About this dream apartment
Property Description
+++ 490 € DE CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ? C’EST PRÉCISÉMENT ICI QUE LE SECOND REGARD EN VAUT LA PEINE +++
Au premier regard, les 490 € de charges de copropriété interpellent. Au second regard, le tableau change fondamentalement et révèle un véritable avantage patrimonial : exactement 134,33 € de cette somme sont versés chaque mois directement à la réserve pour travaux. Fin 2025, la copropriété (WEG) disposait d’une réserve totale exceptionnellement élevée d’environ 511.094 € – et les principaux éléments importants de l’immeuble ont déjà été modernisés de manière approfondie. Le budget prévisionnel actuel confirme officiellement les 490 € mensuels, y compris cette alimentation de la réserve qui sécurise l’avenir. Vous n’acquérez donc pas ici un retard de rénovation, mais des parts dans un important avoir bancaire. Est à vendre un appartement de 2 pièces immédiatement disponible, rénové et prêt à emménager, d’environ 65,81 m² habitables, situé au 1er étage d’une résidence calme et recherchée à Waldbronn-Busenbach.
Prix fixe du bien immobilier : 154.000 € (= env. 2.340 €/m²)
Inventaire complet : 5.000 €
Prix total : 159.000 €
0 % de commission acquéreur – vous achetez directement auprès d’un particulier, sans frais d’agence.
Pourquoi ce prix ?
Une analyse approfondie du marché des appartements en copropriété proposés à la vente à Waldbronn en août 2026 a révélé des prix actuellement demandés d’environ 2.600 € à 4.050 €/m². En moyenne, le prix au mètre carré dans cette région est d’environ 3.279 €/m². Appliqué aux 65,81 m² de cet appartement, cela correspondrait mathématiquement à une valeur de marché habituelle d’environ 215.800 €. La vente est ici délibérément réalisée bien en dessous de la moyenne régionale, au prix fixe, dans le cadre d’une rationalisation stratégique du portefeuille. Il n’y a ni stratégie artificielle de prix élevé ni pénible surenchère. Le premier qui donne son accord remporte la vente.
+++ DES PREUVES PLUTÔT QUE DES PROMESSES : CE QUI A DÉJÀ ÉTÉ RÉALISÉ +++
La capacité d’action et le professionnalisme d’une copropriété se mesurent à ses actes, et non à ses déclarations d’intention. Au cours des dernières années, les principaux éléments importants et coûteux de l’immeuble ont déjà été entièrement modernisés et intégralement financés par les réserves existantes, sans faire peser de charge sur les copropriétaires :
• 2017 : Le grand ascenseur destiné aux personnes a fait l’objet d’une modernisation technique complète.
• 2018 : La modernisation de la toiture a été réalisée intégralement et dans les règles de l’art.
• 2019 : Installation d’un chauffage central hybride ultramoderne et pérenne (pompe à chaleur air-eau combinée à une chaudière gaz à condensation).
• 2020 : Toutes les vannes des colonnes montantes de l’immeuble ont été remplacées.
• 2022 : Une nouvelle, une porte d’entrée représentative de l’immeuble a été installée.
• 2026 : D’autres mesures importantes de protection contre l’incendie et d’intervention des pompiers sont actuellement activement mises en œuvre.
L’ensemble résidentiel est géré depuis de nombreuses années de manière continue et fiable par la même administration immobilière établie. Le chauffage hybride déjà réalisé en 2019 le montre clairement : ici, les grands projets tournés vers l’avenir ne sont pas seulement discutés par les copropriétaires, mais effectivement mis en œuvre de manière systématique. En termes concrets pour vous, en tant qu’acheteur : vous n’achetez pas dans un immeuble aux caisses vides et dont la question du chauffage reste non résolue. Vous investissez dans une copropriété en excellente santé financière, disposant d’une forte capacité de financement, qui a déjà investi massivement et continue de bénéficier d’une réserve financière exceptionnellement élevée.
