Osoba sprzedająca bez pośrednika podpisuje ostatecznie tę samą notarialną umowę sprzedaży co każdy inny sprzedający – ponosi jednak wyłączną odpowiedzialność za zrozumienie i sprawdzenie projektu. O Państwa bezpieczeństwie i pieniądzach decydują przede wszystkim cztery elementy: wyłączenie odpowiedzialności, warunki płatności, zabezpieczenie w księdze wieczystej oraz przekazanie nieruchomości. Wyjaśniamy, na co jako prywatny sprzedający powinni Państwo zwrócić uwagę w umowie i gdzie czyhają typowe pułapki.
Kto sporządza umowę sprzedaży – i dlaczego muszą ją Państwo sprawdzić
Przy sprzedaży nieruchomości poświadczenie notarialne jest obowiązkowe (§ 311b BGB). Projekt umowy sporządza notariusz. Jest on zobowiązany do bezstronności i poucza obie strony – nie jest jednak Państwa osobistym przedstawicielem interesów. Standardowy projekt często opiera się na informacjach przekazanych przez kupującego i bank finansujący. Tym ważniejsze jest dokładne przeczytanie projektu.
Jeżeli po jednej ze stron występuje konsument, notariusz musi co do zasady udostępnić Państwu projekt dwa tygodnie przed terminem czynności notarialnej. Proszę wykorzystać ten termin: zanotować niejasności, wyjaśnić otwarte kwestie w kancelarii notarialnej i zgłosić prośby o zmiany odpowiednio wcześnie przed terminem – a nie dopiero przy stole, na którym składane są podpisy.
Wyłączenie odpowiedzialności: najważniejszy punkt dla sprzedających
Przy sprzedaży używanej nieruchomości odpowiedzialność z tytułu wad fizycznych jest zazwyczaj całkowicie wyłączana. Sformułowania takie jak „kupione w stanie, w jakim zostało obejrzane" lub „z wyłączeniem wszelkiej odpowiedzialności za wady fizyczne" są standardem. Jako prywatny sprzedający mogą Państwo uzgodnić takie wyłączenie – inaczej niż komercyjny deweloper, który wobec konsumentów nie może posunąć się tak daleko.
Wyłączenie ma jednak istotną granicę. Zgodnie z § 444 BGB sprzedający nie może się na nie powołać,
w zakresie, w jakim podstępnie zataił wadę lub udzielił gwarancji dotyczącej właściwości rzeczy.
Dla Państwa oznacza to dwie rzeczy:
- Należy ujawnić znane, ukryte wady. O szkodach, o których Państwo wiedzą i których kupujący nie rozpozna podczas zwykłych oględzin – na przykład o wilgotnej piwnicy, grzybie domowym, zanieczyszczeniach w gruncie lub niezatwierdzonych przebudowach – muszą Państwo aktywnie poinformować. Zatajanie w przypadku takiej wady wyłączenie odpowiedzialności nie pomoże, a kupujący może później żądać obniżenia ceny, odstąpić od umowy lub domagać się odszkodowania.
- Należy ostrożnie podchodzić do zapewnień. Konkretne informacje o właściwościach – „dach całkowicie nowo pokryty w 2020 r.”, „brak wilgoci” – mogą zostać uznane za uzgodnienie dotyczące właściwości lub gwarancję. Wówczas ponoszą Państwo za nie odpowiedzialność mimo wyłączenia. Proszę uczciwie opisać stan nieruchomości, ale nie obiecywać niczego, czego nie można udokumentować.
Ważne: wyłączenie dotyczy wyłącznie wad fizycznych, a nie wad prawnych. O przeniesienie własności bez obciążeń – czyli o wykreślenie własnych hipotek gruntowych – muszą Państwo tak czy inaczej zadbać.
Warunki płatności: kiedy i jak otrzymają Państwo pieniądze
Powszechny błąd: uważa się, że cena zakupu staje się wymagalna wraz z podpisaniem umowy u notariusza. To nieprawda. Kwota staje się wymagalna dopiero wtedy, gdy notariusz prześle Państwu i kupującemu tak zwane zawiadomienie o wymagalności. Wysyła je, gdy spełnione zostaną wszystkie uzgodnione w umowie warunki. Typowo należą do nich:
- wpisanie przysługującego kupującemu roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej,
- dokumenty potrzebne do wykreślenia obciążeń, które nadal ciążą na Państwa nieruchomości (np. hipoteki ustanowionej na rzecz własnego banku),
- rezygnacja gminy z ustawowego prawa pierwokupu (zaświadczenie o braku prawa pierwokupu),
- w przypadku lokalu mieszkalnego ewentualna zgoda zarządu.
