About this dream apartment
Property Description
+++ 490 € AİDAT MI? İKİNCİ KEZ BAKMAYA TAM DA BURADA DEĞER +++
İlk bakışta 490 € aidat dikkat çekiyor. İkinci bakışta ise tablo kökten değişiyor ve gerçek bir varlık avantajı ortaya çıkıyor: Bunun tam 134,33 €’su her ay doğrudan bakım-onarım rezervine aktarılıyor. Kat malikleri topluluğunun (WEG) 2025 yılı sonunda yaklaşık 511.094 € tutarında olağanüstü yüksek toplam rezervi bulunuyordu – ayrıca binanın önemli ana yapı ve tesisat işleri zaten kapsamlı biçimde modernize edildi. Güncel mali plan, geleceği güvence altına alan bu rezerv katkısı da dahil olmak üzere aylık 490 € tutarını resmî olarak doğruluyor. Burada bir yenileme birikmiş işi değil, büyük bir banka bakiyesindeki payları satın alıyorsunuz. Satışa sunulan taşınmaz, Waldbronn-Busenbach’ta sakin ve rağbet gören bir konut kompleksinin 1. üst katında bulunan, hemen boş, yenilenmiş ve taşınmaya hazır, yaklaşık 65,81 m² yaşam alanına sahip 2 odalı bir dairedir.
Taşınmaz sabit fiyatı: 154.000 € (= yaklaşık 2.340 €/m²)
Eksiksiz envanter: 5.000 €
Toplam fiyat: 159.000 €
%0 alıcı komisyonu – Makler ücreti ödemeden doğrudan özel kişiden satın alıyorsunuz.
Bu fiyatın nedeni nedir?
Ağustos 2026’da Waldbronn’da satışa sunulan kat mülkiyetli dairelere ilişkin kapsamlı bir piyasa analizi, güncel teklif fiyatlarının yaklaşık 2.600 € ile 4.050 €/m² arasında olduğunu ortaya koydu. Bu bölgede metrekare fiyatı ortalama yaklaşık 3.279 €/m² seviyesindedir. Bu dairenin 65,81 m²’sine uygulandığında, hesaplama yoluyla yaklaşık 215.800 €’luk normal bir piyasa değerine karşılık gelirdi. Satış, stratejik bir portföy düzenlemesi kapsamında, bölgesel ortalamanın oldukça altında ve bilinçli olarak sabit fiyatla gerçekleştiriliyor. Yapay bir yüksek fiyat stratejisi ve kesinlikle sinir yıpratıcı bir teklif yarışı yok. İlk onay veren alıcı satış hakkını elde eder.
+++ SÖZ DEĞİL, KANIT: HALİHAZIRDA TAMAMLANANLAR +++
Bir kat malikleri topluluğunun harekete geçme kapasitesi ve profesyonelliği, niyet beyanlarında değil, yaptığı işlerde görülür. Son yıllarda binanın en önemli ve en pahalı ana yapı ve tesisat işleri tamamen modernize edildi ve maliklere herhangi bir yük getirilmeden mevcut rezervlerden tamamen karşılandı:
• 2017: Büyük yolcu asansörü teknik açıdan kapsamlı biçimde modernize edildi.
• 2018: Çatı modernizasyonu tamamen ve usulüne uygun şekilde gerçekleştirildi.
• 2019: Son derece modern ve geleceğe uygun hibrit merkezi ısıtma sistemi kuruldu (gaz yoğuşmalı teknolojiyle birleştirilmiş hava-su ısı pompası).
• 2020: Binadaki tüm kolon vana ve valfleri yenilendi.
• 2022: Yeni bir, Temsili giriş kapısı takılmıştır.
• 2026: Diğer önemli yangın güvenliği ve itfaiye önlemleri şu anda aktif olarak uygulanmaktadır.
Tüm konut kompleksi uzun yıllardır aynı köklü ve güvenilir yönetim şirketi tarafından sürekli olarak yönetilmektedir. Özellikle 2019 yılında gerçekleştirilen hibrit ısıtma sistemi açıkça göstermektedir: Büyük ve geleceğe yönelik konular burada kat malikleri tarafından yalnızca tartışılmakla kalmıyor, gerçekten kararlılıkla hayata geçiriliyor. Sizin açınızdan alıcı olarak bunun anlamı: Boş kasası ve çözüme kavuşturulmamış ısıtma sorunu olan bir binaya yatırım yapmıyorsunuz. Halihazırda önemli yatırımlar yapmış ve hâlâ olağanüstü yüksek bir mali finansal rezerve sahip, mali açıdan son derece sağlam ve güçlü bir topluluğa yatırım yapıyorsunuz.
