Wenn die Finanzierung des Käufers platzt: Was können Verkäufer tun?

Der Kaufvertrag ist beim Notar unterschrieben – und dann meldet sich der Käufer mit der Nachricht, dass seine Bank den Kredit doch nicht auszahlt. Für Verkäufer ist das ein Schreckmoment, aber kein Grund zur Panik: Anders als viele glauben, kann sich ein Käufer nicht einfach aus einem beurkundeten Vertrag lösen, nur weil seine Finanzierung scheitert. Wir erklären Ihnen, welche Rechte Sie als Verkäufer haben, wie Sie Ihren Schaden ersetzt bekommen und wie Sie das Risiko von vornherein klein halten.

Vor oder nach dem Notartermin – dieser Unterschied entscheidet

Ob eine geplatzte Finanzierung für Sie zum Problem wird, hängt vor allem vom Zeitpunkt ab.

Scheitert der Kredit vor der notariellen Beurkundung, sind Sie rechtlich noch frei. Bis zur Unterschrift beim Notar ist keine Vertragspartei gebunden – eine mündliche Zusage oder ein Handschlag verpflichten niemanden, weil der Grundstückskaufvertrag zwingend notariell beurkundet werden muss (§ 311b BGB). Sie verlieren in diesem Fall vor allem Zeit und wenden sich dem nächsten Interessenten zu.

Platzt die Finanzierung dagegen nach der Beurkundung, ist die Lage eine andere: Der Kaufvertrag ist wirksam, und die Pflicht des Käufers, den Kaufpreis zu zahlen, bleibt bestehen. Dass seine Bank nicht mitspielt, ist grundsätzlich sein Problem, nicht Ihres. Ein Käufer hat kein gesetzliches Recht, allein wegen einer geplatzten Finanzierung vom Vertrag zurückzutreten. Dieses Risiko trägt er – es sei denn, im Vertrag steht etwas anderes.

Der Finanzierungsvorbehalt: die entscheidende Klausel

Genau dieses „etwas anderes" ist der Finanzierungsvorbehalt. Er gibt dem Käufer das Recht, sich vom Vertrag zu lösen, wenn er die Finanzierung nachweislich nicht erhält. In Deutschland ist eine solche Klausel im notariellen Kaufvertrag eher die Ausnahme – anders als in manchen anderen Ländern, wo sie zum Standard gehört.

Für Sie als Verkäufer ist der Finanzierungsvorbehalt das größte vertragliche Einfallstor. Wurde er vereinbart, sollten Sie auf eine enge, präzise Formulierung achten:

• eine kurze Frist, bis zu der der Vorbehalt gilt (etwa vier bis sechs Wochen nach Beurkundung),
• eine klare Nachweispflicht (schriftliche Ablehnungen mehrerer Banken statt einer bloßen Behauptung),
• die Angabe, in welcher Höhe die Finanzierung benötigt wird.

Wichtig: Mündliche Nebenabreden zum Kaufvertrag sind bei Immobilien unwirksam. Alles, was gelten soll, muss mit beurkundet werden. Wurde kein Finanzierungsvorbehalt aufgenommen, bleibt der Käufer voll an den Vertrag gebunden, auch wenn seine Bank abspringt.

Diese drei Wege haben Verkäufer

Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht, stehen Ihnen grundsätzlich drei Optionen offen.

1. Am Vertrag festhalten und den Kaufpreis durchsetzen

Sie können den Käufer am Vertrag festhalten und auf Zahlung bestehen. Hier zahlt sich eine Klausel aus, die in fast jedem notariellen Kaufvertrag steht: die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Mit ihr müssen Sie den Kaufpreis nicht erst in einem langwierigen Prozess einklagen – die notarielle Urkunde ist bereits ein vollstreckbarer Titel. Sie können also direkt die Zwangsvollstreckung betreiben. Zusätzlich schuldet Ihnen der Käufer ab Verzug Verzugszinsen (dazu unten mehr).

