnaast werden vrijwel alle radiatoren vernieuwd; alleen in de achterste aanbouw bleven de bestaande radiatoren behouden, die echter eveneens op de nieuw geïnstalleerde verwarmingsleidingen werden aangesloten. In het kader van de moderniseringsmaatregelen werden bovendien de badkamers vernieuwd en de woonruimtes in het voorhuis evenals in de aanbouw aan de achterzijde uitgebreid gemoderniseerd en eigentijds ingericht.

In 2004 werd de centrale verwarmingsinstallatie vernieuwd en sindsdien voorziet deze alle drie wooneenheden betrouwbaar van warmte. Verdere moderniseringen volgden in 2005 en 2006, toen een groot deel van de ramen werd vernieuwd (de zolderverdieping dateert nog uit de jaren 1980). De combinatie van een massieve bouwwijze, de reeds uitgevoerde moderniseringen en het voortdurende onderhoud vormt een solide basis voor een duurzaam gebruik van het pand.

Ook technisch verkeert het gebouw in een goed onderhouden staat. De verwarmingskosten worden via warmtemeters naar verbruik over de afzonderlijke wooneenheden verdeeld. Elke woning beschikt over een eigen elektriciteitsmeter, terwijl het waterverbruik eveneens via afzonderlijke watermeters wordt geregistreerd en afgerekend. Deze duidelijke registratie van het verbruik vereenvoudigt het beheer en zorgt voor transparante afrekeningen van de exploitatiekosten.

Een bijzonder voordeel van dit pand is dat het momenteel volledig leegstaat. Voor investeerders biedt dit de zeldzame mogelijkheid om direct na de aankoop moderniseringsmaatregelen uit te voeren en alle woningen vervolgens zonder bestaande huurovereenkomsten opnieuw op de markt te positioneren. Zo kan het aanwezige potentieel optimaal worden benut en kan het pand eigentijds worden ingericht. Door de modernisering van badkamers, vloerafwerkingen en keukens, evenals een eigentijdse inrichting, kan de aantrekkelijkheid van de woningen nog aanzienlijk worden verhoogd en kunnen de huurinkomsten duurzaam worden geoptimaliseerd.

Al bij een voorzichtig berekende netto kale huur van 6,50 €/m² resulteert dit in een jaarlijkse kale huur van circa 15.100 €. Gerelateerd aan de aankoopprijs van 249.000 € komt dit overeen met een aantrekkelijk brutoaanvangsrendement van circa 6,1 %. Na een marktconforme modernisering bestaat – afhankelijk van de uitrusting, het verhuurconcept en de lokale marktsituatie – aanvullend potentieel voor een verdere verhoging van de huurinkomsten.

Een ander belangrijk pluspunt is het circa 1.161 m² grote perceel. De ruime oppervlakte biedt niet alleen veel vrije ruimte, maar opent vanwege de ligging in een gemengd gebied ook interessante perspectieven voor de toekomst. Naast het bestaande woongebruik kunnen – onder voorbehoud van de desbetreffende bouwrechtelijke vergunningen – verdere gebruiks- of Ontwikkelingsmogelijkheden komen in aanmerking. Juist deze combinatie van een solide bestaande woning en extra ontwikkelingspotentieel maakt het object bijzonder interessant.

Dit aantrekkelijke aanbod wordt afgerond door de aankoop zonder makelaarscourtage. Voor de koper zijn er geen makelaarskosten, waardoor de kapitaalbehoefte bij de aankoop van het vastgoed wordt verminderd en de investering nog rendabeler wordt.

Dit meergezinswoning overtuigt door zijn solide bouwwijze, de omvangrijke moderniseringen, drie zelfstandige wooneenheden, een uitzonderlijk royaal perceel en uitstekende ontwikkelingsmogelijkheden. Of het nu gaat om een klassieke kapitaalinvestering, een combinatie van eigen gebruik en verhuur of een investering met een moderniseringsconcept – dit vastgoed biedt de beste voorwaarden voor een duurzame investering met waardebehoud.

Locatie