Покупка недвижимости полностью без собственного капитала возможна и в 2026 году — но это скорее исключение, чем правило. Банки предоставляют полное финансирование только при первоклассной кредитоспособности, стабильном доходе и высоколиквидной недвижимости, компенсируя повышенный риск ощутимой надбавкой к процентной ставке. Мы объясняем, когда работает финансирование в размере 100 и 110 процентов, какие условия оно предполагает и какие риски следует учитывать.
Что такое полное финансирование?
Издавна действует общее правило: покупатели должны внести из собственных средств не менее 20–30 процентов покупной цены. Полное финансирование отступает от этого правила — банк полностью или почти полностью финансирует покупку за счёт кредита. При этом различают два варианта:
- Финансирование в размере 100 процентов: кредит покрывает только чистую покупную цену недвижимости. Сопутствующие расходы при покупке — то есть налог на приобретение недвижимости, услуги нотариуса, внесение записи в земельную книгу и, при необходимости, комиссия маклера — вы оплачиваете из собственного капитала.
- Финансирование в размере 110 процентов (настоящее полное финансирование): кредит дополнительно покрывает и сопутствующие расходы при покупке. То есть фактически вы не вкладываете собственных средств. Этот вариант является абсолютным исключением и доступен лишь немногим домохозяйствам с очень высоким и стабильным доходом.
Решающим является так называемый коэффициент кредитного залога: соотношение между суммой кредита и стоимостью недвижимости. Чем выше это значение, тем больше риск для банка — и тем выше процентная ставка. При полном финансировании коэффициент кредитного залога составляет 100 процентов или более. Неудивительно, что полное финансирование остаётся нишевым сегментом: лишь небольшая доля всех кредитов на строительство и покупку жилья в Германии оформляется полностью без собственного капитала.
Какие условия действуют для финансирования без собственного капитала?
Банк не предоставляет полное финансирование без тщательной проверки. Более того, по закону он обязан до заключения договора проверить вашу кредитоспособность. Согласно § 505a BGB, он может заключить кредитный договор на покупку недвижимости только в том случае, если вероятно, что вы будете выполнять свои платёжные обязательства в соответствии с договором. Эта строгая обязанность по проверке основана на европейской директиве о кредитах на жилую недвижимость — и особенно сильно проявляется при отсутствии собственного капитала.
Чтобы реально рассчитывать на получение кредита, как правило, необходимо иметь:
- Первоклассную кредитоспособность: безупречную Справка SCHUFA без негативных записей.
- Надёжный, высокий доход: в идеале бессрочный трудовой договор после испытательного срока или стабильный доход от самостоятельной деятельности.
- Достаточный резерв семейного бюджета: после вычета платежа должно оставаться достаточно средств на жизнь и непредвиденные расходы.
- Ликвидная недвижимость в хорошем месте: банк обращает внимание на то, чтобы в экстренном случае объект можно было хорошо перепродать.
- Более высокая амортизация: часто банк требует первоначальную амортизацию не менее 2–3 процентов, чтобы задолженность быстро уменьшалась.
При отсутствии одного из этих условий большинство банков отказывают или требуют дополнительные обеспечения — например, ещё одну недвижимость или поручительство.
Сколько стоит полное финансирование? Надбавки к процентам и дополнительные расходы
В начале июля 2026 года ставки по ипотечным кредитам с десятилетней фиксацией обычно составляют от 3,3 до 4,0 процента эффективной годовой ставки. Покупатели с высоким собственным капиталом и очень хорошей кредитоспособностью получают лучшие условия — около 3,5 процента. При финансировании без собственного капитала платят значительно больше: надбавка к процентной ставке обычно составляет 0,5–0,8 процентного пункта, а при варианте 110 процентов — также более одного полного процентного пункта.
Это звучит незначительно, но в сумме даёт существенную разницу. При кредите в 400 000 евро надбавка в 0,8 процентного пункта означает примерно на 3 200 евро больше процентов только за первый год. За весь срок кредита быстро набегают десятки тысяч евро.
К этому добавляются дополнительные расходы при покупке, которые при 100-процентном финансировании необходимо оплачивать из собственных средств. В зависимости от федеральной земли и участия маклера они составляют около 9–15 процентов от покупной цены:
- Налог на приобретение недвижимости: установленная законом базовая ставка составляет 3,5 процента (§ 11 GrEStG). Однако после реформы федерализма 2006 года федеральные земли устанавливают ставку самостоятельно. В 2026 году диапазон составляет от 3,5 процента в Баварии до 6,5 процента в Бранденбурге, Северном Рейне-Вестфалии, Сааре и Шлезвиг-Гольштейне.
- Нотариус и земельная книга: вместе около 1,5–2 процентов от покупной цены.
- Комиссия маклера: если участвует маклер, для покупателя она составляет примерно от 3 до 3,57 процента в зависимости от региона — с декабря 2020 года при покупке самостоятельно используемой жилой недвижимости обычно делится поровну.
При настоящем 110-процентном финансировании эти дополнительные расходы также финансируются. Недостаток: дополнительные расходы не увеличивают стоимость недвижимости. Таким образом, они увеличивают Долг без создания встречной стоимости — и повышает коэффициент залогового покрытия, а вместе с ним и процентную ставку.