2. Vom Vertrag zurücktreten

Zahlt der Käufer trotz Fälligkeit nicht, können Sie vom Vertrag zurücktreten. Voraussetzung ist in der Regel, dass Sie ihm zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Zahlung gesetzt haben (§ 323 BGB). Diese Nachfrist gibt dem Käufer eine letzte Gelegenheit, die Finanzierung doch noch auf die Beine zu stellen. Eine Fristsetzung ist nur entbehrlich, wenn der Käufer die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert.

Nach dem Rücktritt müssen Sie den Vertrag rückabwickeln. Der Haken: Meist ist zugunsten des Käufers bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Solange sie dort steht, können Sie nicht frei über die Immobilie verfügen und sie nicht an einen neuen Käufer übertragen. Zur Löschung brauchen Sie die Bewilligung des Käufers. Verweigert er sie, müssen Sie sie notfalls gerichtlich erstreiten. Planen Sie hierfür Zeit ein.

3. Den Vertrag einvernehmlich aufheben

Oft ist der schnellste Weg eine einvernehmliche Aufhebung. In einem – wiederum notariell zu beurkundenden – Aufhebungsvertrag lösen beide Seiten den Kauf und regeln zugleich die Löschung der Vormerkung. Sie können dabei eine Entschädigung oder Vertragsstrafe vereinbaren, die Ihre Kosten und den Ärger abgilt. Für einen zahlungsunfähigen Käufer ist das häufig attraktiver als eine Zwangsvollstreckung – und Sie kommen schneller wieder frei über Ihre Immobilie.

Welchen Schaden können Verkäufer ersetzt verlangen?

Ein Rücktritt schließt Schadensersatz nicht aus – Sie können beides verlangen. Kommt der Käufer seiner Zahlungspflicht nicht nach, haben Sie Anspruch auf Ersatz des Schadens, der Ihnen dadurch entsteht. Typische Posten sind:

• Verzugszinsen ab dem Zeitpunkt, zu dem der Käufer in Verzug gerät. Bei einem privaten Käufer beträgt der gesetzliche Satz fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 BGB). Der Basiszinssatz liegt Anfang 2026 bei 1,27 Prozent (Deutsche Bundesbank) – macht rund 6,3 Prozent Verzugszinsen pro Jahr.
• Entgangener Gewinn, wenn Sie die Immobilie später nur zu einem niedrigeren Preis weiterverkaufen können.
• Kosten einer Zwischen- oder Doppelfinanzierung, falls Sie sich im Vertrauen auf den Verkauf bereits anderweitig gebunden haben.
• Erneute Vermarktungskosten sowie Makler-, Notar- und Anwaltskosten.

In der Summe können solche Forderungen deutlich mehr als zehn Prozent des Kaufpreises erreichen. Wichtig: Die Beweislast liegt bei Ihnen – dokumentieren Sie jeden Schaden sorgfältig und heben Sie alle Belege auf.

Rücktritt oder Festhalten? Vorteile und Nachteile für Verkäufer

Welcher Weg der richtige ist, hängt vor allem davon ab, ob beim Käufer noch etwas zu holen ist.

• Festhalten am Vertrag – Vorteil: Ist der Käufer nur vorübergehend klamm oder verfügt über Vermögen, kommen Sie über die Zwangsvollstreckung an Ihr Geld, ohne die Immobilie erneut verkaufen zu müssen.
• Festhalten am Vertrag – Nachteil: Bei echter Zahlungsunfähigkeit ist auch die Zwangsvollstreckung wertlos, und Sie binden sich weiter an einen Käufer, der nicht leisten kann.
• Rücktritt – Vorteil: Sie werden den Vertrag los und können die Immobilie neu vermarkten.
• Rücktritt – Nachteil: Die Rückabwicklung samt Löschung der Vormerkung kann dauern; bis dahin ist Ihre Immobilie blockiert.
• Einvernehmliche Aufhebung – Vorteil: schnell, planbar und mit vereinbarter Entschädigung.
• Einvernehmliche Aufhebung – Nachteil: Sie sind auf die Mitwirkung des Käufers angewiesen und müssen erneut zum Notar.

Lassen Sie sich frühzeitig anwaltlich beraten – die Weichen werden schon mit der Fristsetzung gestellt.