Umowa określa ponadto konkretny termin płatności, zwykle od dziesięciu do czternastu dni od otrzymania zawiadomienia o wymagalności. Proszę zwrócić uwagę, aby termin ten był realistyczny i aby sposób płatności był jasno uregulowany – obecnie z reguły jest to bezpośredni przelew na Państwa konto.
Na wypadek, gdyby kupujący nie zapłacił, umowa powinna zawierać dwa zabezpieczenia: poddanie się przez kupującego natychmiastowej egzekucji przymusowej z tytułu roszczenia o zapłatę ceny zakupu – dzięki temu mają Państwo od razu tytuł wykonawczy i nie muszą najpierw pozywać kupującego – oraz prawo odstąpienia od umowy wraz z odsetkami za opóźnienie. Oba rozwiązania są typowe; proszę jednak sprawdzić, czy rzeczywiście zostały zawarte w umowie.
Płatność bezpośrednia czy rachunek depozytowy notariusza? Zalety i wady
W zakresie sposobu płatności mają Państwo zasadniczo dwie możliwości. Bezpośrednia płatność na Państwa konto jest obecnie regułą; rachunek depozytowy notariusza – rachunek powierniczy prowadzony przez notariusza – stosuje się już tylko w szczególnych sytuacjach.
- Zaleta płatności bezpośredniej – niższe koszty: Nie ma dodatkowej opłaty za przechowanie środków. Bezpieczeństwo zapewnia to, że notariusz Płatność zostanie uruchomiona dopiero po spełnieniu warunków wymagalności.
- Zaleta płatności bezpośredniej – prosty przebieg: W nieskomplikowanym standardowym przypadku płatność bezpośrednia jest szybka i przejrzysta.
- Wada płatności bezpośredniej – mniejsza elastyczność: Jeśli kilku wierzycieli ma zostać zaspokojonych jednocześnie lub płatności mają być realizowane równocześnie z opróżnieniem nieruchomości, rozwiązanie to napotyka ograniczenia.
- Zaleta rachunku powierniczego notariusza – bezpieczeństwo powiernicze: W złożonych przypadkach – na przykład przy kilku kredytach przeznaczonych do spłaty lub wypłacie w transzach – notariusz przechowuje pieniądze neutralnie i wypłaca je zgodnie z ustalonymi zasadami.
- Wada rachunku powierniczego notariusza – dodatkowe koszty: Za przechowywanie notariusz pobiera odrębną opłatę, której Państwo i kupujący oszczędzają przy płatności bezpośredniej.
Wzmianka o przeniesieniu własności i pełnomocnictwo do obciążenia: bezpieczeństwo w księdze wieczystej
Krótko po sporządzeniu aktu notariusz zarządza wpisanie wzmianki o przeniesieniu własności (§ 883 BGB) w dziale II księgi wieczystej. Zabezpiecza ona roszczenie kupującego o przeniesienie własności: późniejsze rozporządzenie nieruchomością jest bezskuteczne „w zakresie, w jakim udaremniałoby lub naruszałoby to roszczenie”. Oznacza to dla Państwa, że od tego momentu nie mogą Państwo sprzedać nieruchomości komuś innemu ani ponownie jej obciążyć – jest to zamierzone i niezbędne dla sprawnego przebiegu transakcji.
Sama własność przechodzi dopiero później: wraz z przeniesieniem własności (§ 925 BGB), czyli rzeczowym porozumieniem zawieranym przy jednoczesnej obecności obu stron przed notariuszem, oraz końcowym przepisaniem w księdze wieczystej. Następuje ono dopiero po zapłacie ceny zakupu i uzyskaniu zaświadczenia urzędu skarbowego o braku zastrzeżeń w zakresie podatku od nabycia nieruchomości.
Należy zachować szczególną uwagę przy pełnomocnictwie do obciążenia. Jeśli kupujący finansuje zakup za pośrednictwem banku, bank chce wpisać swoją hipotekę już wtedy, gdy nieruchomość nadal należy do Państwa. W tym celu udzielają Państwo kupującemu pełnomocnictwa do obciążenia Państwa nieruchomości. Ryzyko: Państwa księga wieczysta zostaje obciążona, mimo że nie otrzymali Państwo jeszcze pieniędzy. Dlatego należy dopilnować, aby z pełnomocnictwa można było korzystać wyłącznie za pośrednictwem notariusza prowadzącego transakcję oraz aby umowa zabezpieczająca zobowiązywała bank do wykorzystania kredytu wyłącznie na zapłatę ceny zakupu.
