Mietkautionsbürgschaft: Vor- und Nachteile der Bürgschaftsurkunde

Bei einem Wohnungswechsel haben Mieter häufig das Problem, die alte Kaution noch nicht zurückerhalten zu haben, aber die neue bereits zahlen zu müssen. Zusammen mit der Miete sowie Umzugs- und ggf. Renovierungskosten entsteht schnell eine enorme finanzielle Belastung. Einige Unternehmen haben dieses Problem erkannt und schaffen Abhilfe durch eine Mietkautionsbürgschaft bzw. eine Bürgschaftsurkunde. Diese Form der Mietsicherheit kann eine interessante Alternative für Mieter und Vermieter sein. Sie enthält jedoch auch einige Tücken.

Was ist eine Kautionsbürgschaft?

Es gibt verschiedene Anbieter aus der Branche der Banken, Kreditinstitute und Versicherungen, die Lösungen für einen Ersatz der Mietsicherheit offerieren. Sie treten als Bürge für den Mieter ein und händigen diesem eine Bürgschaftsurkunde aus. Dieser gibt das Dokument an den Vermieter weiter.

Der Vermieter enthält dabei anders als bei der Mietsicherheit kein Bargeld, sondern nur die Bestätigung, dass der Kautionsbürge im Fall eines finanziellen Schadens für den Mieter eintritt. Der Vermieter kann sich nach dem Auszug des Mieters in folgenden Fällen an den Bürgen wenden und einen finanziellen Ausgleich aus der Bürgschaftssumme fordern:

• bei einer offenen Mietzahlung,
• bei einer unbeglichenen Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung,
• bei einer Beschädigung der Wohnung oder von gemieteter Einrichtung,
• bei nicht wie vereinbart ausgeführten Schönheitsreparaturen.

Die Kautionsgesellschaft haftet in diesen Fällen bis zur Höhe der im Mietvertrag vereinbarten Mietsicherheit.

Muss der Vermieter die Mietkautionsbürgschaft akzeptieren?

Ein wichtiger Unterschied zwischen einer Mietsicherheit und einer Bürgschaft ist, dass der Vermieter diese nicht akzeptieren muss. Die einzigen Anlageformen, die er auf Wunsch umsetzen muss, sind ein Sparbuch und eine Baraushändigung. Das heißt: Beide Seiten müssen dieser Ersatzleistung zustimmen.

Wie funktioniert die Mietkautionsbürgschaft aus Mietersicht?

Für Mieter ist die Bürgschaftsurkunde eine akute finanzielle Entlastung. Sie müssen die Mietsicherheit nicht aufbringen und schließen einen Vertrag ab. Dabei gibt es grundsätzlich zwei Bezeichnungen, die sich inhaltlich nicht durch relevante Aspekte unterscheiden.

1. Mietbürgschaft: Ein Kreditinstitut bürgt für den Mieter. Meldet der Vermieter einen Schaden ein, tritt der Anbieter für den Mieter ein. Grundsätzlich kann auch eine Privatperson eine Mietbürgschaft übernehmen. Die Akzeptanz auf Seiten der Vermieter ist dabei aber in der Regel deutlich geringer.
2. Kautionsversicherung: Eine Versicherung bietet an, im Schadensfall zu haften. Belegt der Vermieter seinen Anspruch, zahlt die Versicherung den Betrag aus.

In beiden Fällen muss der Mieter die Summe der Mietsicherheit nicht aufbringen. Aber er muss seinem Bürgen eine Prämie zahlen. Diese liegt je nach eigener Bonität und Anbieter jährlich zwischen etwa vier und sieben Prozent der zu leistenden Mietsicherheit. Bei einer Mietsicherheit von 1.800 Euro (entspricht einer Kaltmiete von zum Beispiel 600 Euro) belaufen sich die Kosten bei einer Prämie von fünf Prozent jährlich auf 90 Euro.

Tipp: Die meisten Bürgschaften lassen sich kurzfristig wieder kündigen. In diesem Fall muss der Mieter selbstverständlich die vereinbarte Mietsicherheit an den Vermieter zahlen. Eine Alternative kann bei ausreichender Bonität ein Kredit sein.