Furnishing
+++ 2 GRANDES PIÈCES – 2 BALCONS – OPTION D’UNE CUISINE OUVERTE SUR LE SÉJOUR +++
Le plan de cette habitation offre une distribution des pièces rare et extrêmement flexible. Les deux pièces principales, d’environ 18,5 m² et 19,3 m², sont presque de même taille et parfaitement agencées. Elles sont toutes deux accessibles séparément depuis le couloir accueillant d’environ 1,30 m de large. Le point fort absolu : chacune des deux pièces dispose de son propre balcon privatif orienté à l’ouest, offrant une vue dégagée et apaisante directement sur la verdure. Le plan convient ainsi parfaitement aux modes de vie les plus divers : il est idéal pour les propriétaires occupants, les couples ayant besoin d’un espace pour le télétravail, l’habitat intergénérationnel ou des seniors, la location classique à long terme ou encore la colocation (WG) à fort rendement.
Un potentiel supplémentaire et précieux du plan pour les personnes souhaitant moderniser : la cloison entre la cuisine et la pièce attenante à gauche est en construction légère (il suffit de taper dessus pour l’entendre) et ne constitue donc pas un mur porteur en béton armé. Après examen par un architecte ou un ingénieur en structure et, le cas échéant, après obtention des accords nécessaires, cette cuisine pourrait être entièrement ouverte. Il serait ainsi possible, en quelques travaux seulement, de créer une généreuse pièce de séjour et de repas baignée de lumière, avec une cuisine ouverte moderne et un accès direct au balcon, ce qui augmenterait considérablement la valeur d’usage de l’habitation.
+++ MODERNISÉE & IMMÉDIATEMENT HABITABLE +++
L’habitation est en bon état, rénovée, et peut être occupée ou relouée immédiatement sans travaux en attente :
• Fraîchement repeinte en blanc – claire, propre et prête à emménager.
• Installation électrique modernisée et complétée dans les règles de l’art.
• Appareillage de la marque de qualité JUNG AS 500 installé.
• Tableau électrique modernisé et sécurisé avec interrupteur différentiel.
• Salle de bains modernisée, équipée d’une douche et de toilettes Geberit modernes.
• Cuisine intégrée entièrement fonctionnelle (lave-linge), avec tous les appareils électroménagers nécessaires.
• Grand ascenseur pour personnes, permettant un accès confortable sans devoir porter les charges.
• Deux caves séparées et sèches offrent un espace de rangement exceptionnellement important.
• Deux balcons ensoleillés orientés à l’ouest pour profiter de soirées détendues dans la verdure.
UNE STRUCTURE MASSIVE SERVANT DE RÉSERVOIR CLIMATIQUE NATUREL
Le bâtiment a été initialement conçu comme une résidence haut de gamme pour seniors. Il en résulte encore aujourd’hui des avantages constructifs inestimables : une construction extrêmement massive avec des murs extérieurs en béton d’environ 20 cm d’épaisseur, de généreuses surfaces de circulation, de larges couloirs, un accès à mobilité réduite et une structure de bâtiment durable. Sur le plan de la physique du bâtiment, le noyau massif en béton offre une énorme masse thermique. Au quotidien, il agit comme un accumulateur d’énergie à réaction lente : en été, les murs épais absorbent la chaleur de la journée et maintiennent les pièces de vie agréablement fraîches, tandis qu’en hiver, ils emmagasinent la chaleur du chauffage hybride et la restituent uniformément.
+++ INVENTAIRE COMPLET VENDU AVEC LE BIEN POUR SEULEMENT 5 000 € +++
Le prix total de 159 000 € comprend déjà l’inventaire complet et de qualité, d’une valeur de 5 000 €. Sont notamment inclus la cuisine intégrée, le lave-linge, le réfrigérateur-congélateur combiné, la cuisinière avec plaque de cuisson, le four à micro-ondes, deux téléviseurs modernes Samsung Smart TV, deux grandes armoires PAX ainsi que des tables et des chaises. Pour les investisseurs, un énorme avantage fiscal : comme l’inventaire est indiqué séparément dans le contrat de vente, vous économisez ici de l’argent sur la taxe de mutation immobilière !
