Satış sözleşmesi noterde imzalanmıştır – ardından alıcı, bankasının krediyi yine de ödemeyeceği haberini verir. Satıcılar için bu korkutucu bir andır, ancak panik yapmak için bir neden yoktur: Birçok kişinin düşündüğünün aksine alıcı, finansmanı başarısız olduğu için noter tarafından düzenlenmiş bir sözleşmeden öylece çekilemez. Satıcı olarak hangi haklara sahip olduğunuzu, zararınızın nasıl karşılanacağını ve riski baştan nasıl düşük tutabileceğinizi açıklıyoruz.
Noter randevusundan önce veya sonra – bu fark belirleyicidir
Gerçekleşmeyen finansmanın sizin için sorun olup olmayacağı, esas olarak zamana bağlıdır.
Kredi noter tarafından düzenlenmeden önce başarısız olursa, hukuken hâlâ serbestsiniz. Noterde imza atılana kadar hiçbir sözleşme tarafı bağlı değildir – taşınmaz satış sözleşmesinin zorunlu olarak noter tarafından düzenlenmesi gerektiğinden (§ 311b BGB) sözlü bir taahhüt veya el sıkışma hiç kimseyi yükümlü kılmaz. Bu durumda esas olarak zaman kaybedersiniz ve bir sonraki ilgili kişiyle iletişime geçersiniz.
Buna karşılık finansman noter tarafından düzenlendikten sonra gerçekleşmezse durum farklıdır: Satış sözleşmesi geçerlidir ve alıcının satın alma bedelini ödeme yükümlülüğü devam eder. Bankasının destek vermemesi, temel olarak sizin değil, onun sorunudur. Alıcının yalnızca finansmanın gerçekleşmemesi nedeniyle sözleşmeden dönmek üzere kanuni bir hakkı yoktur. Sözleşmede aksi belirtilmediği sürece bu riski alıcı taşır.
Finansman koşulu: belirleyici madde
Tam olarak bu “aksi” finansman koşuludur. Bu koşul, finansmanı kanıtlanabilir şekilde temin edememesi hâlinde alıcıya sözleşmeden çekilme hakkı verir. Almanya’da böyle bir madde noter tarafından düzenlenen satış sözleşmelerinde eher istisnadır – bazı diğer ülkelerin aksine, orada bu madde standarttır.
Satıcı olarak sizin için finansman koşulu, sözleşmedeki en büyük risk alanıdır. Bu koşul kararlaştırıldıysa dar kapsamlı ve kesin bir ifade kullanılmasına dikkat etmelisiniz:
- koşulun geçerli olduğu kısa bir süre (örneğin noter tarafından düzenlenmeden sonra dört ila altı hafta),
- açık bir kanıtlama yükümlülüğü (salt bir iddia yerine birden fazla bankanın yazılı retleri),
- finansmanın hangi tutarda gerektiğinin belirtilmesi.
Önemli: Satış sözleşmesine ilişkin sözlü yan anlaşmalargayrimenkullerde geçersizdir. Geçerli olması istenen her şeyin resmî senette düzenlenmesi gerekir. Hiçbir finansman şartı eklenmemişse, bankası finansmandan vazgeçse bile alıcı sözleşmeye tamamen bağlı kalır.
Satıcıların sahip olduğu bu üç yol
Alıcı satın alma bedelini ödemezse, temel olarak üç seçeneğiniz vardır.
1. Sözleşmeye bağlı kalmak ve satın alma bedelini tahsil etmek
Alıcıyı sözleşmeye bağlı tutabilir ve ödemede ısrar edebilirsiniz. Burada, hemen hemen her noter onaylı satış sözleşmesinde bulunan bir hüküm işe yarar: derhâl cebrî icraya tabi olma (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Bu hüküm sayesinde satın alma bedelini uzun süren bir dava sürecinde talep etmek zorunda kalmazsınız – noter senedi zaten icra edilebilir bir ilam niteliğindedir. Dolayısıyla doğrudan cebrî icra yoluna başvurabilirsiniz. Ayrıca alıcı, temerrüde düştüğü andan itibaren size temerrüt faizi borçludur (daha fazla bilgi aşağıda).
