Aracısız satış yapan kişi, sonunda diğer tüm satıcılar gibi aynı noter tasdikli satış sözleşmesini imzalar; ancak taslağı anlama ve inceleme sorumluluğunu tek başına taşır. Güvenliğiniz ve paranız açısından özellikle dört unsur belirleyicidir: sorumluluk reddi, ödeme koşulları, tapu sicilindeki güvence ve teslim. Özel satıcı olarak sözleşmede nelere dikkat etmeniz gerektiğini ve tipik tuzakların nerede bulunduğunu açıklıyoruz.
Satış sözleşmesini kim hazırlar ve neden incelemeniz gerekir?
Bir gayrimenkulün satışında noter tarafından düzenleme zorunludur (BGB § 311b). Sözleşme taslağını noter hazırlar. Noter tarafsız olmakla yükümlüdür ve her iki tarafı bilgilendirir; ancak sizin kişisel çıkar temsilciniz değildir. Standart taslak çoğu zaman alıcı ve finansman sağlayan bankanın sunduğu bilgilere dayanır. Bu nedenle taslağı dikkatlice okumanız daha da önemlidir.
Taraflardan biri tüketici olduğunda noter, taslağı kural olarak düzenleme tarihinden iki hafta önce size sunmalıdır. Bu süreyi kullanın: Belirsizlikleri not edin, açık noktaları noterlik makamıyla netleştirin ve değişiklik taleplerinizi tarihten önce, zamanında iletin; imza masasında değil.
Sorumluluk reddi: satıcılar için en önemli nokta
Kullanılmış bir gayrimenkulün satışında ayıplara ilişkin garanti sorumluluğu genellikle tamamen hariç tutulur. “Görüldüğü gibi satın alınmıştır” veya “her türlü ayıp sorumluluğu hariç tutulmuştur” gibi ifadeler standarttır. Özel satıcı olarak bu hariç tutmayı kararlaştırabilirsiniz; tüketicilere karşı bu kadar ileri gidemeyen ticari müteahhitten farklı olarak.
Ancak bu hariç tutmanın önemli bir sınırı vardır. BGB § 444 uyarınca satıcı buna dayanamaz,
ayıbı hileli şekilde gizlediği veya şeyin niteliğine ilişkin bir garanti üstlendiği ölçüde.
Sizin için bunun iki anlamı vardır:
- Bildiğiniz gizli ayıpları açıklayın. Bildiğiniz ve alıcının normal bir inceleme sırasında fark edemeyeceği zararlar – örneğin nemli bir bodrum, ev mantarı, zemindeki eski kirleticiler veya izinsiz tadilatlar – hakkında aktif olarak bilgi vermelisiniz. Gizlemeyin böyle bir kusur varsa, sorumluluk reddi kaydı size yardımcı olmaz ve alıcı daha sonra bedel indirimi talep edebilir, sözleşmeden dönebilir veya tazminat isteyebilir.
- Taahhütler konusunda dikkatli olun. Somut özellik beyanları – „Çatı 2020 yılında tamamen yenilendi", „nem yok" – nitelik anlaşması veya garanti olarak değerlendirilebilir. Bu durumda, sorumluluk reddine rağmen bunlardan sorumlu olursunuz. Durumu dürüstçe açıklayın, ancak kanıtlayamayacağınız hiçbir şeyi vaat etmeyin.
Önemli: Sorumluluk reddi yalnızca maddi ayıpları kapsar, hukuki ayıpları kapsamaz. Her türlü takyidattan ari bir devir – yani kendi ipoteklerinizin terkin edilmesi – için zaten sizin gerekeni yapmanız gerekir.
Ödeme koşulları: Paranız ne zaman ve nasıl hesabınıza geçer
Yaygın bir yanlış anlama vardır: Noterde imza atılmasıyla satış bedelinin muaccel olduğu düşünülür. Bu doğru değildir. Tutar ancak noter size ve alıcıya sözde muacceliyet bildirimini gönderdiğinde muaccel olur. Noter bu bildirimi, sözleşmede kararlaştırılan tüm şartlar yerine getirildiğinde gönderir. Tipik olarak bunlar şunlardır:
- alıcı lehine mülkiyet devri öncelik şerhinin tapuya tescili,
- taşınmazınız üzerinde hâlen mevcut olan takyidatlara ilişkin terkin belgeleri (örneğin kendi bankanızın ipoteği),
- belediyenin yasal önalım hakkından feragati (olumsuzluk belgesi),
- kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölümde, gerektiğinde yönetimin onayı.