Other
+++ FINANCES DE LA WEG : LE SECRET DES CHARGES DES MONTEURS ET DE LA COPROPRIÉTÉ +++
Sur les charges de copropriété, 134,33 € sont versés directement chaque mois dans la réserve pour travaux. Les coûts restants comprennent le chauffage/l’eau chaude. En raison de l’utilisation précédente comme colocation avec forfait charges comprises pour des monteurs et des actifs changeants, cette part a historiquement été élevée (2025 : environ 1 960 €). Avec un loyer forfaitaire charges comprises, il n’y a aucune incitation à économiser. En cas d’occupation personnelle normale ou de location classique, cette consommation diminuera sensiblement par expérience.
+++ 2026 : ENVIRON 183 400 € DE TRAVAUX – UNE GRANDE MARGE RESTE +++
Selon l’état actuel des décisions, sont prévus : accès pompiers (~44k €), plateformes pour échelles (~120k € maximum), portes coupe-feu (~15k €) et abattage d’arbres (~4k €) – soit environ 183 399 € au total. En cas d’utilisation complète, il resterait mathématiquement encore environ 327 700 € de marge sur le compte, sur une réserve d’environ 511 094 € ! Pour 58 logements selon le certificat énergétique, cela correspond en moyenne à environ 5 650 € de marge restante par logement. Cela montre l’énorme capacité de financement de la copropriété avec des surfaces vitrées maîtrisées. 50 000 € sont affectés chaque année à la réserve.
+++ POURQUOI AUCUNE RÉNOVATION DE FAÇADE COÛTEUSE N’EST À CRAINDRE +++
Pour les bâtiments des années 70, les acheteurs craignent souvent des isolations de façade coûtant plusieurs millions. Ici, cette crainte est infondée :
1. Chauffage terminé : la copropriété a déjà réalisé en 2019 le principal lot de travaux (chauffage central hybride composé d’une pompe à chaleur et d’une chaudière gaz à condensation). Le certificat énergétique le confirme.
2. Loi assouplie : la nouvelle loi sur la modernisation des bâtiments (depuis le 29 juillet 2026) supprime l’exigence rigide de 65 %. La neutralité technologique et la rentabilité s’appliquent. Avec de faibles coûts de chauffage de base, un investissement dans la façade ne peut pas être justifié économiquement.
3. Priorité aux fenêtres : les fenêtres et garde-corps de balcons sont prévus à l’automne 2026. Une fois optimisés, l’enveloppe sera énergétiquement complète. Le mur en béton restera le noyau nécessitant peu d’entretien.
+++ AUTOMNE 2026 : L’ASSEMBLÉE COMME OPPORTUNITÉ +++
L’assemblée extraordinaire de l’automne 2026 délibérera également sur la vente de parties communes (appartements d’hôtes, logement du gardien – valeur historique estimée à l’époque à ~374 000 €). Pour les investisseurs, 3 scénarios principaux se présentent :
• Scénario 1 (valorisation) : la rénovation est décidée et financée sans appel de fonds exceptionnel grâce à la marge de ~327 700 €. La valeur du logement augmente immédiatement.
• Scénario 2 (accélérateur de capital) : la vente est approuvée. De nouveaux capitaux affluent sur le compte de la copropriété et renforcent davantage la réserve.
• Scénario 3 (clarification) : le sujet est reporté ou la responsabilité est attribuée aux propriétaires. Le facteur d’incertitude disparaît immédiatement.
La copropriété possède des actifs matériels et a généré en 2025 près de 20.000 € de revenus accessoires (téléphonie mobile Vodafone/O2, locaux), auxquels s’ajoutent 18.960 € provenant de l’utilisation en crèche qui arrive à son terme. Vous achetez une substance déjà intégrée dans le prix.
+++ PROCHAINES ÉTAPES +++
Appartement immédiatement disponible. Visite possible avec flexibilité. Demandez dès maintenant le dossier d’information (les 3 derniers procès-verbaux, le budget prévisionnel, le règlement de copropriété).
