Bonität des Käufers prüfen: Wie sichert man ohne Makler die Zahlungsfähigkeit?

Wer ohne Makler verkauft, spart die Provision – übernimmt aber auch die Aufgabe, die sonst der Makler erledigt: die Zahlungsfähigkeit des Käufers zu prüfen, bevor es zum Notar geht. Ein geplatzter Verkauf kostet Zeit, Nerven und oft auch Geld. Wir zeigen Ihnen, mit welchen Nachweisen Sie die Bonität eines Interessenten seriös einschätzen, was der Datenschutz erlaubt und wie Sie sich absichern, ohne unseriös zu wirken.

Warum die Bonitätsprüfung beim Privatverkauf so wichtig ist

Ein verbreiteter Irrtum lautet: „Der Notar sorgt schon dafür, dass ich mein Geld bekomme." Das stimmt nur zum Teil. Der notarielle Ablauf schützt Sie tatsächlich davor, Ihr Eigentum zu verlieren, ohne bezahlt zu werden. Der Notar lässt zunächst eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eintragen und verschickt erst dann die Fälligkeitsmitteilung, wenn alle Voraussetzungen für den Eigentumsübergang erfüllt sind. Endgültig umgeschrieben wird das Eigentum erst, wenn der Kaufpreis geflossen ist. Die notarielle Beurkundung ist bei jedem Immobilienverkauf zwingend vorgeschrieben (§ 311b BGB).

Das eigentliche Risiko liegt woanders: Unterschreibt ein Käufer den Vertrag und kann dann doch nicht zahlen, werden Sie zwar nicht „enteignet" – Sie müssen den Kauf aber mühsam rückabwickeln, verlieren mehrere Wochen und bleiben unter Umständen auf Kosten sitzen. In dieser Zeit ist Ihre Immobilie blockiert und für andere Interessenten faktisch vom Markt. Genau diese Lücke schließt die Bonitätsprüfung: Sie ist die Risikoabsicherung, die sonst der Makler übernimmt.

Welche Nachweise die Zahlungsfähigkeit belegen

Die Zahlungsfähigkeit eines Käufers setzt sich aus zwei Bausteinen zusammen: dem Eigenkapital und dem Darlehen der Bank. Beide sollten Sie sich nachweisen lassen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Die Finanzierungsbestätigung der Bank

Der wichtigste Nachweis ist die Finanzierungsbestätigung (auch Finanzierungszusage genannt). Achten Sie dabei auf einen entscheidenden Unterschied:

• Ein allgemeines Finanzierungszertifikat bestätigt nur, dass der Käufer sich grundsätzlich eine Immobilie in einer bestimmten Preisklasse leisten könnte. Es ist unverbindlich und für Sie wenig wert.
• Eine verbindliche, objektbezogene Finanzierungsbestätigung nennt konkret den Namen des Käufers, die Adresse Ihrer Immobilie und den vereinbarten Kaufpreis. Sie wird erst nach einer Bonitäts- und Objektprüfung durch die Bank ausgestellt.

Bestehen Sie auf der objektbezogenen Variante. Nur sie zeigt, dass die Bank genau Ihren Verkauf finanzieren will – und nicht irgendein Vorhaben in ähnlicher Größenordnung. Ein aktuelles Ausstellungsdatum ist wichtig, denn ältere Bestätigungen verlieren an Aussagekraft.

Der Eigenkapitalnachweis

Banken finanzieren in der Regel nicht den gesamten Kaufpreis. Der Käufer muss die Kaufnebenkosten – vor allem die Grunderwerbsteuer von je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent sowie Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent – und meist einen Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital aufbringen. Lassen Sie sich das vorhandene Eigenkapital durch einen aktuellen Kontoauszug oder Depotauszug belegen. Sensible Angaben, die für die Prüfung nicht nötig sind, darf der Käufer dabei schwärzen.

Die Schufa-Selbstauskunft des Käufers

Ein sauberes Zahlungsverhalten rundet das Bild ab. Als Privatverkäufer dürfen Sie jedoch keine Schufa-Auskunft über den Käufer einholen – die Schufa gibt Bonitätsdaten nur an Vertragspartner mit berechtigtem Interesse weiter, und dazu zählen Sie nicht. Bitten Sie den Käufer stattdessen, Ihnen freiwillig seine eigene Selbstauskunft vorzulegen:

• Die Datenkopie nach Art. 15 DSGVO ist kostenlos und kann jederzeit angefordert werden.
• Die kostenpflichtige Bonitätsauskunft (rund 30 Euro) ist die kompakte, vorzeigbare Variante ohne interne Rohdaten.

Seit dem 17. März 2026 weist die Schufa den neuen Score auf einer Skala von 100 bis 999 aus. Er beruht auf zwölf offengelegten Kriterien und teilt die Bonität in die Klassen „Hervorragend", „Gut", „Akzeptabel" und „erhöhtes Risiko" ein (Verbraucherzentrale). Ein Wert im oberen Bereich ist ein gutes Zeichen – entscheidend bleibt aber die objektbezogene Finanzierungsbestätigung.