Furnishing
+++ 2 BÜYÜK ODA – 2 BALKON – AÇIK PLAN MUTFAKLI OTURMA ODASI SEÇENEĞİ +++
Bu dairenin planı, nadir ve son derece esnek bir oda düzeni sunmaktadır. İki ana oda yaklaşık 18,5 m² ve 19,3 m² büyüklüğünde olup neredeyse eşit büyüklükte ve mükemmel şekilde planlanmıştır. Her iki odaya da yaklaşık 1,30 m genişliğindeki davetkâr koridordan ayrı ayrı erişilebilir. Mutlak öne çıkan özellik: İki odanın her biri, doğrudan yeşil alana bakan, önü kapanmamış ve huzur veren manzaralı, kendine ait ayrı bir batı balkonuna sahiptir. Bu sayede plan, çok çeşitli yaşam biçimleri için mükemmel şekilde uygundur: Kendi oturacak kişiler, home ofis için alana ihtiyaç duyan çiftler, kuşaklar arası veya yaşlılara uygun yaşam, klasik uzun vadeli kiralama ya da yüksek getirili ortak yaşam (WG) için idealdir.
Modernizasyon yapmak isteyenler için ek ve değerli bir plan potansiyeli: Mutfak ile bitişiğindeki sol oda arasındaki bölme duvarı hafif yapıdadır (basitçe vurup dinleyebilirsiniz) ve taşıyıcı betonarme duvar değildir. Bir mimar veya inşaat mühendisi tarafından yapılacak uzman incelemesi ve gerekirse gerekli koordinasyonun ardından bu mutfak tamamen açılabilir. Böylece birkaç işlemle, modern ve açık plan mutfaklı, balkona doğrudan erişimi bulunan, geniş ve bol ışık alan bir oturma ve yemek alanı oluşturulabilir; bu da yaşam değerini büyük ölçüde artırır.
+++ MODERNİZE EDİLMİŞ & HEMEN KULLANIMA HAZIR +++
Daire bakımlı ve yenilenmiş durumdadır; herhangi bir tadilat ihtiyacı olmadan hemen taşınılabilir veya yeniden kiraya verilebilir:
• Yeni beyaza boyanmış – aydınlık, temiz ve taşınmaya hazır.
• Daire içi elektrik sistemi modernize edilmiş ve uzmanlarca uygun şekilde genişletilmiştir.
• Kaliteli JUNG AS 500 marka anahtar serisi monte edilmiştir.
• FI kaçak akım koruma şalterli, modernize edilmiş ve güvenli sigorta kutusu.
• Duş ve modern Geberit klozet ile donatılmış modernize edilmiş banyo.
• Gerekli tüm elektrikli cihazlar dâhil, tamamen işlevsel ankastre mutfak (çamaşır makinesi).
• Eşya taşıma zahmeti olmadan konforlu erişim sağlayan büyük yolcu asansörü.
• İki ayrı, kuru bodrum bölmesi olağanüstü geniş depolama alanı sunar.
• Yeşil alanda dinlendirici akşamlar için iki güneşli batı balkonu.
DOĞAL İKLİM DEPOSU OLARAK MASİF YAPI
Bina başlangıçta yüksek kaliteli bir yaşlılar rezidansı olarak tasarlanmıştır. Bunun sonucunda günümüzde de paha biçilmez yapısal avantajlar sunmaktadır: Yaklaşık 20 cm kalınlığında beton dış duvarlara sahip son derece masif yapı, geniş ortak kullanım alanları, geniş koridorlar, engelsiz bir erişim ve uzun ömürlü bir bina yapısı. Yapı fiziği açısından masif beton çekirdek, muazzam bir termal kütle sunar. Günlük yaşamda ağır çalışan bir enerji depolama sistemi görevi görür: Yaz aylarında kalın duvarlar gün boyunca oluşan sıcaklığı emer ve yaşam alanlarını hoş bir şekilde serin tutarken, kışın hibrit ısıtma sisteminin ısısını depolar ve eşit şekilde yayar.
+++ TAM ENVANTER YALNIZCA 5.000 € KARŞILIĞINDA SATIŞA DAHİL +++
159.000 € toplam fiyata, değeri 5.000 € olan eksiksiz ve yüksek kaliteli envanter dahildir. Satışa dahil olanlar arasında ankastre mutfak, çamaşır makinesi, buzdolabı ve dondurucu kombinasyonu, ocak ve pişirme yüzeyi, mikrodalga fırın, iki modern Samsung Smart-TV, iki büyük PAX gardırop ile masa ve sandalyeler bulunmaktadır. Yatırımcılar için büyük bir vergi avantajı: Envanter satış sözleşmesinde ayrı olarak belirtildiğinden, bu tutar üzerinden gayrimenkul devir vergisinde nakit tasarruf edersiniz!
