Договір купівлі-продажу підписано в нотаріуса — і тут покупець повідомляє, що його банк усе-таки не виплачує кредит. Для продавців це шок, але не привід для паніки: всупереч поширеній думці, покупець не може просто вийти з нотаріально посвідченого договору лише тому, що його фінансування зірвалося. Ми пояснимо, які права маєте ви як продавець, як отримати відшкодування збитків і як заздалегідь мінімізувати ризик.
До чи після зустрічі в нотаріуса — ця різниця вирішальна
Чи стане зірване фінансування проблемою для вас, насамперед залежить від моменту.
Якщо кредит не схвалено до нотаріального посвідчення, ви з юридичного погляду ще вільні. До підписання у нотаріуса жодна зі сторін договору не пов’язана зобов’язаннями — усна обіцянка або рукостискання нікого не зобов’язують, оскільки договір купівлі-продажу земельної ділянки обов’язково має бути нотаріально посвідчений (§ 311b BGB). У цьому випадку ви передусім втрачаєте час і звертаєтеся до наступного зацікавленого покупця.
Якщо ж фінансування зривається після нотаріального посвідчення, ситуація інша: договір купівлі-продажу є чинним, а обов’язок покупця сплатити купівельну ціну зберігається. Те, що його банк не підтримує угоду, загалом є його проблемою, а не вашою. Покупець не має законного права відмовитися від договору лише через зірване фінансування. Цей ризик він несе сам — якщо тільки в договорі не передбачено інше.
Застереження щодо фінансування: вирішальне положення
Саме це «інше» і є застереженням щодо фінансування. Воно надає покупцеві право вийти з договору, якщо він документально підтвердить, що не отримав фінансування. У Німеччині таке положення в нотаріальному договорі купівлі-продажу радше є винятком — на відміну від деяких інших країн, де воно є стандартним.
Для вас як продавця застереження щодо фінансування є найбільшим договірним ризиком. Якщо його погоджено, слід наполягати на вузькому, точному формулюванні:
- короткий строк, протягом якого діє застереження (наприклад, від чотирьох до шести тижнів після нотаріального посвідчення),
- чіткий обов’язок надати підтвердження (письмові відмови кількох банків замість простого твердження),
- зазначення суми, у якій необхідне фінансування.
Важливо: усні додаткові домовленості щодо договору купівлі-продажу є недійсними щодо нерухомості. Усе, що має діяти, необхідно нотаріально посвідчити. Якщо не було включено застереження про фінансування, покупець залишається повністю пов’язаним договором, навіть якщо його банк відмовиться від фінансування.
Ці три варіанти має продавець
Якщо покупець не сплачує ціну придбання, вам загалом доступні три варіанти.
1. Наполягати на договорі та вимагати сплати ціни придбання
Ви можете зобов’язати покупця дотримуватися договору та вимагати сплати. Тут стане у пригоді положення, яке міститься майже в кожному нотаріальному договорі купівлі-продажу: підпорядкування негайному примусовому виконанню (§ 794 абз. 1 № 5 ЦПК). Завдяки цьому вам не потрібно спочатку вимагати сплату ціни придбання в тривалому судовому процесі — нотаріальний документ уже є виконавчим документом. Отже, ви можете безпосередньо розпочати примусове виконання. Крім того, з моменту прострочення покупець винен вам проценти за прострочення (про це нижче).
2. Відмовитися від договору
Якщо покупець не сплачує, попри настання строку платежу, ви можете відмовитися від договору. Як правило, передумовою є те, що ви попередньо безуспішно встановили йому розумний строк для сплати (§ 323 ЦК Німеччини). Цей додатковий строк дає покупцеві останню можливість усе ж налагодити фінансування. Встановлення строку не потрібне лише тоді, коли покупець серйозно та остаточно відмовляється від сплати.
Після відмови від договору ви повинні здійснити зворотне оформлення договору. Проблема полягає в тому, що на користь покупця в поземельній книзі зазвичай уже внесено попередню реєстрацію права власності. Поки вона там зазначена, ви не можете вільно розпоряджатися нерухомістю та передати її новому покупцеві. Для її вилучення потрібна згода покупця. Якщо він відмовляється її надати, за потреби вам доведеться домагатися її в судовому порядку. Врахуйте час, необхідний для цього.
3. Скасувати договір за взаємною згодою
Часто найшвидшим шляхом є скасування за взаємною згодою. У договорі про скасування, який знову ж таки має бути нотаріально посвідчений, обидві сторони припиняють купівлю та одночасно регулюють вилучення попередньої реєстрації. При цьому можна погодити компенсацію або договірний штраф, які компенсують ваші витрати та завдані клопоти. Для неплатоспроможного покупця це часто привабливіше, ніж примусове виконання, — і ви швидше знову зможете вільно розпоряджатися своєю нерухомістю.
Які збитки продавці можуть вимагати відшкодувати?
Одне Відмова від договору не виключає відшкодування збитків — ви можете вимагати і те, і інше. Якщо покупець не виконує свій обов’язок зі сплати, ви маєте право на відшкодування збитків, яких зазнаєте внаслідок цього. Типові статті витрат:
- Проценти за прострочення з моменту, коли покупець допускає прострочення. Для приватного покупця законодавча ставка становить п’ять процентних пунктів понад базову процентну ставку (§ 288 Цивільного кодексу Німеччини). На початку 2026 року базова процентна ставка становить 1,27 відсотка (Німецький федеральний банк) — тобто приблизно 6,3 відсотка річних як проценти за прострочення.
