Тот, кто продаёт недвижимость без маклера, быстро сталкивается с решающим вопросом: где опубликовать предложение, чтобы его увидело как можно больше подходящих покупателей? Выбор варьируется от крупных порталов недвижимости, метапоисковиков и предложений без комиссии до объявлений, социальных сетей и классического размещения на доске объявлений. Мы покажем, какой канал подходит для каких целей и как с помощью правильного сочетания добиться максимального охвата.
Правильный выбор каналов определяет успех
Выбор канала публикации — не второстепенный вопрос: он определяет, сколько и, прежде всего, каких заинтересованных лиц вообще увидят ваше предложение. Идеально составленный экспозе мало поможет, если оно появится не там, где нужно. И наоборот, добротное объявление на портале с большим охватом за несколько дней привлечёт больше потенциальных покупателей, чем дюжина объявлений на досках.
Сегодня большинство поисков недвижимости начинается в интернете. Для продажи без маклера это означает: сильный онлайн-канал совершенно необходим. Однако не стоит полагаться на единственную платформу. Хорошо зарекомендовало себя сочетание одного охватного основного канала и нескольких дополнительных каналов, обращающихся к другим целевым группам. Так вы охватите как активных искателей, так и случайных обнаружителей предложений.
Обзор важнейших каналов размещения объявлений
Крупные порталы недвижимости
Классические порталы недвижимости — важнейший канал для частной продажи. ImmoScout24 считается платформой с самым большим охватом, и большинство активно ищущих сначала обращаются именно к ней. Наряду с ним существует Immowelt, интегрировавший прежнюю платформу Immonet и также охватывающий очень большую аудиторию.
Преимущество очевидно: здесь люди целенаправленно ищут недвижимость — заинтересованные лица уже предварительно отобраны и готовы к покупке. Недостаток — расходы. Для частных поставщиков ImmoScout24 является платным; в зависимости от региона и пакета цены начинаются примерно от 100 евро в месяц. Immowelt часто предлагает бесплатное базовое объявление, тогда как платные пакеты повышают видимость. Для большинства продавцов имеет смысл разместиться как минимум на одном крупном портале, поскольку охват обычно оправдывает цену.
Метапоисковики, такие как TraumImmo
Метапоисковик ищет не только на одном портале, а объединяет предложения из многих источников в одном месте. Всегда всё больше покупателей используют такие метапорталы, чтобы не тратить время на параллельный поиск на нескольких сайтах. Для вас как продавца это означает: через метапоисковик ваше объявление будет найдено независимо от того, какому отдельному порталу потенциальный покупатель обычно отдаёт предпочтение.
Именно здесь мы предлагаем TraumImmo – мы объединяем предложения различного происхождения и делаем их доступными через единый поиск. Для частных продавцов это важный рычаг, позволяющий при умеренных затратах добиться широкой видимости, не поддерживая каждый портал по отдельности.
Порталы объявлений без комиссии и фильтр «без комиссии»
После реформы комиссионных расходов брокеров в конце 2020 года покупатели при многих сделках оплачивают половину комиссии. Поэтому теперь они целенаправленно фильтруют объявления по ключевому слову без комиссии – ведь покупка напрямую у собственника экономит им несколько тысяч евро. Как частный продавец, вы автоматически продаёте без комиссии и должны сделать это преимущество заметным.
Позаботьтесь о том, чтобы явно указать в объявлении отсутствие комиссии, чтобы оно отображалось в соответствующем фильтре порталов и метапоисковиков. Кроме того, существуют специализированные порталы без комиссии, которые ориентированы исключительно на частных продавцов и покупателей, приобретающих недвижимость напрямую. Они часто дешевле крупных лидеров рынка, но охватывают и меньшую целевую аудиторию – разумное дополнение, но редко единственный канал.
Порталы объявлений
Kleinanzeigen – до 2023 года известный под названием eBay Kleinanzeigen – относится к самым охватным веб-сервисам Германии. Базовое объявление размещается бесплатно, платное выделение является опциональным. Это делает платформу привлекательным дополнением, особенно для более дешёвых объектов, сдачи в аренду или сельских регионов.
Обратная сторона: целевая аудитория очень широкая и хуже предварительно отобрана, чем на специализированных порталах недвижимости. Вы будете получать больше запросов от случайно заинтересованных лиц, что отнимает время. Тем не менее в качестве бесплатного дополнительного канала Kleinanzeigen почти всегда заслуживает внимания.
Социальные сети и соседские сообщества
Через Facebook Marketplace, локальные группы объявлений, Instagram или соседские сети, такие как nebenan.de, вы можете охватить людей, которые не ищут недвижимость активно на порталах. Это бесплатно и особенно эффективно на местном уровне – часто благодаря рекомендациям среди знакомых.
Однако помните о защите данных: фотографии вашей Здесь недвижимость становится видимой для широкой, отчасти частной аудитории. Часто выше и число неподходящих запросов. Социальные сети подходят как дополнительный канал, который усиливает ваш локальный охват, но не должны быть единственным способом продвижения.