Other
+++ WEG FİNANSLARI: MONTAJ EKİBİ & AİDAT GİZEMİ +++
Aylık aidatın 134,33 € tutarındaki kısmı doğrudan bakım-onarım rezervine aktarılmaktadır. Kalan giderlere ısıtma/sıcak su dahildir. Daha önce montaj ekiplerine ve değişken çalışma saatlerine sahip çalışanlara sıcak bedel dahil sabit fiyatlı ortak konut olarak kullanılması nedeniyle bu pay geçmişte yüksek olmuştur (2025: yaklaşık 1.960 €). Sıcak kira bedelinin sabit olması tasarruf teşviki oluşturmaz. Normal kişisel kullanımda veya klasik kiralamada bu tüketim, deneyimlere göre önemli ölçüde azalacaktır.
+++ 2026: YAKLAŞIK 183.400 € TUTARINDA ÇALIŞMALAR – BÜYÜK REZERV KALIYOR +++
Mevcut karar durumuna göre planlananlar: itfaiye erişim yolu (~44 bin €), merdiven platformları (120 bin €'ya kadar), yangın kapıları (~15 bin €) ve ağaç kesimi (~4 bin €) – toplam yaklaşık 183.399 €. Yaklaşık 511.094 € tutarındaki rezerv tamamen kullanılsa bile, hesapta matematiksel olarak hâlâ yaklaşık 327.700 € tampon kalır! Enerji kimlik belgesine göre 58 daire için bu, daire başına ortalama yaklaşık 5.650 € kalan rezerv anlamına gelir. Bu durum, sınırlı pencere alanlarıyla topluluğun muazzam finansman gücünü göstermektedir. Yıllık 50.000 € rezerv aktarımı.
+++ NEDEN PAHALI BİR CEPHE YENİLEMESİ GÜNDEMDE DEĞİL +++
70'li yıllardan kalma binalarda alıcılar çoğu zaman milyonlarca avroluk cephe yalıtımından endişe eder. Burada bu endişe yersizdir:
1. Isıtma tamamlandı: WEG, en büyük işi daha 2019'da tamamladı (ısı pompası + gaz yoğuşmalı kazanlardan oluşan hibrit merkezi ısıtma). Enerji kimlik belgesi bunu doğrulamaktadır.
2. Yasa yumuşatıldı: 29 Temmuz 2026'dan beri yürürlükte olan yeni Bina Modernizasyonu Yasası, katı %65 şartını kaldırmaktadır. Teknoloji seçeneklerinin açıklığı ve ekonomik verimlilik geçerlidir. Temel ısıtma giderleri düşük olduğunda cephe yatırımı ekonomik olarak gerekçelendirilemez.
3. Odak pencereler: 2026 sonbaharında pencereler/balkon korkulukları gündeme alınacaktır. Bunlar optimize edildiğinde bina kabuğu enerji açısından tamamlanmış olacaktır. Beton duvar, bakım gerektirmeyen çekirdek olarak kalacaktır.
+++ 2026 SONBAHARI: TOPLANTI BİR FIRSAT OLARAK +++
2026 sonbaharında yapılacak olağanüstü toplantıda ayrıca ortak mülkiyetin (misafir daireleri, kapıcı dairesi – o zamanki tarihsel değer yaklaşık 374.000 €) satışı görüşülecektir. Yatırımcılar için 3 önemli senaryo ortaya çıkmaktadır:
• Senaryo 1 (Değer artışı): Yenileme kararı alınır ve yaklaşık 327.700 € tutarındaki tampon sayesinde ek ödeme talep edilmeden finanse edilir. Dairenin değeri hemen artar.
• Senaryo 2 (Sermaye takviyesi): Satış onaylanır. Taze sermaye WEG hesabına akar ve rezervi daha da güçlendirir.
• Senaryo 3 (Netlik): Konu ertelenir veya sorumluluk maliklere tahsis edilir. Belirsizlik unsuru derhâl ortadan kalkar.
Topluluk, maddi varlıklara sahiptir ve 2025 yılında yaklaşık 20.000 € yan gelir (Vodafone/O2 mobil iletişim, odalar) ile sona ermekte olan kreş kullanımından 18.960 € gelir elde etmiştir. Fiyatlandırmaya dâhil edilmiş bir taşınmaz bünyesi satın alıyorsunuz.
+++ SONRAKİ ADIMLAR +++
Daire hemen boş. Görüntüleme esnek şekilde mümkündür. Şimdi bilgi paketini (son 3 tutanak, işletme planı, kat mülkiyeti beyannamesi) talep edin.
Location
What's nearby?
Location data is currently unavailable for this area.
Plan a route
The destination is sent to Google Maps only after submission and is not stored or logged by TraumImmo.