Location
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Location description
+++ MICRO-LOCALISATION DE PREMIER ORDRE À WALDBRONN-BUSENBACH +++
La valeur et la facilité de location durable d’un bien immobilier sont déterminées en grande partie par son emplacement. Cet appartement en copropriété séduit par sa micro-localisation absolument privilégiée au sein de Waldbronn-Busenbach. Il se trouve dans un cadre parfaitement calme et idyllique, entouré de verdure, sur le versant pittoresque de la vallée de l’Alb. Sa particularité : malgré cet environnement naturel propice à la détente, l’appartement bénéficie d’une proximité inhabituelle avec tous les équipements nécessaires au quotidien, les services médicaux, les activités de loisirs et les transports publics locaux. Il est difficile d’imaginer un logement ou un bien locatif plus confortable et plus sûr en période de crise.
+++ LE BIEN-ÊTRE AU PAS DE LA PORTE +++
Qualité de vie à l’état pur : à seulement env. 400 mètres à pied de la porte d’entrée se trouvent les thermes Albtherme Waldbronn, réputés et appréciés bien au-delà de la région. Avec leur établissement thermal de premier ordre, leur vaste espace sauna, leur magnifique parc thermal, leurs kilomètres de promenades et leurs vastes espaces de détente, ils offrent une offre incomparable de bien-être et de loisirs directement dans votre voisinage.
+++ SRH GESUNDHEITSZENTRUM : UN AIMANT POUR LES INVESTISSEURS +++
Le renommé SRH Gesundheitszentrum ainsi que la grande clinique de rééducation qui lui est rattachée se trouvent à seulement env. 450 mètres. Pour les investisseurs, cette proximité extrême est un véritable gage de réussite. Elle élargit et sécurise durablement votre potentiel de locataires grâce à un groupe cible particulièrement solvable et à l’abri des crises : employés, médecins, thérapeutes et personnel spécialisé du secteur médical, des soins et de la santé, qui recherchent activement un logement accessible à pied à proximité de la clinique.
+++ INFRASTRUCTURE & CONNEXION PARFAITE EN UN COUP D’ŒIL +++
Les distances logistiques soulignent la qualité exceptionnelle de cet emplacement :
• env. 280 m : arrêt de bus « Busenbach, Albtherme » – la mobilité juste à côté.
• env. 400 m : Albtherme Waldbronn et le parc thermal pour la détente quotidienne à proximité.
• env. 450 m : SRH Gesundheitszentrum / clinique de rééducation, un puissant facteur économique.
• env. 800 m : Rathausmarkt Waldbronn avec marché hebdomadaire et services administratifs.
• env. 850 m : ALDI SÜD et REWE pour les courses hebdomadaires en toute simplicité.
• env. 1,1 km : grand EDEKA Völkle avec comptoir de produits frais.
• env. 1,7 km : gares de RER de Reichenbach et Busenbach. De là, les lignes directes S1, S11 et S12 circulent à intervalles rapprochés directement vers Karlsruhe, la ville en éventail.
• env. 3,5 km : autoroute A8, échangeur de Karlsbad – accès rapides vers toutes les directions.
• env. 13 km : centre de Karlsruhe – ambiance de grande ville et emplois à proximité directe.
Des pharmacies, des médecins généralistes, des médecins spécialistes, des jardins d’enfants, l’école primaire locale ainsi que de nombreux autres prestataires répondant aux besoins quotidiens se trouvent directement dans la commune ou dans l’environnement immédiat de l’appartement. Pour les occupants propriétaires, cet emplacement exceptionnel signifie des trajets courts, un calme absolu, un environnement sûr et une détente maximale à proximité. Pour les investisseurs, il offre simultanément un large éventail stable et résistant aux crises de locataires composé de salariés bien rémunérés de la région, de personnel médical spécialisé et de navetteurs travaillant à Karlsruhe, toute proche. La location est ici durablement garantie.