2. Sözleşmeden dönmek
Alıcı vade gelmesine rağmen ödeme yapmazsa, sözleşmeden dönebilirsiniz. Bunun için kural olarak önceden kendisine ödeme yapması için makul bir süre vermiş ve bu süre sonuçsuz kalmış olmalıdır (§ 323 BGB). Bu ek süre, alıcıya finansmanı yine de sağlama konusunda son bir fırsat verir. Alıcı ödemeyi ciddi ve kesin olarak reddediyorsa süre verilmesi gerekli değildir.
Dönme sonrasında sözleşmeyi tasfiye etmeniz gerekir. Sorun şu: Çoğu durumda tapu siciline alıcı lehine zaten bir mülkiyet devri ön şerhi kaydedilmiştir. Bu şerh orada bulunduğu sürece gayrimenkul üzerinde serbestçe tasarruf edemez ve onu yeni bir alıcıya devredemezsiniz. Şerhin silinmesi için alıcının onayına ihtiyacınız vardır. Alıcı bunu reddederse, gerekirse mahkeme yoluyla elde etmeniz gerekir. Bunun için zaman planlayın.
3. Sözleşmeyi karşılıklı anlaşmayla feshetmek
Çoğu zaman en hızlı yol, karşılıklı anlaşmayla feshetmektir. Her iki taraf, yine noter huzurunda düzenlenmesi gereken bir fesih sözleşmesiyle satışı sona erdirir ve aynı zamanda şerhin silinmesini düzenler. Bu süreçte masraflarınızı ve yaşadığınız sıkıntıyı karşılayacak bir tazminat veya sözleşme cezası kararlaştırabilirsiniz. Ödeme gücü olmayan bir alıcı için bu, çoğu zaman cebrî icradan daha caziptir – siz de gayrimenkulünüz üzerinde yeniden daha hızlı serbestçe tasarruf edebilirsiniz.
Satıcılar hangi zararların tazminini talep edebilir?
Bir Cayma, tazminat talebini ortadan kaldırmaz – her ikisini de talep edebilirsiniz. Alıcı ödeme yükümlülüğünü yerine getirmezse, bunun sonucunda uğradığınız zararın tazminini talep etme hakkınız vardır. Tipik kalemler şunlardır:
- Temerrüt faizi, alıcının temerrüde düştüğü andan itibaren. Özel bir alıcı için yasal oran, temel faiz oranının beş puan üzerindedir (§ 288 BGB). Temel faiz oranı 2026 yılı başında yüzde 1,27’dir (Deutsche Bundesbank) – bu da yıllık yaklaşık yüzde 6,3 temerrüt faizi anlamına gelir.
- Kâr kaybı, taşınmazı daha sonra yalnızca daha düşük bir fiyata yeniden satabilirsiniz.
- Satışa güvenerek daha önce başka yükümlülükler altına girdiyseniz ara finansman veya çifte finansman masrafları.
- Yeniden pazarlama masrafları ile emlakçı, noter ve avukat ücretleri.
Toplamda bu tür talepler, satın alma bedelinin yüzde onundan önemli ölçüde daha fazlasına ulaşabilir. Önemli: İspat yükü sizdedir – her zararı dikkatle belgeleyin ve tüm makbuzları saklayın.
Cayma mı, sözleşmeye bağlı kalma mı? Satıcılar için avantajlar ve dezavantajlar
Doğru yol, özellikle alıcıdan hâlâ bir şey tahsil edilip edilemeyeceğine bağlıdır.
- Sözleşmeye bağlı kalma – Avantaj: Alıcı yalnızca geçici olarak nakit sıkıntısı yaşıyorsa veya malvarlığı varsa, taşınmazı yeniden satmak zorunda kalmadan cebri icra yoluyla paranıza ulaşabilirsiniz.
- Sözleşmeye bağlı kalma – Dezavantaj: Gerçek ödeme aczi durumunda cebri icra da değersiz kalır ve ödeme yapamayan bir alıcıya bağlı kalmaya devam edersiniz.
- Cayma – Avantaj: Sözleşmeden kurtulur ve taşınmazı yeniden pazarlayabilirsiniz.
- Cayma – Dezavantaj: Tapu şerhinin silinmesi de dâhil olmak üzere iade süreci zaman alabilir; bu süreye kadar taşınmazınız bloke olur.
- Karşılıklı anlaşmayla fesih – Avantaj: hızlı, öngörülebilir ve kararlaştırılmış tazminatla.
- Karşılıklı anlaşmayla fesih – Dezavantaj: Alıcının iş birliğine bağlısınız ve yeniden notere gitmeniz gerekir.