Sözleşmede ayrıca genellikle muacceliyet bildiriminin ulaşmasından sonra on ila on dört gün olan somut bir ödeme süresi belirtilir. Bu sürenin gerçekçi olmasına ve ödeme yönteminin açıkça düzenlenmesine dikkat edin – günümüzde kural olarak doğrudan hesabınıza havale yapılır.
Alıcının ödeme yapmaması ihtimaline karşı sözleşmede iki güvence bulunmalıdır: alıcının satış bedeli alacağı bakımından derhâl cebri icraya tabi olmayı kabul etmesi – böylece dava açmanıza gerek kalmadan derhâl icra edilebilir bir belgeye sahip olursunuz – ve temerrüt faiziyle birlikte sözleşmeden dönme hakkı. Her ikisi de yaygındır; ancak gerçekten sözleşmede yer aldıklarını kontrol edin.
Doğrudan ödeme mi, noter emanet hesabı mı? Avantajlar ve dezavantajlar
Ödeme yöntemi bakımından temel olarak iki seçeneğiniz vardır. Hesabınıza doğrudan ödeme günümüzde kuraldır; noter emanet hesabı – noterin emanet hesabı – ise yalnızca özel durumlarda kullanılır.
- Doğrudan ödemenin avantajı – daha düşük maliyet: Emanet için ek bir ücret ödenmez. Güvence, noterin "Ödemenin ancak vade koşulları yerine getirildiğinde başlatılması.
- Doğrudan ödeme avantajı – basit süreç: Karmaşık olmayan standart durumlarda doğrudan ödeme hızlı ve şeffaftır.
- Doğrudan ödeme dezavantajı – daha az esneklik: Birden fazla alacaklıya aynı anda ödeme yapılması veya ödemelerin tahliye karşılığında eş zamanlı olarak gerçekleştirilmesi gerektiğinde, doğrudan ödeme sınırlarına ulaşır.
- Noter emanet hesabı avantajı – emanet güvencesi: Birden fazla kredinin kapatılması veya kademeli ödeme gibi karmaşık durumlarda noter parayı tarafsız biçimde muhafaza eder ve belirlenmiş kurallara göre öder.
- Noter emanet hesabı dezavantajı – ek masraflar: Noter, muhafaza için ayrı bir ücret talep eder; siz ve alıcı doğrudan ödeme yönteminde bu ücretten tasarruf edersiniz.
Tapu sicilinde devir şerhi ve takyidat yetkisi: Tapu sicilinde güvence
Noter, belgelendirmeden kısa süre sonra tapu sicilinin II. bölümüne devir şerhinin (§ 883 BGB) tescilini sağlar. Bu şerh, alıcının mülkiyetin devrine ilişkin hakkını güvence altına alır: Taşınmazla ilgili daha sonraki bir tasarruf, “hakkı engelleyeceği veya zedeleyeceği ölçüde” geçersizdir. Sizin açınızdan bu, o andan itibaren taşınmazı başka birine satamayacağınız veya yeniden takyit edemeyeceğiniz anlamına gelir – bu istenen bir durumdur ve sorunsuz bir süreç için vazgeçilmezdir.
Asıl mülkiyet devri daha sonra gerçekleşir: Her iki tarafın aynı anda noter huzurunda bulunmasıyla yapılan ayni anlaşma olan devir işlemi (§ 925 BGB) ve tapu sicilindeki nihai tescil ile. Bu işlem, ancak satış bedeli ödendikten ve vergi dairesinin gayrimenkul edinim vergisine ilişkin vergi yönünden sakınca bulunmadığına dair belgesi ibraz edildikten sonra gerçekleştirilir.
Takyidat yetkisi konusunda dikkatli olmalısınız. Alıcı bir banka aracılığıyla finansman sağlıyorsa, taşınmaz hâlâ size aitken bankası ipoteğini tescil ettirmek ister. Bunun için alıcıya taşınmazınızı takyit etme yetkisi verirsiniz. Risk şudur: Henüz herhangi bir para almamış olmanıza rağmen tapu siciliniz takyit edilmiş olur. Bu nedenle yetkinin yalnızca işlemi yürüten noter aracılığıyla kullanılabilmesine ve bir teminat anlaşmasının bankayı krediyi yalnızca satış bedelinizin ödenmesi için kullanmakla yükümlü kılmasına dikkat edin.