Какие риски несёт полное финансирование?
Без собственного капитала усугубляются все типичные финансовые риски:
- Больший остаток долга и последующее финансирование: После окончания периода фиксации процентной ставки остаётся больший остаток долга. Если к тому времени процентные ставки вырастут, последующее финансирование станет дорогим.
- Риск недостаточного покрытия: Если рыночная стоимость недвижимости упадёт ниже остатка долга, вы окажетесь «под водой». Продажа тогда возможна только с убытком, поскольку выручка не покрывает долг.
- Более высокий ежемесячный платёж: Больший кредит означает более высокую нагрузку — особенно в первые годы, когда доля процентов велика.
- Мало возможностей при неудачах: Без резервов безработица, болезнь или дорогостоящий ремонт ударят по вам особенно сильно.
Вы можете снизить риски, выбрав длительный период фиксации процентной ставки — 15 или 20 лет — и согласовав как можно более высокий размер погашения. И то и другое снижает риск изменения процентной ставки и ускоряет погашение долга. Надёжный финансовый резерв помимо средств на ежемесячный платёж при полном финансировании обязателен, а не является роскошью.
Преимущества и недостатки полного финансирования
Оправдан ли путь без собственного капитала, зависит от вашей ситуации. Следует взвесить следующие моменты:
- Преимущество — быстрый старт: Вам не нужно сначала годами копить, и вы можете сразу купить подходящий объект, вместо того чтобы уступить его другим.
- Преимущество — ликвидность сохраняется: Ваши сбережения остаются доступными в качестве резерва или могут быть инвестированы иным способом.
- Преимущество — шанс на растущих рынках: В регионах с растущими ценами ранняя покупка может быть выгоднее, чем дальнейшее ожидание.
- Недостаток — более высокие проценты: Надбавка к процентной ставке ощутимо удорожает финансирование на протяжении всего срока.
- Недостаток — более длительный срок: Без собственного капитала погашение длится дольше, а процентная нагрузка возрастает.
- Недостаток — больший риск: При снижении стоимости или проблемах с платежами отсутствует резерв, что в крайнем случае может привести к бедственному положению.
Что означает полное финансирование для продавцов?
Продавцу также следует знать об этой теме. Потенциальный покупатель, финансирующий покупку без собственного капитала, не является плохим покупателем — но его финансирование основано на менее прочном фундаменте и может сорваться с большей вероятностью, чем надёжное финансирование с участием собственных средств. Если банк отзовёт своё одобрение незадолго до визита к нотариусу вы теряете драгоценное время.
Вы можете защитить себя, попросив банк ещё до принятия предложения предоставить обязательное подтверждение финансирования. Проверьте, является ли это лишь оценкой принципиальной реализуемости или конкретным подтверждением. Так вы сможете реалистично оценить заинтересованных лиц и избежать неприятных сюрпризов в процессе продажи.
FAQ о полном финансировании
Какой собственный капитал мне следует иметь?
Рекомендуется иметь не менее 20–30 процентов покупной цены. В идеале оплатите как минимум сопутствующие расходы по покупке — то есть около 9–15 процентов — из собственных средств, чтобы сумма кредита не превышала стоимость недвижимости.
Реалистично ли финансирование в размере 110 процентов?
Только в исключительных случаях. Оно предполагает очень высокий и стабильный доход, безупречную кредитоспособность и первоклассную недвижимость. Для большинства домохозяйств оно недоступно.
Насколько выше процентная ставка при полном финансировании?
Обычно она на 0,5–0,8 процентного пункта выше, чем при финансировании с солидным собственным капиталом. При финансировании в размере 110 процентов надбавка может составлять и более одного процентного пункта.
Какая кредитоспособность мне необходима?
Вам потребуется чистая кредитная история SCHUFA без негативных записей, стабильный доход и профицит семейного бюджета, который явно позволяет выплачивать ежемесячный взнос. Согласно § 505a BGB банк обязан тщательно проверить вашу кредитоспособность.
Имеет ли полное финансирование смысл?
Оно может быть целесообразным, если у вас очень высокий и стабильный доход, вы можете нести повышенные процентные расходы и покупаете недвижимость на стабильном или растущем рынке. Тем же, кто рассчитывает бюджет впритык или не имеет резервов, лучше продолжить формировать собственный капитал.
Итог: возможно, но только при хороших исходных условиях
Финансирование недвижимости без собственного капитала в 2026 году не является табу, но это особый случай для покупателей с очень хорошей кредитоспособностью, стабильным доходом и ликвидной недвижимостью. Быстрый выход на рынок обойдётся им в более высокую процентную ставку, более длительный срок кредита и значительно больший риск. Тот, кто трезво рассчитывает эти факторы, выбирает длительную фиксацию процентной ставки и высокий размер погашения основного долга, а также сохраняет реальный финансовый резерв, может ответственно использовать полное финансирование. Для всех остальных солидный собственный капитал остаётся более безопасным путём к собственной недвижимости.