Immobilien: Freigrenzen für Schenkungen und Erbschaften

Immobilien: Freigrenzen für Schenkungen und Erbschaften

Pro Jahr werden geschätzt über 400.000 Immobilien vererbt. Hinzu kommen einige verschenkte Häuser oder Wohnungen. Die neuen Besitzer erhalten damit nicht nur ein Objekt mit allen Rechten und Pflichten. Sie müssen den Zugang ihres Eigentums auch versteuern. Denn je nach Wert der Immobilie kann eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig werden. Das lässt sich vermeiden, wenn im Testament oder beim Verschenken die gesetzlichen Freigrenzen beachtet werden.

Freigrenzen bei geschenkten oder geerbten Immobilien besonders wichtig

Immobilien haben einen verhältnismäßig großen Wert. Ein Haus kann schnell einen Marktwert von mehreren hunderttausend Euro erreichen. So sehr sich neue Besitzer der Immobilien freuen: Die damit verbundene Steuerlast ist ebenfalls groß.

Das Problem bei solchen Wertzugängen: Immobilien lassen sich nicht in Teilen verkaufen. Die neuen Eigentümer tragen die Verpflichtungen gegenüber dem Finanzamt folglich aus eigener Tasche. Ist das nicht möglich, müssen sie die gerade erst gewonnene Immobilie wieder verkaufen. Am Ende bleibt nur ein Bruchteil dessen, was sie eigentlich erhalten haben.

Die Freigrenzen für Erbschaften und Schenkungen sollen die Erben und die Beschenkten vor diesem Wertverlust schützen. Der Staat möchte möglichst einen Anteil aus der Erbmasse. Aber die Gesetze sehen erhebliche Freigrenzen vor, mit denen die neuen Eigentümer geschützt werden. Allerdings müssen die Freigrenzen sinnvoll und zielgerichtet genutzt werden.

Welche Freigrenzen für geerbte und verschenkte Immobilien gibt es?

Für Immobilien gelten die gleichen Regeln wie für alle Erbschaften und Schenkungen. Allerdings sind vor dem Gesetz in diesem Fall nicht alle Menschen gleich. Denn es zählt das Verwandtschaftsverhältnis zwischen den beteiligten Personen. Im engsten Familienkreis gibt es entsprechend höhere Freigrenzen als bei entfernten Bekannten.

Die Höhe der Freigrenzen richten sich nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz. In § 16 ErbStG gibt es eine Auflistung der Freigrenzen, die sich am Verwandtschaftsverhältnis orientieren.

Steuerfrei sind demnach Wertzugänge in Höhe von

Die Steuerklassen bei Erbschaften und Schenkungen

Alle über diese Summen hinaus geerbten und als Schenkung erhaltenen Werte oder Geldsummen müssen die Begünstigten versteuern. Dabei wird die oben in Klammern genannten Steuerklasse angewendet.

Wichtig: Auch wenn die Bezeichnungen ähnlich sind, haben die Steuerklassen für Erbschaften und Schenkungen nichts mit den individuellen Steuerklassen der Einkommensteuer gemeinsam. Es handelt sich vielmehr um eine Einteilung der Begünstigten, die eine abgestufte Steuerlast nach Verwandtschaftsverhältnis bedeutet.

Die Berechnung der Steuer bei Erbschaften und Schenkungen

Die genaue Steuerlast berechnet sich aus zwei Faktoren:

  1. Sie ist ans Verwandtschaftsverhältnis geknüpft und damit einerseits an die persönliche Freigrenze, andererseits an die Steuerklasse für Erbschaften und Schenkungen.
  2. Sie hängt vom konkreten Betrag ab, der über die Freigrenzen hinausgeht.

Das heißt: Die Steuerlast wird prozentual vom Wert abgezogen, der über der Freigrenze liegt. Dabei ist der Prozentsatz gestaffelt nach Wert und nach Steuerklasse. Die aktuellen genauen Prozentsätze sind als Tabelle der Steuerlast in § 19 ErbStG aufgelistet.

Allgemein gilt: Je enger das Verwandtschaftsverhältnis und damit je niedriger die Steuerklasse ist, desto geringer ist die Last aus der Schenkung oder Erbschaft. Damit belohnt das Gesetz insbesondere die Weitergabe von Vermögen in gerader Linie.

Beispiele: Stand 2022 müssen Kinder für geerbte Immobilien mit einem Wert von bis zu 75.000 Euro über dem Freibetrag nur sieben Prozent Steuern bezahlen. Geschwister haben bereits eine Steuerlast von 15 Prozent und Bekannte zahlen satte 30 Prozent. Je höher der zu versteuernde Betrag ist, desto höher ist in Stufen der zu entrichtende prozentuale Steueranteil. Für entfernte Bekannte steigt er bei besonders großen Summen auf den Maximalwert von 50 Prozent.