So beugen Sie dem Finanzierungsrisiko vor

Das beste Mittel gegen einen geplatzten Kredit ist, es gar nicht so weit kommen zu lassen:

• Verbindliche Finanzierungszusage statt bloßer Absichtserklärung: Lassen Sie sich vor dem Notartermin nicht nur eine unverbindliche „Machbarkeitsbestätigung", sondern eine konkrete Darlehenszusage der Bank vorlegen.
• Bonität und Eigenkapital prüfen: Fragen Sie, wie viel Eigenkapital der Käufer einbringt. Je höher der Anteil, desto stabiler steht die Finanzierung.
• Finanzierungsvorbehalt eng fassen oder weglassen: Vereinbaren Sie ihn nur, wenn nötig, und dann mit kurzer Frist und klarer Nachweispflicht.
• Fälligkeit an Sicherheiten koppeln: Der Kaufpreis sollte erst fällig werden, wenn die üblichen Voraussetzungen (etwa die Eintragung der Vormerkung) erfüllt sind.
• Einen Interessenten in der Hinterhand behalten: Halten Sie den Kontakt zu weiteren Kaufinteressenten, bis der Kaufpreis tatsächlich auf Ihrem Konto ist.

FAQ zu geplatzter Käuferfinanzierung

Kann ein Käufer vom Vertrag zurücktreten, wenn seine Finanzierung platzt?

Grundsätzlich nein. Nach der notariellen Beurkundung ist der Käufer gebunden. Ein Rücktritt allein wegen einer gescheiterten Finanzierung ist nur möglich, wenn im Vertrag ein wirksamer Finanzierungsvorbehalt vereinbart wurde. Ohne eine solche Klausel trägt der Käufer das Finanzierungsrisiko selbst.

Muss ich dem Käufer eine Frist setzen, bevor ich zurücktrete?

In der Regel ja. Zahlt der Käufer trotz Fälligkeit nicht, müssen Sie ihm meist erst eine angemessene Nachfrist zur Zahlung setzen. Erst wenn diese erfolglos verstreicht, können Sie zurücktreten. Verweigert der Käufer die Zahlung ausdrücklich und endgültig, ist die Frist entbehrlich.

Wie bekomme ich die Auflassungsvormerkung wieder aus dem Grundbuch?

Sie benötigen eine Löschungsbewilligung des Käufers, die dem Grundbuchamt vorgelegt wird. Erteilt der Käufer sie freiwillig – etwa im Rahmen einer einvernehmlichen Aufhebung –, geht es schnell. Verweigert er die Mitwirkung, müssen Sie die Löschungsbewilligung gerichtlich durchsetzen.

Welche Verzugszinsen kann ich verlangen?

Gegenüber einem privaten Käufer beträgt der gesetzliche Verzugszins fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Bei einem Basiszinssatz von 1,27 Prozent zu Beginn des Jahres 2026 sind das rund 6,3 Prozent pro Jahr auf den offenen Kaufpreis – ab dem Zeitpunkt, zu dem der Käufer in Verzug gerät.

Was ist, wenn die Finanzierung schon vor dem Notartermin scheitert?

Dann sind Sie fein raus: Vor der Beurkundung besteht noch kein bindender Vertrag. Sie verlieren zwar Zeit, können sich aber ohne rechtliche Folgen dem nächsten Interessenten zuwenden. Genau deshalb lohnt es sich, die Finanzierung des Käufers bereits vor dem Notartermin gründlich zu prüfen.

Fazit: Ruhe bewahren und die richtigen Schritte gehen

Eine geplatzte Käuferfinanzierung ist ärgerlich, aber für Verkäufer meist beherrschbar. Nach der Beurkundung sitzen Sie am längeren Hebel: Der Käufer bleibt zur Zahlung verpflichtet, und Sie können ihn festhalten, zurücktreten oder den Vertrag einvernehmlich auflösen – flankiert von Verzugszinsen und Schadensersatz. Die wirksamste Absicherung liegt jedoch davor: eine verbindliche Finanzierungszusage vor dem Notartermin, ein eng gefasster Finanzierungsvorbehalt und ein Interessent in der Hinterhand.