Mieterselbstauskunft: Was ist erlaubt – und was nicht?

Mieterselbstauskunft: Was ist erlaubt – und was nicht?

Auf der Suche nach einer neuen Wohnung sind Interessenten häufig gefordert, eine Mieterselbstauskunft zu erteilen. Dabei fragen die Vermieter detailliert Personendaten ab und fordern teilweise zusätzlich Einkommensnachweise und andere Dokumente. Doch ist das eigentlich erlaubt? Was darf eine Mieterselbstauskunft enthalten und was nicht? Gibt es einen Unterschied, wann die Daten abgefragt werden? Antworten auf diese und weitere Fragen erhalten Mietinteressenten und Vermieter in diesem Ratgeber.

Es gilt der Grundsatz der Datenminimierung

Vermieter sollten grundsätzlich vorsichtig agieren. Denn es gilt das Gebot der Datenminimierung. Insbesondere seit Verabschiedung der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) ist das Erheben von Daten nur in berechtigten Ausnahmen zulässig. Das gilt auch für eine Mieterselbstauskunft. Je personengebundener Daten sind, umso mehr gilt dieser Grundsatz. Bei Nichtbeachten drohen empfindliche Geldstrafen.

Wichtig: Die DSGVO gilt auch für private Vermieter! Der Datenschutz macht keinen Unterschied, wer die Daten erhebt.

Nur die Daten abfragen, die erforderlich sind

Die rechtliche Situation ist daher eindeutig: Vermieter dürfen im Bewerbungsprozess sowie in einer Mieterselbstauskunft nur die Daten abfragen, die für den jeweiligen Vermietungsschritt zwingend notwendig sind. Das regelt Art. 6 Abs 2 DSGVO. Demnach muss die Datenverarbeitung zweckgebunden sein und ein berechtigtes Interesse vorliegen. Aus diesem Grund ist nicht nur der Umfang der Datenabfrage beschränkt, sondern auch der Zeitpunkt. In allen Phasen ist das Recht auf informationelle Selbstbestimmung der Wohnungssuchenden angemessen zu berücksichtigen.

Vermieter sollten außerdem die Speicherfristen für die personenbezogenen Daten beachten. Details zu den jeweiligen Datensätzen regelt die DSGVO. Zusätzlich sollten auch private Vermieter eine Datenschutzerklärung vorbereiten. In dieser sind unter anderem Zweck und Dauer der Datenabfrage bzw. Speicherung zu nennen und ggf. Angaben zur Datenweitergabe zu machen.

Schritt für Schritt Daten anfordern

Für Vermieter bedeutet diese rechtliche Situation konkret: Es gibt drei Phasen, in denen Sie den Mietinteressenten vor Abschluss des Mietvertrages um Angaben bitten dürfen. Die Art der Daten ist dabei jeweils auf wenige erforderliche Angaben beschränkt. Diese Phasen sind:

  1. Vor der Besichtigung: Vermieter dürfen nur um Angaben zur Terminvereinbarung bitten. Das sind Name, E-Mail-Adresse oder/und Telefonnummer. Über diesen Punkt hinausgehende Fragen müssen Interessenten nicht beantworten. Es drohen sogar Strafen, wenn Vermieter oder Hausverwaltungen bzw. Makler sich nicht an diese Beschränkung halten.
  2. Bei Interesse nach der Besichtigung: Sagt den Wohnungssuchenden das Angebot nach der Besichtigung weiter zu, müssen sie allerdings auf Wunsch weitere Angaben machen. Dazu zählen Daten, anhand derer der Vermieter über die Vergabe der Wohnung entscheiden kann. Konkret sind dies: Anzahl und Name der einziehenden Personen, Beruf, Einkommensnachweise der letzten drei Monate, Angaben zu Schulden sowie zu Haustieren (Hund, Katze und ähnliche Tiere, ausgenommen sind Kleintiere). Außerdem ist der Vermieter berechtigt, Auskünfte über die Bonität der Interessierten bei einer Auskunftei anzufragen. Hierzu ist jedoch eine Einwilligung erforderlich. All diese Daten können in einer Mieterselbstauskunft zusammengefasst werden.
  3. Vertragsabschluss: Kommt es zu einer Einigung auf ein Mietverhältnis, darf der Vermieter vor Vertragsunterzeichnung weitere Daten anfordern. Dazu zählen die Bankverbindung, bei Bedarf eine Mietbürgschaft.

Diese Auflistung ist sehr strikt, entspricht jedoch der Datenschutzgrundverordnung. Alle weiteren Angaben müssen Interessierte nicht machen. Vermieter laufen sogar Gefahr, eine Strafe zahlen zu müssen. In der Regel dürfen sie aber im zweiten Schritt zur Auswahl der Interessenten eine Mieterselbstauskunft anfordern. Die Inhalte sind jedoch stark beschränkt.

Der Grundsatz der Datenminimierung bezieht sich zum einen auf die Art der Daten und zum anderen auf den Zeitpunkt. Als Merksatz gilt:

Vermieter dürfen nur die Angaben verlangen, die für den aktuellen Schritt zur Vermietungsanbahnung zwingend erforderlich sind. Das gilt auch für die Mieterselbstauskunft.