Location description
+++ WALDBRONN-BUSENBACH’TA EN İYİ MİKRO KONUM +++
Bir gayrimenkulün değeri ve sürdürülebilir şekilde kiralanabilirliği büyük ölçüde konumuyla belirlenir. Bu kat mülkiyetli daire, Waldbronn-Busenbach içinde son derece ayrıcalıklı bir mikro konumuyla öne çıkmaktadır. Albtal’ın pitoresk yamacında, doğanın içinde tamamen sakin ve pastoral bir konumda yer almaktadır. Özelliği şu: Doğaya yakın bu dinlenme konumuna rağmen daire, günlük ihtiyaçların tüm olanaklarına, sağlık hizmetlerine, boş zaman aktivitelerine ve toplu taşımaya alışılmadık derecede yakın bağlantıya sahiptir. Daha konforlu ve krizlere karşı dayanıklı bir şekilde yaşamak veya kiraya vermek neredeyse mümkün değildir.
+++ KAPINIZIN HEMEN ÖNÜNDE WELLNESS +++
Saf yaşam kalitesi: Kapıdan yalnızca yaklaşık 400 metre yürüme mesafesinde, bölge genelinde çok iyi tanınan ve sevilen Albtherme Waldbronn bulunmaktadır. Birinci sınıf termal banyosu, geniş sauna alanı, güzelce düzenlenmiş kaplıca parkı, kilometrelerce uzanan yürüyüş yolları ve geniş dinlenme alanlarıyla, doğrudan mahallenizde eşsiz bir wellness ve boş zaman imkânı sunmaktadır.
+++ SRH SAĞLIK MERKEZİ: YATIRIMCILAR İÇİN BİR ÇEKİM MERKEZİ +++
Ünlü SRH Sağlık Merkezi ve bağlı büyük rehabilitasyon kliniği yalnızca yaklaşık 450 metre mesafededir. Yatırımcılar için bu olağanüstü yakınlık mutlak bir başarı garantisidir. Potansiyel kiracı kitlenizi sürdürülebilir biçimde genişletir ve güvence altına alır: Klinik yakınında yürüme mesafesinde konut arayan, son derece ödeme gücüne sahip ve krizlere dayanıklı bir hedef kitle olan tıp, hemşirelik ve sağlık sektöründeki çalışanlar, doktorlar, terapistler ve uzman personel.
+++ ALTYAPI VE MÜKEMMEL ULAŞIM BAĞLANTISI BİR BAKIŞTA +++
Lojistik mesafeler, bu konumun üstün kalitesini vurgulamaktadır:
• yaklaşık 280 m: “Busenbach, Albtherme” otobüs durağı – hareketlilik hemen yanı başınızda.
• yaklaşık 400 m: Günlük yakın çevre dinlenmesi için Albtherme Waldbronn ve kaplıca parkı.
• yaklaşık 450 m: Güçlü bir ekonomik faktör olarak SRH Sağlık Merkezi / Rehabilitasyon Kliniği.
• yaklaşık 800 m: Haftalık pazar ve idari birimlerin bulunduğu Rathausmarkt Waldbronn.
• yaklaşık 850 m: Rahat haftalık alışveriş için ALDI SÜD ve REWE.
• yaklaşık 1,1 km: Taze ürün reyonuna sahip büyük EDEKA Völkle.
• yaklaşık 1,7 km: Reichenbach ve Busenbach S-Bahn istasyonları. Buradan S1, S11 ve S12 doğrudan, sık aralıklarla Karlsruhe’nin Fächerstadt bölgesine sefer yapmaktadır.
• yaklaşık 3,5 km: A8 otoyolu, Karlsbad bağlantısı – hızlı yollar tüm yönlere.
• yaklaşık 13 km: Karlsruhe şehir merkezi – büyükşehir atmosferi ve iş olanakları doğrudan erişim mesafesinde.
Eczaneler, pratisyen hekimler, uzman doktorlar, anaokulları, yerel ilkokul ve günlük ihtiyaçlara yönelik çok sayıda diğer hizmet sağlayıcı doğrudan beldede veya dairenin yakın çevresinde bulunmaktadır. Kendi kullanımınız için bu mükemmel konum kısa mesafeler, mutlak huzur, güvenli bir çevre ve maksimum yerel dinlenme imkânı anlamına gelir. Yatırımcılar için ise aynı zamanda bölgenin iyi kazanan çalışanlarından, sağlık personelinden ve yakındaki Karlsruhe’ye gidip gelenlerden oluşan istikrarlı, krizlere dayanıklı ve geniş bir kiracı kitlesi ortaya çıkar. Burada kiraya verilebilirlik uzun vadede garanti altındadır.