Teslim: Zilyetlik, yararlar ve yükümlülükler ne zaman devredilir
Ayrı bir sözleşme bölümü teslimi düzenler. § 446 BGB için şu geçerlidir:
Satılan şeyin teslimiyle birlikte tesadüfi yok olma ve tesadüfi kötüleşme riski alıcıya geçer. Teslimden itibaren kullanımlar alıcıya ait olur ve şeyin yükümlülüklerini o taşır.
Teslimden itibaren işletme giderlerini, orantılı emlak vergisini ve yangın gibi tesadüfi hasar riskini alıcı üstlenir. Bundan satıcılar için en önemli kural çıkar: Teslimi ancak satış bedelinin tamamı hesabınıza geçtiğinde gerçekleştirin. Sözleşmede teslim zamanı genellikle ödemenin tamamen yapılmasına bağlanır.
Teslimi; tüm sayaç değerleri, teslim edilen anahtarların sayısı ve taşınmazın durumuyla birlikte bir tutanakta kayıt altına alın. Kiraya verilmiş bir daire satıyorsanız, alıcı “satış kira ilişkisini bozmaz” ilkesi uyarınca mevcut kira ilişkisine dahil olur; bu durumda kira depozitosunu ve kira sözleşmelerini de ona teslim edin.
Özel satışta satış sözleşmesi hakkında SSS
Özel satıcı olarak ayıp sorumluluğunu tamamen hariç tutabilir miyim?
Evet. Özel satıcı olarak sözleşmede ayıplardan doğan sorumluluğu hariç tutabilirsiniz; mevcut taşınmazlarda bu normal uygulamadır. Ancak bu istisna, hileli şekilde gizlediğiniz ayıplar ve açıkça garanti ettiğiniz özellikler için geçerli değildir.
Sorumluluk hariç tutulmuş olsa da ayıpları açıklamak zorunda mıyım?
Evet. Alıcı tarafından fark edilemeyen ve bildiğiniz ayıpları açıklamanız gerekir. Bunları gizlerseniz § 444 BGB uyarınca sorumluluk istisnası uygulanmaz ve satıştan yıllar sonra dahi sözleşmeden dönme veya tazminat riskiyle karşılaşırsınız.
Satıcı olarak satış bedelini ne zaman alırım?
Noter tasdiki günü değil, noterin vade bildiriminden sonra. Noter, diğer hususların yanı sıra devir ön şerhi tescil edildiğinde ve eski takyidatların terkin belgeleri hazır olduğunda bu bildirimi gönderir. Bildirimin ulaşmasından itibaren sözleşmede kararlaştırılan ödeme süresi işlemeye başlar.
Alıcı ödeme yapmazsa ne olur?
Sözleşmede olağan olan derhal cebri icraya rıza hükmü bulunuyorsa, hemen icra edilebilir bir ilama sahip olursunuz ve öncelikle dava açmanız gerekmez. Ayrıca alıcı temerrüt faizi borçlanır ve kararlaştırılan şartlar altında sözleşmeden dönebilirsiniz.
Satış sözleşmesini sonradan değiştirebilir miyim?
Evet, noter tasdikine kadar. Noter taslağı bir temel niteliğindedir, birdeğiştirilemez belge. Ödeme süresi, teslim tarihi veya satışa dâhil envanter gibi değişiklik taleplerini randevudan önce noterlik ile görüşmelisiniz.
Sonuç: İmzalamadan Önce Sözleşmeyi Anlayın
Özel satışta, sözleşme taslağını sizin için inceleyecek bir emlakçı yoktur – bu rolü kendiniz üstlenirsiniz. Satıcılar açısından en önemli hususlar; dürüst kusur açıklamasıyla birlikte açıkça formüle edilmiş bir sorumluluk reddi, cebri icra işlemine rıza içeren net ödeme koşulları ve teslimin ödemenin tamamen yapılmasına bağlanmasıdır. Taslağı sakince okuyun, sorularınızı not edin ve anlamadığınız her noktayı notere açıklatın. Böylece resmî düzenleme randevusuna güvenli ve iyi hazırlanmış şekilde gidersiniz.