Es gibt eine Meldepflicht für Erbschaften und Schenkungen!

Begünstigte einer Erbschaft oder Schenkung haben sich innerhalb von drei Monaten nach Erhalt der Immobilie beim Finanzamt zu melden. Dieses prüft dann das Übertragen des Eigentums und setzt die Steuerlast fest.

Wertermittlung bei der Besteuerung

Das Finanzamt veranschlagt pauschal 90 Prozent vom Wert der Immobilie. Den Verkehrswert ermittelt die Behörde anhand eines standardisierten Verfahrens. Dieses berücksichtigt häufig nicht den Ist-Zustand. Dadurch fallen viele Bescheide tendenziell zu hoch aus. Eigentümer sollten erwägen, ein Wertgutachten in Auftrag zu geben. Das gilt insbesondere für Fälle, bei denen das Objekt in einem schlechten Zustand ist.

Die Zehnjahresfrist: Werte werden aufaddiert

Die Steuern sind grundsätzlich nicht an eine Erbschaft oder Schenkung gebunden. Vielmehr gelten die genannten Freibeträge für einen Zeitraum von zehn Jahren.

Verschenkt beispielsweise eine Mutter an ihren Sohn zu Lebzeiten ein Haus im Wert von 350.000 Euro, zahlt er dafür keine Steuer. Stirbt die Mutter jedoch nach fünf Jahren und vererbt ihm eine weitere Immobilie im Wert von 250.000 Euro, beträgt der Gesamtbetrag des übertragenen Vermögens bereits 600.000 Euro innerhalb von zehn Jahren. In diesem Fall sind 200.000 Euro zu versteuern.

Eigentümer kann die Steuerlast nicht zahlen

Da Immobilien einen hohen Wert haben, kann aus einer geerbten oder geschenkten Immobilie eine enorme Steuerlast folgen. Schwierig wird es, wenn das Barvermögen des Begünstigten nicht ausreicht. Dann gibt es folgende Optionen:

Sonderregel für Eheleute und eingetragene Partnerschaften

Das Gesetz sieht einige Ausnahmen von der Versteuerung von Schenkungen und Erbschaften vor. In Bezug auf Immobilien ist die wichtigste Regel die erlaubte Schenkung von gemeinsam genutztem Wohneigentum.

Eheleute und Partner einer eingetragenen Lebensgemeinschaft können sich gegenseitig Immobilien verschenken. Dabei fällt keine Schenkungssteuer an, wenn beide gemeinsam im Haus oder der Wohnung den Lebensmittelpunkt haben. Diese Schenkung ist mehrfach möglich, sofern es sich um eine gemeinsam bewohnte Wohnung oder ein gemeinsam bewohntes Haus handelt.

Besonderheit: Nießbrauchrecht ist eine steuermindernde Belastung

Eine weitere Besonderheit sollten Immobilienbesitzer beachten, die zu Lebzeiten eine Wohnung oder ein Haus verschenken. Lässt sich der Besitzer ein Wohnrecht in das Grundbuch eintragen, entsteht dabei ein Nießbrauchrecht. Für den begünstigten Neueigentümer bedeutet das eine wertmindernde Belastung. Dadurch können Häuser und Wohnungen möglicherweise unter die steuerrelevante Freigrenze rutschen.

Praxistipp: Steuern durch Freigrenzen bei Erbschaften und Schenkungen vermeiden

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen lassen viel Spielraum, um Immobilien weiterzugeben. Sinnvoll ist es, wenn Eigentümer sich bereits zu Lebzeiten Gedanken machen, wie sie mit Wohnungen und Häusern umgehen möchten. Wer dabei geschickt vorgeht, kann den Begünstigten beim Steuersparen helfen.

Möglich sind zum Beispiel Teilschenkungen zu Lebzeiten. Dadurch lassen sich alle zehn Jahre erhebliche Anteile an Immobilien steuerfrei weitergeben. Die Eigentumsänderungen sind aber nicht nur mündlich zu besprechen, sondern müssen im Grundbuch eingetragen werden.

Eheleute und Personen in eingetragenen Lebenspartnerschaften sollten von der Möglichkeit Gebrauch machen, die Immobilien untereinander weiterzugeben. Das ist besonders sinnvoll, um Erbschaftssteuern in Folge von schweren Krankheiten zu vermeiden. So lassen sich außerdem andere Erbberechtigte vom Pflichtanteil ausschließen.

Immobilien: steuerliche Vorteile bei Erbschaften und Schenkungen

Wer eine Immobilie geschenkt bekommt oder erbt, profitiert zusätzlich von einem erheblichen Vorteil. Denn beim Übertragen eines Hauses oder einer Wohnung fällt keine Grunderwerbssteuer an. Dadurch lassen sich erhebliche Kosten sparen. Aus diesem Grund ist eine Schenkung einem Verkauf an Verwandte zu Lebzeiten vorzuziehen.