Zwei Häuser, eine Ecklage: Denkmal-Ensemble mit Entwicklungspotenzial in der Weißenfelser Altstadt

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Zwei Häuser an einer Ecke, wenige Schritte vom Marktplatz

Im Herzen der Weißenfelser Altstadt steht dieses Ensemble aus zwei Gebäuden an der Ecke Große Burgstraße 9 / Nikolaistraße 2. Es umfasst 13 Einheiten, davon 11 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten, mit insgesamt rund 920 m² Fläche auf einem ca. 445 m² großen Grundstück. Die Kombination aus zentraler Lage, gemischter Nutzung und einem Kaufpreis von unter 600 €/m² bietet eine interessante Grundlage für Kapitalanleger und Projektentwickler mit Sanierungskonzept.

Von den 11 Wohneinheiten (ca. 688 m²) sind 3 vermietet (zusammen ca. 175 m²). Das Mietverhältnis einer dieser Wohnungen endet zum 30.11.2026. Von den 2 Gewerbeeinheiten (ca. 232 m²) ist eine Einheit (ca. 164 m²) seit 2018 als Cocktailbar vermietet. Aufgrund eines Wasserschadens besteht dort derzeit eine Mietminderung. Die übrigen 8 Wohnungen und die zweite Gewerbeeinheit stehen leer.

Nach 1990 wurden unter anderem Dacheindeckung, Fassade und Elektrik erneuert, die Sanitär- und Heizungsanlagen modernisiert und überwiegend Holzthermofenster eingebaut. Das Dach ist als Satteldach mit Ziegeleindeckung ausgeführt, das Hinterhaus hat ein Flachdach. Die Beheizung erfolgt über Gasetagenheizungen, die teilweise defekt sind. Die Bäder verfügen über WC sowie Wanne und/oder Dusche. In den Wohnungen finden sich unterschiedliche Bodenbeläge, unter anderem Fliesen, PVC und Laminat. Die Treppen sind überwiegend mit Holzgeländern und gedrechselten Geländerstäben ausgestattet.
Stellenweise sind Feuchtigkeitsschäden erkennbar: Ein Wasserschaden betrifft die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Der Keller ist teilweise feucht, die Fassade vereinzelt schadhaft. Das Baujahr ist unbekannt. Es besteht erneuter, umfassender Sanierungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf.

Für Käufer mit Sanierungskonzept eröffnet sich die Möglichkeit, die leerstehenden Einheiten schrittweise zu renovieren bzw. zu sanieren und neu zu vermieten. Unsere Kalkulation geht nach Renovierung bzw. Sanierung von einer Soll-Nettokaltmiete von mindestens 64.000 € p. a. aus. Dabei sind die bestehenden Mietverhältnisse mit der Vertragsmiete, die leerstehenden Wohnungen mit 6,50 €/m² und die leere Gewerbeeinheit mit 7,00 €/m² angesetzt. Zuletzt wurden Wohnungen im Haus zu 6,00 €/m² netto kalt neu vermietet.

Denkmalschutz
Beide Gebäude stehen unter Denkmalschutz. Zudem gilt eine Erhaltungssatzung (Ensemble-/Milieuschutz), und das Grundstück liegt teilweise im archäologischen Flächendenkmal. Sanierungsmaßnahmen sind daher frühzeitig mit den zuständigen Behörden abzustimmen. Bei denkmalgerechter Sanierung können steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten bestehen.

Das Grundstück von ca. 445 m² besteht aus drei zusammenliegenden Flurstücken und ist fast vollständig befestigt. Rückseitig befindet sich ein kleiner Innenhof (Freisitz). Der Freisitz wird über einen Seiteneingang erschlossen, der einen Teil des Nachbarflurstücks mitnutzt.

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