Тот, кто продаёт недвижимость с прибылью в течение десяти лет после покупки, при определённых обстоятельствах должен уплатить налог с этой прибыли как с частной сделки по отчуждению имущества — сумма быстро может составить пятьзначную сумму. Однако во многих случаях этот так называемый налог на спекулятивную прибыль можно совершенно законно избежать или существенно снизить. Мы расскажем, какие стратегии работают в 2026 году, когда они применимы и на что следует обратить внимание.
Что такое налог на спекулятивную прибыль?
«Налог на спекулятивную прибыль» — разговорное название подоходного налога с частных сделок по отчуждению имущества согласно § 23 EStG. Это не отдельный вид налога: прибыль просто прибавляется к прочему доходу и облагается налогом по вашей личной налоговой ставке — в зависимости от дохода до 45 процентов, плюс солидарный сбор и, при необходимости, церковный налог.
Продажа становится объектом налогообложения только в том случае, если между приобретением и отчуждением прошло не более десяти лет. При этом решающими являются даты двух нотариальных договоров купли-продажи, а не запись в поземельной книге. Налогооблагаемая прибыль в упрощённом виде рассчитывается так:
- Цена продажи
- за вычетом первоначальных затрат на приобретение или строительство
- за вычетом расходов, связанных с получением дохода, и расходов на отчуждение (например, комиссионного вознаграждения маклера или компенсации за досрочное погашение кредита)
Важная деталь: для сдаваемой в аренду недвижимости цена покупки уменьшается на уже заявленную амортизацию (AfA). Те, кто списывал стоимость в течение многих лет, тем самым увеличивают свою налогооблагаемую прибыль от продажи.
Пять законных способов избежать налога на спекулятивную прибыль
Размер налога и сам факт его возникновения во многом зависят от подготовки. Эти стратегии можно использовать по отдельности или комбинировать.
Возможность 1: Дождаться истечения десятилетнего срока
Самый надёжный путь одновременно является самым простым: тот, кто продаёт недвижимость только после истечения десяти лет, не платит с прибыли ни цента налога на спекулятивную прибыль — независимо от её размера. Срок начинается в день заключения нотариального договора купли-продажи и заканчивается ровно через десять лет.
Проверьте дату вашего договора купли-продажи до публикации объявления. Если срок истекает всего через несколько недель или месяцев, может иметь смысл намеренно назначить визит к нотариусу после окончания срока. Даже договор, подписанный слишком рано, делает всю прибыль налогооблагаемой.
Вариант 2: Организовать собственное проживание
Даже в течение десятилетнего срока продажа остается необлагаемой налогом, если вы сами проживали в объекте недвижимости. § 23 EStG предусматривает два варианта:
- Объект недвижимости использовался исключительно для собственного проживания на протяжении всего периода между приобретением и продажей, или
- он использовался для собственного проживания в год отчуждения и в два предшествующих года.
Второй вариант является практическим рычагом. Он не требует трех полных календарных лет: средний из трех лет должен быть полностью занят собственным проживанием, а в год продажи и в предшествующий ему год достаточно соответствующего непрерывного периода. Таким образом, в расчетном отношении достаточно периода немного больше года — при условии, что он правильно распределен по календарным годам. Тот, кто перед продажей снова заселяет сдаваемую квартиру сам, может таким образом полностью избежать налога. Собственным проживанием также считается безвозмездное предоставление жилья ребенку, на которого вы получаете детское пособие.
Вариант 3: Растянуть продажу во времени
Если продажу нельзя ни отложить, ни спасти за счет собственного проживания, стоит обратить внимание на сроки. Поскольку прибыль облагается по вашей личной налоговой ставке, большое значение имеет то, в каком году вы продаете объект. Продажа в год с низким прочим доходом — например, после выхода на пенсию, во время отпуска по уходу за ребенком или профессионального перерыва — заметно снижает налоговую ставку на прибыль.
Тот, кто владеет несколькими объектами, должен дополнительно разнести продажи во времени: если вы отчуждаете более трех объектов недвижимости в течение пяти лет, налоговая служба может признать это коммерческой торговлей недвижимостью согласно § 15 EStG. Тогда налоговая льгота после десяти лет полностью утрачивается, и дополнительно начисляется промысловый налог. При достаточном интервале между продажами вы остаетесь в выгодном с налоговой точки зрения частном имуществе.
Вариант 4: Уменьшить налогооблагаемую прибыль
Если спекуляционный налог в принципе подлежит уплате, налогооблагаемую базу все же можно уменьшить. Из выручки от продажи можно вычесть все связанные с продажей расходы, например:
- Комиссия маклера и объявления о продаже
- Расходы на энергетический сертификат и оценку стоимости
- Компенсация за досрочное погашение кредита
- Нотариальные расходы и расходы на земельную книгу со стороны продавца (например, за снятие с Ипотечные долги)
Модернизация и перепланировка, повышающие стоимость объекта, также увеличивают затраты на приобретение или производство и тем самым уменьшают прибыль. Внимание: масштабные ремонтные работы в течение первых трёх лет после покупки могут считаться расходами на производство, связанными с приобретением, и подлежат отдельному учёту. Тщательно собирайте все подтверждающие документы — каждый вычитаемый евро снижает налог.