Vorteile und Nachteile für den Mieter

Für Mieter bietet eine solche Kautionsabsicherung Vorteile:

• Sie bleiben liquide und können die Kosten für Umzug, Renovierungen und doppelte Mieten besser aufbringen.
• Sie können die Bürgschaft als Zwischenfinanzierung nutzen, bis sie vom alten Vermieter die dort hinterlegte Mietkaution zurückerhalten.
• Ersparnisse bleiben unangetastet.
• Sie vermeiden eine Kreditaufnahme.

Allerdings gibt es auch Nachteile bei einer Mietkautionsbürgschaft:

• Die Kosten für die Mietkautionsbürgschaft sind relativ hoch. Über mehrere Jahre kommt ein erheblicher Betrag zustande. Die Prämien sind verloren. Denn anders als bei einer Mietsicherheit bekommt der Mieter dieses Geld nicht zurück.
• Eine Kautionsbürgschaft entbindet im Schadensfall nicht von der persönlichen Haftung. Die Kautionsbürgen können den Mieter in Regress nehmen und den geleisteten Schadensausgleich zurückfordern. Das ist in der Praxis auch der übliche Weg.
• Die Vergabe der Bürgschaft ist von der eigenen Bonität abhängig. Daher eignet sich diese Form der Mietkaution nicht für alle Mieter. Außerdem sinkt die eigene Bonität durch einen entsprechenden Schufa-Eintrag.
• Sollte die Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter unberechtigt gewesen sein, der Bürge aber gezahlt haben, ist die Rückforderung der Schadenssumme häufig relativ aufwendig und nur auf dem Rechtsweg realisierbar.

Wie funktioniert die Mietkautionsbürgschaft aus Vermietersicht?

Für den Vermieter ändert sich nur wenig durch eine Bürgschaft. Er hat mit der Bürgschaftsurkunde die Sicherheit, dass im Schadensfall ein Kreditinstitut, eine Versicherung oder ein anderer Dritter für den Mieter eintritt. Dabei entsteht ein anderer Ablauf als üblich, allerdings kann der Vermieter bei Vertragsabschluss frei entscheiden, ob er die Bürgschaftsurkunde akzeptiert.

Es gibt dennoch zwei Varianten der Bürgschaft, die sich geringfügig, aber in einem wichtigen Punkt unterscheiden:

• Selbstschuldnerische Bürgschaft: Bei dieser Verfahrensweise wird der Kautionsbürge den Mieter im Schadensfall um Stellungnahme bitten. Liefert dieser Argumente gegen die Auszahlung, kann er diese verhindern oder verzöger. Das kann im Streitfall zu einem Rechtsstreit führen.
• Bürgschaft auf erstes Anfordern: Für den Vermieter ist diese Form der Kautionsbürgschaft einfacher zu handhaben. Er muss nur die Bürgschaftsurkunde vorlegen und bekommt den angeforderten Betrag bis zur Höhe der Mietsicherheit ausgezahlt. Eine Prüfung des Schadens findet nicht statt.

Vorteile und Nachteile für den Vermieter

Für den Vermieter ändert sich fast nichts. Daher profitiert er von folgenden Vorteilen:

• Zugriff auf Kautionssumme nach klar definierten Standards.
• Weniger Aufwand, da keine Geldanlage für den Mieter erforderlich ist.
• Sicherheit durch Bürgen.
• Mietkautionsbürgschaft weist tendenziell auf solventen Mieter hin.
• Schwer vermietbare Objekte sind per Bürgschaft leichter zu vermieten, da die Mieter weniger Bargeld aufbringen müssen.

Es gibt auch Nachteile, über die sich der Vermieter im Klaren sein sollte:

• Eigener Anspruch muss je nach Bürgschaftsart durch Formulare nachgewiesen werden.
• Der Mieter kann die Schadensabwicklung bei selbstschuldnerischen Bürgschaften blockieren.

Lohnt sich eine Mietkautionsbürgschaft für beide Seiten?

Sowohl Mieter als auch Vermieter können von dieser Alternative zur Mietsicherheit durch Bargeld profitieren. Für Mieter lohnt sich dieser Weg finanziell in der Regel nur als kurzfristige Überbrückung, kann aber einen Umzug erst realisierbar machen. Vermieter sollten darauf achten, vorrangig eine Bürgschaft auf erste Anforderung zu akzeptieren. Das ist der einfache Weg, wenn ein Schaden eintritt. Die Mietkautionsbürgschaft ist insgesamt eine sinnvolle Ergänzung der bestehenden Kautionsmöglichkeiten. Beide Seiten sollten jedoch individuell prüfen, ob Vor- oder Nachteile überwiegen.