Datenschutz: Das sollten Sie beim Prüfen beachten

Bei der Bonitätsprüfung verarbeiten Sie sensible personenbezogene Daten. Die Datenschutz-Grundverordnung setzt hier klare Grenzen. Für Sie als Privatverkäufer heißt das:

• Nur mit Einwilligung. Sie dürfen Finanzierungsbestätigung, Kontoauszug oder Selbstauskunft nur einsehen, wenn der Käufer sie Ihnen freiwillig überlässt. Rechtsgrundlage ist die Einwilligung nach Art. 6 DSGVO.
• Keine eigenmächtige Schufa-Abfrage. Wer sich unberechtigt eine Auskunft über einen Dritten beschafft, riskiert rechtliche Konsequenzen und Beschwerden bei der Datenschutzaufsicht.
• Sparsam und vertraulich. Fordern Sie nur an, was Sie wirklich benötigen, und vernichten Sie die Unterlagen abgelehnter Interessenten nach Abschluss des Verkaufs.

Fragen Sie die Nachweise fair und frühzeitig an: Seriöse Käufer kennen dieses Vorgehen und legen ihre Unterlagen bereitwillig vor. Wer beharrlich mauert, ist oft ein Warnsignal.

In welcher Reihenfolge Sie vorgehen

1. Interesse und Preis klären. Führen Sie die Verhandlung bis zu einer grundsätzlichen Einigung.
2. Nachweise anfordern. Bitten Sie vor der finalen Zusage um die objektbezogene Finanzierungsbestätigung und den Eigenkapitalnachweis, optional um die Schufa-Selbstauskunft.
3. Unterlagen prüfen. Stimmen Name, Adresse und Kaufpreis überein? Decken Finanzierung und Eigenkapital zusammen den Gesamtpreis inklusive Nebenkosten?
4. Erst dann zum Notar. Vereinbaren Sie den Beurkundungstermin erst, wenn die Zahlungsfähigkeit belegt ist. So vermeiden Sie unnötige Kosten für einen geplatzten Vertrag.

Vorteile und Nachteile der eigenen Bonitätsprüfung

• Vorteil – Sicherheit: Sie erkennen zahlungsunfähige Interessenten, bevor Kosten entstehen.
• Vorteil – Zeitersparnis: Ein geprüfter Käufer bringt den Verkauf zügig und ohne böse Überraschungen zum Abschluss.
• Vorteil – Klarheit: Wer seine Finanzierung sauber belegt, meint es ernst – das schafft Vertrauen auf beiden Seiten.
• Nachteil – Fingerspitzengefühl nötig: Die Bitte um Finanzunterlagen kann unangenehm wirken. Erklären Sie freundlich, dass dies bei jedem seriösen Verkauf üblich ist.
• Nachteil – kein hundertprozentiger Schutz: Eine Finanzierungsbestätigung ist eine Momentaufnahme. Ändert sich die Lage des Käufers, kann die Bank die Zusage noch widerrufen.
• Nachteil – Datenschutzpflichten: Sie tragen die Verantwortung für den vertraulichen Umgang mit den Daten.

FAQ zur Bonitätsprüfung des Käufers

Darf ich als Privatverkäufer eine Schufa-Auskunft über den Käufer einholen?

Nein. Die Schufa übermittelt Bonitätsdaten nur an ihre Vertragspartner mit nachgewiesenem berechtigtem Interesse. Als privater Verkäufer gehören Sie nicht dazu. Bitten Sie den Käufer stattdessen, Ihnen freiwillig seine eigene Selbstauskunft vorzulegen.

Welcher Nachweis ist am aussagekräftigsten?

Die verbindliche, objektbezogene Finanzierungsbestätigung der Bank. Sie nennt Käufer, Objekt und Kaufpreis und wird erst nach einer Prüfung durch die Bank ausgestellt. Ein allgemeines Finanzierungszertifikat reicht dafür nicht aus.

Muss der Käufer mir seine Unterlagen zeigen?

Eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht. Sie dürfen die Nachweise aber zur Bedingung für den Verkauf machen. In der Praxis akzeptieren seriöse Käufer das ohne Weiteres.

Was passiert, wenn der Käufer nach dem Notartermin nicht zahlt?

Ihr Eigentum geht erst mit vollständiger Zahlung auf den Käufer über – enteignet werden Sie also nicht. Sie müssen den Vertrag jedoch nach Fristsetzung rückabwickeln, was Zeit kostet und die Immobilie blockiert. Genau das verhindert eine gute Vorabprüfung.

Kann ich mich auf die Finanzierungsbestätigung hundertprozentig verlassen?

Sie ist ein starkes Indiz, aber keine Garantie. Verschlechtert sich die finanzielle Lage des Käufers zwischen Bestätigung und Auszahlung, kann die Bank die Finanzierung noch stoppen. Achten Sie deshalb auf ein aktuelles Ausstellungsdatum.

Fazit: Prüfen, bevor Sie unterschreiben

Die Bonitätsprüfung ist die zentrale Absicherung, die Sie beim Verkauf ohne Makler selbst in die Hand nehmen. Verlangen Sie eine objektbezogene Finanzierungsbestätigung, lassen Sie sich das Eigenkapital belegen und bitten Sie – mit Augenmaß – um die Schufa-Selbstauskunft des Käufers. Achten Sie stets auf die Einwilligung und den vertraulichen Umgang mit den Daten. Wer die Zahlungsfähigkeit vor dem Notartermin klärt, verkauft schneller, sicherer und ohne böses Erwachen.