Keine Pflicht zur Abgabe einer Selbstauskunft

Vermieter können im Laufe des Bewerbungsprozesses eine freiwillige Mieterselbstauskunft verlangen. Die Interessenten sind allerdings grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, diese auch abzugeben. Sie können sämtliche Angaben verweigern, auch die zu den hier genannten Punkten. Allerdings ist der Vermieter seinerseits berechtigt, bei einer unvollständigen Mieterselbstauskunft oder einer Totalverweigerung die Wohnung an andere Personen zu vergeben.

Wichtig: Speziell bei Fragen nach der Berufstätigkeit und Schulden sollten Interessierte wahrheitsgemäß antworten. Denn sie haben eine Mitwirkungspflicht. Verheimlichen sie Arbeitslosigkeit oder eine Überschuldung kann das später sogar zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Ähnliches gilt für das aktuelle Einkommen. Wer falsche Angaben macht, muss im Streitfall mit einer Kündigung rechnen.

Da es sich bei den Daten um wesentliche Angaben handelt, sollten Interessierte im eigenen Interesse alle erforderlichen Antworten auf Fragen zu den genannten Punkten geben. Das erleichtert es, die Wohnung zu bekommen. Allerdings hat auch die freiwillige Mieterselbstauskunft inhaltliche Grenzen.

Welche Daten darf der Vermieter nicht abfragen?

Neben der generellen Einschränkung von Abfragen gibt es auch echte Tabus. Denn es gibt Fragen, deren Antworten Vermieter zwar gerne kennen würden, aber die Interessenten nicht beantworten müssen. Solche Fragen umfassen unter anderem folgende Bereiche:

Wichtig: Interessenten dürfen bei Fragen oder in einer Mieterselbstauskunft sogar falsche Angaben machen oder die Angaben verweigern. Rechtliche Konsequenzen drohen in diesem Fall nicht. Da es sich in der Regel um Abfragen vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages handelt, könnten Vermieter sich jedoch problemlos für andere Kandidaten entscheiden. Hier gilt es im Zweifelsfall abzuwägen.

Besonderheit: Wohnberechtigungsschein und Ausweis

Es gibt zwei weitere Dokumente, die der Vermieter im Rahmen der Vertragsanbahnung oder als Teil der Mieterselbstauskunft anfordern bzw. einsehen darf. Zum einen handelt es sich um den Wohnberechtigungsschein (“B-Schein“), zum anderen geht es um den Personalausweis oder einen Pass. An beiden Dokumenten kann ein Vermieter ein berechtigtes Interesse haben.

Wohnberechtigungsschein vorab bereitstellen

Der Wohnberechtigungsschein ist ein Dokument von der Kommune. Es bestätigt, dass Interessenten zum Anmieten von besonders gefördertem Wohnraum (Sozialwohnungen) berechtigt sind. Dieses Dokument darf der Vermieter bereits bei der ersten Kontaktaufnahme noch vor Besichtigung anfordern. Denn er hat ein Interesse daran, die Wohnung nur berechtigten Personen zu zeigen.

Einsehen und Kopieren des Personalausweises

Beim Personalausweis bzw. Pass gelten andere Regeln. Der Vermieter darf bei einer Besichtigung die Personalien prüfen, um nur eingeladenen Personen in die Wohnung zu lassen. Dabei darf er Ausweisdokumente jedoch nur einsehen.

Im weiteren Prozess der Vertragsanbahnung darf der Vermieter einen Ausweis kopieren. Dazu ist jedoch die Zustimmung des Inhabers erforderlich. Fehlt diese, darf er den Ausweis einsehen und diese Sichtkontrolle protokollieren. Dabei ist es jedoch nicht zulässig, die Nummer des Ausweises zu notieren.

Eine Ausnahme von dieser Regel besteht jedoch beim Immobilienkauf. Hier sind Makler und Banken ggf. verpflichtet, eine Kopie anzufertigen (Geldwäscheprävention).

Praxistipps: freiwillige Mieterselbstauskunft

Die Datenschutzgrundverordnung schränkt das Erheben von personenbezogenen Daten bei einer Vermietung von Wohnungen deutlich ein. Da der Wohnungsmarkt in vielen Regionen sehr angespannt ist, sind in der Praxis häufig Kompromisse zu finden. Freiwillige Angaben vor der Besichtigung erhöhen Chancen auf die Wohnung.

Besteht der Vermieter jedoch vorab auf eine Mieterselbstauskunft, drohen ihm empfindliche Geldstrafen. Betroffene können sich dazu ganz formlos an die zuständige Datenschutzstelle wenden (in der Regel die Landesdatenschutzbeauftragten).

Vermieter sollten daher während der Schritte bis zur Vertragsunterzeichnung stets nur die Angaben einfordern, die zwingend erforderlich sind. Das ist – erst nach der Besichtigung – unter anderem im Rahmen einer Mieterselbstauskunft möglich.

Wohnungssuchende sollten die erforderlichen Daten mitteilen. So wahren sie ihre Chance auf einen Mietvertrag für ihre Traumimmobilie. Sie müssen jedoch weder im Vorfeld einer Besichtigung noch vor einer Vertragsunterzeichnung Fragen beantworten, die über das erforderliche Maß hinausgehen.