Erken aşamada bir avukata danışın – önemli kararlar daha süre belirlenirken alınır.
Finansman riskini nasıl önlersiniz
Gerçekleşmeyen bir krediyi önlemenin en iyi yolu, işlerin o noktaya hiç gelmesine izin vermemektir:
- Şunun yerine bağlayıcı finansman taahhüdü: "salt bir niyet beyanı: Noter randevusundan önce yalnızca bağlayıcı olmayan bir „uygulanabilirlik teyidi" değil, bankanın somut bir kredi taahhüdünü de ibraz ettirin.
- Kredi değerliliğini ve öz sermayeyi kontrol edin: Alıcının ne kadar öz sermaye getireceğini sorun. Pay ne kadar yüksekse finansman o kadar istikrarlı olur.
- Finansman koşulunu dar kapsamlı düzenleyin veya kaldırın: Bunu yalnızca gerektiğinde kararlaştırın ve o durumda kısa bir süre ile açık bir kanıtlama yükümlülüğü öngörün.
- Vade tarihini teminatlara bağlayın: Satış bedeli, ancak olağan koşullar (örneğin önalım hakkı bildiriminin tescili) yerine getirildiğinde muaccel olmalıdır.
- Yedekte bir ilgili tutun: Satış bedeli gerçekten hesabınıza geçene kadar diğer satın alma ilgilileriyle iletişimi sürdürün.
Başarısız alıcı finansmanına ilişkin SSS
Finansmanı başarısız olursa alıcı sözleşmeden dönebilir mi?
Temel olarak hayır. Noter tarafından düzenlenmesinden sonra alıcı bağlıdır. Yalnızca başarısız bir finansman nedeniyle dönme, sözleşmede geçerli bir finansman koşulu kararlaştırılmışsa mümkündür. Böyle bir hüküm yoksa finansman riskini alıcı kendisi taşır.
Dönmeden önce alıcıya süre vermem gerekir mi?
Kural olarak evet. Alıcı, vade gelmesine rağmen ödeme yapmazsa genellikle önce ona ödeme için makul bir ek süre vermeniz gerekir. Ancak bu süre sonuçsuz geçtiğinde dönebilirsiniz. Alıcı ödemeyi açıkça ve kesin olarak reddederse süre verilmesi gereksizdir.
Devir öncelik şerhini tapu sicilinden nasıl sildirebilirim?
Tapu sicil müdürlüğüne sunulacak bir alıcının silme iznine ihtiyacınız vardır. Alıcı bunu gönüllü olarak verirse – örneğin karşılıklı anlaşmayla fesih kapsamında – işlem hızlı ilerler. Katılımı reddederse silme iznini mahkeme yoluyla uygulamanız gerekir.
Hangi temerrüt faizlerini talep edebilirim?
Özel bir alıcıya karşı yasal temerrüt faizi, temel faiz oranının beş yüzde puan üzerindedir. 2026 yılının başında temel faiz oranı yüzde 1,27 olduğunda bu, alıcının temerrüde düştüğü andan itibaren ödenmemiş satış bedeli üzerinden yıllık yaklaşık yüzde 6,3 eder.
Finansman noter randevusundan önce başarısız olursa ne olur?
O zaman şanslısınız: Noter tarafından düzenlenmeden önce henüz bağlayıcı bir sözleşme yoktur. Zaman kaybedersiniz, ancak hukuki Bir sonraki ilgili alıcıya yönelin. Tam da bu nedenle, alıcının finansmanını noter randevusundan önce kapsamlı şekilde incelemeye değer.
Sonuç: Sakin kalın ve doğru adımları atın
Alıcının finansmanının gerçekleşmemesi can sıkıcıdır, ancak satıcılar açısından genellikle yönetilebilir bir durumdur. Resmî senet düzenlendikten sonra daha güçlü konumdasınız: Alıcı ödemeyi yapmakla yükümlü olmaya devam eder ve onu sözleşmeye bağlı tutabilir, sözleşmeden dönebilir veya sözleşmeyi karşılıklı mutabakatla feshedebilirsiniz – bunlara temerrüt faizi ve tazminat talepleri eşlik eder. Ancak en etkili güvence bundan önce alınır: noter randevusundan önce bağlayıcı bir finansman taahhüdü, dar kapsamlı bir finansman koşulu ve yedekte bir ilgili alıcı.