Возможность 5: правильно классифицировать наследование и дарение
Тот, кто наследует недвижимость или получает её в дар, не начинает новый десятилетний срок. Безвозмездное приобретение не является приобретением в смысле § 23 EStG; вместо этого вам засчитывается срок владения наследодателя или дарителя. Если умершее лицо владело недвижимостью уже более десяти лет, вы можете сразу продать её без налога. Если с момента покупки правопредшественником прошло менее десяти лет, вы принимаете оставшийся срок — и при расчёте срока должны использовать первоначальный договор купли-продажи.
Пример расчёта: как влияет срок
Предположим, в 2020 году вы купили сдаваемую в аренду квартиру в кондоминиуме за 300.000 евро, а в 2026 году продали её за 400.000 евро. За шесть лет вы списали 30.000 евро, а за продажу заплатили комиссию маклеру в размере 12.000 евро.
- Цена продажи: 400.000 евро
- за вычетом затрат на приобретение (300.000 евро − 30.000 евро AfA): 270.000 евро
- за вычетом расходов на продажу: 12.000 евро
- налогооблагаемая прибыль: 118.000 евро
При предельной налоговой ставке 42 процента это составило бы около 49.560 евро налога. Если же подождать до 2030 года — то есть до истечения десятилетнего срока, — вся прибыль останется необлагаемой налогом. Этот пример показывает, почему при налоге на спекулятивную прибыль особенно выгодны терпение или грамотное планирование.
Преимущества и недостатки стратегий уклонения
Не каждая стратегия подходит для любой жизненной ситуации. Взвесьте следующее:
- Преимущество — полное освобождение от налога: ожидание истечения срока и собственное использование делают прибыль полностью необлагаемой, без серых зон.
- Преимущество — предсказуемость: тот, кто заранее планирует продажу, может целенаправленно управлять сроками и годом продажи.
- Преимущество — документы окупаются: тщательно собранные расходы на продажу и модернизацию снижают налог даже тогда, когда их невозможно избежать.
- Недостаток — временные ограничения: ожидание истечения срока или переезд для собственного использования занимают месяцы или годы и связывают капитал.
- Недостаток — рыночный риск: тот, кто ждёт только ради налога, рискует падениемЦены или растущие процентные ставки.
- Недостаток – сложность: Особенно при сдаваемых в аренду объектах, наследственных случаях или нескольких продажах правила подвержены ошибкам — здесь рекомендуется обратиться за налоговой консультацией.
Часто задаваемые вопросы о налоге на спекулятивную прибыль
Каков размер налога на спекулятивную прибыль?
Фиксированной ставки не существует. Прибыль прибавляется к вашему налогооблагаемому доходу и облагается по вашей индивидуальной налоговой ставке — примерно от 14 до 45 процентов, плюс солидарная надбавка и, возможно, церковный налог.
Существует ли необлагаемый минимум?
Существует необлагаемый порог в размере 1.000 евро в год (с 2024 года повышен с прежних 600 евро). Если общая прибыль от частных сделок по отчуждению имущества ниже этой суммы, она не облагается налогом. Однако при превышении порога налогообложению подлежит вся сумма — для недвижимости это является правилом.
Считается ли домашний кабинет использованием, препятствующим освобождению от налога?
Нет. Согласно актуальной судебной практике, домашний кабинет в остальном самостоятельно используемой для проживания недвижимости не препятствует освобождению от налога. Жильё по-прежнему считается используемым для собственных жилых целей.
Когда именно начинается и заканчивается десятилетний срок?
Срок начинается с даты нотариального договора купли-продажи и заканчивается ровно через десять лет, день в день. Продажа на следующий день после истечения срока уже освобождается от налога — продажа на один день раньше делает всю прибыль налогооблагаемой.
Нужно ли указывать продажу в налоговой декларации?
Да. Даже продажу, освобождённую от налога в пределах срока, — например, в связи с личным использованием — необходимо указать в приложении SO к декларации о подоходном налоге. Налоговая служба самостоятельно проверяет условия освобождения от налога.
Итог: благодаря планированию налога обычно можно избежать
Налог на спекулятивную прибыль прежде всего затрагивает тех, кто продаёт в условиях нехватки времени и без подготовки. Самые эффективные меры — дождаться истечения десятилетнего срока и использовать объект для собственного проживания: оба варианта полностью освобождают прибыль от налога. Если отложить продажу невозможно, правильный выбор времени и тщательное вычитание расходов на продажу снижают налоговую нагрузку. Поскольку при унаследованных объектах и нескольких продажах быстро возникают ошибки, в сомнительных случаях следует заблаговременно обратиться за налоговой консультацией — полученная экономия обычно во много раз превышает расходы на консультацию.