Объявления на досках, витрины и ежедневная газета
Классические способы не утратили актуальности. Объявление на доске объявлений в супермаркете, муниципалитете или пекарне, публикация в местной еженедельной газете или старое доброе «сарафанное радио» позволяют охватить именно тех жителей района, которые не ищут жильё онлайн. Особенно в небольших населённых пунктах или если вы хотите продать объект целенаправленно местным жителям это эффективный и очень недорогой канал.
Совет: Тот, кто знает этот населённый пункт и сам купил бы там недвижимость, часто становится самым быстрым покупателем. Активно используйте свою местную сеть контактов — нередко покупатель находится среди знакомых.
Обязательные сведения: что должно быть указано в каждом объявлении
Независимо от канала действует законодательное требование, которое необходимо соблюдать. Если на вашу недвижимость уже оформлен энергетический паспорт и вы размещаете объявление в коммерческих средствах массовой информации, Закон об энергетике зданий предписывает указывать определённые обязательные сведения (§ 87 GEG). В объявлении должны быть указаны:
- вид энергетического паспорта (паспорт энергетической потребности или паспорт энергопотребления)
- значение конечной потребности в энергии или конечного энергопотребления
- основные энергоносители для отопления
- указанный в паспорте год постройки
- для жилых зданий дополнительно класс энергоэффективности
Эти сведения должны появиться уже в самом объявлении, а не только при просмотре объекта. Их отсутствие является административным правонарушением, за которое может быть назначен штраф до 10 000 евро (§ 108 GEG). Поэтому лучше получить энергетический паспорт до размещения первого объявления.
FAQ о размещении объявления без маклера
На каком портале следует сначала разместить объявление?
Начните с канала с большим охватом: крупного портала недвижимости, например ImmoScout24 или Immowelt, либо метапоисковой системы, которая широко распространяет ваше предложение. Затем дополните размещение бесплатными каналами, такими как Kleinanzeigen, и местными ресурсами.
Могу ли я разместить объявление о своей недвижимости бесплатно?
Частично да. На Kleinanzeigen базовое объявление размещается бесплатно, Immowelt часто предлагает бесплатное базовое объявление, а социальныеМедиа ничего не стоит. А портал с самым большим охватом ImmoScout24, напротив, является платным для частных продавцов. Разумная стратегия сочетает бесплатные каналы как минимум с одним эффективным платным каналом.
Что согласно закону должно быть указано в объявлении?
Как только энергетический паспорт имеется, Закон об энергетике зданий требует указать вид паспорта, показатель конечного энергопотребления, основные энергоносители, год постройки и — для жилых зданий — класс энергоэффективности. При отсутствии этих данных грозят штрафы.
Стоит ли размещать объявление одновременно на нескольких каналах?
Да. Многоканальная стратегия значительно увеличивает охват, поскольку разные группы покупателей используют разные платформы. Следите за тем, чтобы цена, фотографии и основные характеристики на всех каналах были идентичными — противоречивые сведения выглядят несерьёзно и вызывают недоверие у потенциальных покупателей.
Является ли продажа через социальные сети надёжной?
Она может работать, особенно на местном уровне и благодаря рекомендациям. Однако учитывайте вопросы защиты данных и большую долю неподходящих запросов. Лучше использовать социальные сети в дополнение к проверенному порталу недвижимости, а не полагаться только на них.
Преимущества и недостатки каналов в обзоре
Каждый канал имеет свои особенности с точки зрения охвата, стоимости и качества целевой аудитории. При выборе помогут следующие пункты:
- Крупные порталы недвижимости: самый высокий охват и аудитория, готовая к покупке, но часто платные. Важнейший канал для большинства продавцов.
- Метапоисковые системы: широкая видимость за пределами отдельных порталов, небольшие затраты на ведение — идеально, чтобы с минимальными усилиями охватить множество заинтересованных лиц.
- Порталы и фильтры объектов без комиссии: целенаправленно привлекают покупателей, ищущих ценовое преимущество; аудитория меньше, но очень подходящая.
- Сайты объявлений: огромный охват и бесплатное размещение, но меньше предварительно отобранных запросов и больше затрат времени.
- Социальные сети и соседские сообщества: бесплатные и эффективные на местном уровне, но связаны с вопросами защиты данных и нестабильным качеством запросов.
- Объявления на досках и в ежедневной газете: охватывают людей, не использующих онлайн-поиск, идеально подходят для местной среды, однако имеют ограниченный общий охват.
Итог: правильное сочетание каналов имеет решающее значение
На вопрос «Где лучше всего разместить объявление?» нет однозначного ответа — лучший канал представляет собой продуманную комбинацию. Начните с основного канала с большим охватом, например крупного портала или метапоисковой системы, такой как TraumImmo, обозначьте своё предложение чётко укажите, что объект продаётся без комиссии, и дополните размещение бесплатными каналами, такими как Kleinanzeigen, социальные сети и местное окружение. В каждом объявлении учитывайте предусмотренные законом обязательные сведения из энергетического паспорта. Так вы без посредника точно достигнете покупателей, которым подходит ваша недвижимость, — и в любой момент сохраните полный контроль над продажей.