„Provisionsfrei" ist eines der stärksten Verkaufsargumente auf dem Immobilienmarkt – und wer privat verkauft, nutzt es fast von selbst. Denn ohne Makler fällt für den Käufer keine Courtage an, und Sie sparen zugleich Ihren eigenen Provisionsanteil. Wir zeigen Ihnen, was „provisionsfrei inserieren" genau bedeutet, auf welchen Portalen Sie als Privatverkäufer selbst inserieren – auch dort, wo sonst nur Makler hinkommen – und welche Pflichtangaben in kein Inserat fehlen dürfen.
Was bedeutet „provisionsfrei inserieren"?
Der Begriff provisionsfrei hat beim Inserieren zwei Seiten. Zum einen beschreibt er Ihre eigene Ausgangslage: Wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler anbieten, zahlen Sie keine Maklerprovision. Zum anderen ist „provisionsfrei" ein Signal an die Käuferseite – nämlich, dass auch der Käufer keine Courtage tragen muss. Genau dieses Signal setzen viele Portale als eigenes Filterkriterium ein, nach dem Interessenten gezielt suchen.
Warum das so wichtig ist, zeigt ein Blick auf die Kosten. Die Maklercourtage liegt üblicherweise zwischen 5 und 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher der Halbteilungsgrundsatz: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Kosten auf den Käufer abwälzen – und muss selbst mindestens den gleichen Anteil tragen (§ 656c BGB und § 656d BGB). Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entfallen so schnell 10.000 Euro und mehr allein auf den Käuferanteil.
Verkaufen Sie privat, entfällt diese Provision vollständig – für beide Seiten. Ihr Inserat ist damit automatisch provisionsfrei, und Sie können genau das offensiv bewerben. Für viele Kaufinteressenten senkt das die Erwerbsnebenkosten spürbar und macht Ihr Angebot attraktiver.
Auf welchen Portalen können Sie als Privatverkäufer inserieren?
Nicht jedes Portal steht Privatpersonen offen – und selbst dort, wo es das tut, unterscheiden sich Reichweite und Kosten erheblich. Diese Kanäle sind für Privatverkäufer 2026 relevant:
- Große Immobilienportale: Auf ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen können Sie als Privatperson direkt inserieren. Kleinanzeigen ist kostenlos und erreicht ein sehr breites Publikum; ImmoScout24 und Immowelt bieten eine eingeschränkte kostenlose Basisanzeige, für gute Sichtbarkeit fallen jedoch Paketpreise an (Stand 2026 je nach Laufzeit und Region meist im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich pro Monat).
- Meta-Suchmaschinen: Portale wie TraumImmo bündeln die Angebote vieler Quellen in einer einzigen Suche. Ein einmal geschaltetes Inserat wird so zusätzlich dort gefunden, wo Kaufinteressenten portalübergreifend suchen – oft gezielt gefiltert nach „von privat" oder „provisionsfrei".
- Regionale Kanäle: Lokale Tageszeitungen, Aushänge und Nachbarschaftsnetzwerke erreichen genau die Käufer, die bewusst in Ihrer Umgebung suchen.
Der entscheidende Zugangs-Aspekt: Einige spezialisierte Plattformen und Maklernetzwerke nehmen ausschließlich gewerbliche Anbieter auf. An diese Reichweite kommen Sie als Privatperson nicht direkt heran. Genau hier setzen Meta-Suchmaschinen an – sie führen private und gewerbliche Angebote in einer Ansicht zusammen. Wer über TraumImmo sucht, sieht Ihr Privatinserat neben den Objekten, die sonst nur über Makler laufen, ohne dass Sie dafür einen Makler beauftragen müssen.
In fünf Schritten zum provisionsfreien Inserat
Schritt 1: Realistischen Angebotspreis festlegen
Der Angebotspreis entscheidet über Erfolg oder Misserfolg. Orientieren Sie sich am Bodenrichtwert, an vergleichbaren Angeboten in Ihrer Lage und – bei Bedarf – an einem Kurzgutachten. Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab, ein zu niedriger verschenkt bares Geld.
Schritt 2: Energieausweis und Pflichtangaben bereithalten
Besorgen Sie frühzeitig einen gültigen Energieausweis. Aus ihm stammen die Pflichtangaben, die schon in der Anzeige stehen müssen (siehe unten). Ohne diese Angaben riskieren Sie ein Bußgeld und wirken auf Käufer unseriös.
Schritt 3: Aussagekräftiges Exposé erstellen
Gute Fotos, ein Grundriss und ehrliche Eckdaten – Wohnfläche, Baujahr, Zustand – entscheiden über die Zahl der Anfragen. Verschweigen Sie keine Mängel, dazu sind Sie rechtlich verpflichtet.
Schritt 4: „Provisionsfrei" klar kennzeichnen
Weisen Sie im Titel und im Beschreibungstext ausdrücklich auf die Provisionsfreiheit hin und setzen Sie – wo vorhanden – den entsprechenden Portalfilter. So finden gezielt jene Käufer zu Ihnen, die nach provisionsfreien Angeboten suchen.
Schritt 5: Auf mehreren Kanälen schalten und Anfragen steuern
Schalten Sie Ihr Angebot auf mehreren Kanälen zugleich und lassen Sie es über eine Meta-Suchmaschine zusätzlich auffindbar machen. Bündeln Sie eingehende Anfragen an einer Stelle und lassen Sie sich vor der Zusage eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen.