- Упущена вигода, якщо згодом ви зможете перепродати нерухомість лише за нижчою ціною.
- Витрати на проміжне або подвійне фінансування, якщо, покладаючись на продаж, ви вже взяли на себе інші зобов’язання.
- Повторні витрати на маркетинг, а також витрати на послуги маклера, нотаріуса й адвоката.
У сукупності такі вимоги можуть значно перевищувати десять відсотків купівельної ціни. Важливо: тягар доказування лежить на вас — ретельно документуйте кожну шкоду та зберігайте всі підтвердження.
Відмова від договору чи збереження договору? Переваги й недоліки для продавців
Який шлях є правильним, передусім залежить від того, чи можна ще щось стягнути з покупця.
- Збереження договору — перевага: якщо покупець лише тимчасово не має коштів або володіє майном, ви зможете отримати свої гроші через примусове виконання, не продаючи нерухомість повторно.
- Збереження договору — недолік: у разі справжньої неплатоспроможності примусове виконання також буде безрезультатним, а ви й надалі будете пов’язані з покупцем, який не може виконати зобов’язання.
- Відмова від договору — перевага: ви позбавляєтеся договору й можете повторно виставити нерухомість на ринок.
- Відмова від договору — недолік: зворотне оформлення, включно з видаленням попереднього запису, може тривати; до цього часу ваша нерухомість залишається заблокованою.
- Взаємне розірвання — перевага: швидко, передбачувано та з погодженою компенсацією.
- Взаємне розірвання — недолік: ви залежите від співпраці покупця й повинні повторно звертатися до нотаріуса.
Заздалегідь зверніться за юридичною консультацією — ключові рішення приймаються вже під час встановлення строку.
Як запобігти ризику фінансування
Найкращий засіб проти зірваного кредиту — не допустити, щоб ситуація взагалі зайшла так далеко:
- Обов’язкове підтвердження фінансування замість "лише декларація про намір: Перед візитом до нотаріуса вимагайте надати вам не лише необов’язкове «підтвердження можливості фінансування», а конкретне підтвердження надання кредиту від банку.
- Перевірити кредитоспроможність і власний капітал: Запитайте, яку суму власного капіталу вносить покупець. Що вища частка, то стабільнішим є фінансування.
- Сформулювати застереження про фінансування вузько або відмовитися від нього: Узгоджуйте його лише за потреби, і тоді — з коротким строком та чітким обов’язком надати підтвердження.
- Пов’язати настання строку платежу із забезпеченнями: Купівельна ціна має підлягати сплаті лише після виконання звичайних передумов (наприклад, внесення запису про попередню реєстрацію права).
- Тримати запасного зацікавленого покупця: Підтримуйте контакт з іншими потенційними покупцями, доки купівельна ціна фактично не надійде на ваш рахунок.
FAQ про зірване фінансування покупця
Чи може покупець відмовитися від договору, якщо його фінансування зірвалося?
За загальним правилом — ні. Після нотаріального посвідчення покупець є пов’язаним договором. Відмова лише через невдале фінансування можлива тільки в разі, якщо в договорі було узгоджено чинне застереження про фінансування. Без такого положення покупець сам несе ризик фінансування.
Чи повинен я встановити покупцеві строк, перш ніж відмовитися від договору?
Зазвичай так. Якщо покупець не платить попри настання строку платежу, ви зазвичай спочатку повинні встановити йому розумний додатковий строк для оплати. Лише якщо він безрезультатно спливе, ви можете відмовитися від договору. Якщо покупець прямо й остаточно відмовляється від оплати, встановлення строку не потрібне.
Як вилучити попередню реєстрацію права власності з поземельної книги?
Вам потрібен дозвіл покупця на видалення запису, який подається до органу, що веде поземельну книгу. Якщо покупець добровільно його надає — наприклад, у межах взаємного розірвання договору, — справа вирішується швидко. Якщо він відмовляється співпрацювати, вам доведеться домагатися дозволу на видалення запису через суд.
Які відсотки за прострочення я можу вимагати?
Щодо приватного покупця встановлений законом відсоток за прострочення становить п’ять процентних пунктів понад базову процентну ставку. За базової ставки 1,27 відсотка на початку 2026 року це становить близько 6,3 відсотка річних від несплаченої купівельної ціни — з моменту, коли покупець прострочив виконання зобов’язання.
Що робити, якщо фінансування зривається ще до візиту до нотаріуса?
Тоді вам пощастило: до посвідчення договору ще не існує обов’язкового договору. Ви втрачаєте час, але можете без юридичної Звернутися до наступного зацікавленого покупця. Саме тому варто ретельно перевірити фінансування покупця ще до візиту до нотаріуса.
Висновок: зберігайте спокій і робіть правильні кроки
Зірване фінансування покупця — прикра ситуація, але для продавців зазвичай цілком контрольована. Після нотаріального посвідчення договору ви маєте сильнішу позицію: покупець залишається зобов’язаним здійснити оплату, а ви можете вимагати виконання зобов’язань, відмовитися від договору або розірвати його за взаємною згодою — з додатковим нарахуванням відсотків за прострочення та відшкодуванням збитків. Однак найефективніший захист забезпечується заздалегідь: обов’язкове підтвердження фінансування до візиту до нотаріуса, чітко сформульоване застереження щодо фінансування та запасний зацікавлений покупець.