Przekazanie: kiedy przechodzą posiadanie, korzyści i ciężary
Osobna część umowy reguluje przekazanie. Zgodnie z § 446 BGB ma zastosowanie:
Z chwilą wydania sprzedanej rzeczy ryzyko jej przypadkowego zniszczenia i przypadkowego pogorszenia przechodzi na kupującego. Od chwili wydania kupującemu przysługują pożytki z rzeczy i to on ponosi związane z nią ciężary.
Od chwili wydania kupujący ponosi więc koszty eksploatacyjne, proporcjonalną część podatku od nieruchomości oraz ryzyko przypadkowych szkód, takich jak pożar. Wynika z tego najważniejsza zasada dla sprzedających: Wydajcie nieruchomość dopiero, gdy cena zakupu w całości wpłynie na Państwa konto. W umowie moment wydania jest zazwyczaj dokładnie powiązany z dokonaniem pełnej płatności.
Udokumentujcie wydanie w protokole – wraz ze wszystkimi stanami liczników, liczbą przekazanych kluczy oraz stanem nieruchomości. Jeśli sprzedajecie wynajmowane mieszkanie, kupujący na zasadzie „kupno nie narusza najmu” wstępuje w istniejący stosunek najmu; należy mu wówczas przekazać również kaucję najemcy i umowy najmu.
FAQ dotyczące umowy sprzedaży przy sprzedaży prywatnej
Czy jako prywatny sprzedający mogę całkowicie wyłączyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi?
Tak. Jako prywatny sprzedający możecie wyłączyć w umowie odpowiedzialność za wady rzeczy; w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego jest to regułą. Wyłączenie nie obowiązuje jednak w odniesieniu do wad, które podstępnie zatailiście, ani właściwości, które wyraźnie zagwarantowaliście.
Czy muszę ujawnić wady, mimo że odpowiedzialność została wyłączona?
Tak. Należy ujawnić znane wady, których kupujący nie może rozpoznać. Jeśli je zataić, wyłączenie odpowiedzialności zgodnie z § 444 BGB nie ma zastosowania, a Państwu grozi odstąpienie od umowy lub odszkodowanie – często jeszcze wiele lat po sprzedaży.
Kiedy jako sprzedający otrzymam cenę zakupu?
Nie w dniu poświadczenia umowy, lecz po otrzymaniu zawiadomienia notariusza o wymagalności. Wysyła je, gdy między innymi zostanie wpisane zabezpieczenie roszczenia o przeniesienie własności oraz będą dostępne dokumenty umożliwiające wykreślenie wcześniejszych obciążeń. Od otrzymania zawiadomienia biegnie uzgodniony w umowie termin płatności.
Co się dzieje, jeśli kupujący nie zapłaci?
Jeśli umowa zawiera typowe poddanie się natychmiastowej egzekucji przymusowej, od razu dysponujecie tytułem wykonawczym i nie musicie najpierw pozywać kupującego. Ponadto kupujący jest zobowiązany do zapłaty odsetek za opóźnienie, a Państwo możecie, na uzgodnionych warunkach, odstąpić od umowy.
Czy mogę jeszcze zlecić zmianę umowy sprzedaży?
Tak, do momentu poświadczenia umowy. Projekt notarialny stanowi podstawę, a nie „niezmienny dokument. Życzenia dotyczące zmian – na przykład terminu płatności, terminu przekazania nieruchomości lub wyposażenia sprzedawanego wraz z nią – powinni Państwo omówić z kancelarią notarialną przed terminem.
Podsumowanie: Zrozumieć umowę przed podpisaniem
Przy sprzedaży prywatnej nie ma pośrednika, który sprawdzi projekt umowy za Państwa – tę rolę przejmują Państwo sami. Najważniejsze kwestie dla sprzedających to prawidłowo sformułowane wyłączenie odpowiedzialności wraz z uczciwym ujawnieniem wad, jasne zasady płatności z poddaniem się egzekucji oraz uzależnienie przekazania nieruchomości od pełnej zapłaty. Proszę spokojnie przeczytać projekt, zanotować pytania i poprosić notariusza o wyjaśnienie każdego punktu, którego Państwo nie rozumieją. Dzięki temu przystąpią Państwo do czynności notarialnej w bezpieczny i dobrze przygotowany sposób.