Pflichtangaben: Was in kein Inserat fehlen darf
Sobald Sie in kommerziellen Medien inserieren und ein Energieausweis vorliegt, schreibt das Gebäudeenergiegesetz bestimmte Angaben schon in der Anzeige vor. Nach § 87 GEG müssen bei Wohngebäuden im Inserat stehen:
- die Art des Energieausweises (Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis),
- der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs,
- die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
- das Baujahr des Gebäudes,
- die Energieeffizienzklasse.
Verantwortlich für diese Angaben sind Sie als inserierender Eigentümer. Fehlen sie oder sind sie falsch, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit – die Bußgelder können nach dem GEG bis zu 10.000 Euro betragen. Die Pflicht greift nur, wenn der Energieausweis bei Aufgabe der Anzeige bereits vorliegt; einen gültigen Ausweis benötigen Sie für den Verkauf aber ohnehin. Weitere Erläuterungen bietet das offizielle GEG-Infoportal des Bundes.
Was kostet ein provisionsfreies Inserat?
Provisionsfrei bedeutet nicht kostenlos – aber günstig. Rechnen Sie mit diesen Posten:
- Portalgebühren: von 0 Euro (Kleinanzeigen) über eingeschränkte Gratis-Anzeigen bis zu kostenpflichtigen Sichtbarkeits-Paketen. Wer breit und über mehrere Monate inseriert, liegt je nach Portal-Mix und Region meist im mittleren dreistelligen Bereich.
- Energieausweis: je nach Typ rund 50 bis mehrere hundert Euro, falls noch keiner vorliegt.
- Optionales: professionelle Fotos, die Aufbereitung des Grundrisses oder ein Kurzgutachten zum Preis.
Diesen überschaubaren Beträgen steht die eingesparte Provision gegenüber: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bewegt sich allein der frühere Käuferanteil im Bereich von 10.000 Euro. Selbst ein mehrmonatiges Inserat auf mehreren Portalen bleibt damit ein Bruchteil dessen, was eine Maklercourtage gekostet hätte.
Vorteile und Nachteile des provisionsfreien Inserierens
Ob sich der Weg über das eigene Inserat lohnt, hängt von Ihrer Situation ab. Diese Punkte sollten Sie abwägen:
- Vorteil – starkes Verkaufsargument: „Provisionsfrei" senkt die Erwerbsnebenkosten des Käufers und erhöht die Nachfrage nach Ihrem Angebot.
- Vorteil – volle Kostenkontrolle: Sie zahlen nur überschaubare Inseratskosten statt einer prozentualen Provision auf den Kaufpreis.
- Vorteil – direkter Kontakt: Anfragen laufen unmittelbar bei Ihnen auf; Sie steuern Termine, Preis und Kommunikation selbst.
- Nachteil – Zeit- und Arbeitsaufwand: Exposé, Pflichtangaben, Besichtigungen und Verhandlungen organisieren Sie in Eigenregie.
- Nachteil – begrenzter Zugang: Einige maklerexklusive Plattformen bleiben Ihnen direkt verschlossen; Meta-Suchmaschinen gleichen das nur teilweise aus.
- Nachteil – Preisrisiko: Ohne Marktkenntnis geraten Angebotspreis und Verhandlung leicht zu Ihren Ungunsten.
FAQ zum provisionsfreien Inserieren
Was bedeutet „provisionsfrei" in einem Immobilieninserat?
Es bedeutet, dass beim Kauf keine Maklercourtage anfällt. Das ist der Fall, wenn Sie direkt als Eigentümer verkaufen oder wenn ein Verkäufer die Provision vollständig selbst übernimmt. Für den Käufer sinken dadurch die Erwerbsnebenkosten.
Kann ich als Privatperson auf ImmoScout24 und Immowelt inserieren?
Ja. Beide Portale stehen auch Privatverkäufern offen. Eine eingeschränkte Basisanzeige ist meist kostenlos möglich; für mehr Sichtbarkeit und Laufzeit bieten die Portale kostenpflichtige Pakete an. Kleinanzeigen ist für private Anbieter grundsätzlich kostenlos.
Muss ich im Inserat Angaben aus dem Energieausweis machen?
Ja. Liegt ein Energieausweis vor, sind nach § 87 GEG unter anderem Ausweisart, Endenergiewert, wesentliche Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse schon in der Anzeige anzugeben. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.
Bringt mir eine Meta-Suchmaschine zusätzliche Reichweite?
Ja. Meta-Suchmaschinen wie TraumImmo führen Angebote aus vielen Portalen zusammen. Ihr Privatinserat erscheint dort neben Makler-Objekten und wird auch von Interessenten gefunden, die portalübergreifend und gezielt nach provisionsfreien Angeboten suchen.
Darf ich den Kaufpreis erhöhen, weil keine Provision anfällt?
Rechtlich bestimmen Sie Ihren Angebotspreis frei. Bedenken Sie aber: Käufer vergleichen die Gesamtkosten. Ein künstlich erhöhter Preis kann den Vorteil der Provisionsfreiheit wieder aufzehren und Interessenten abschrecken. Ein marktgerechter Preis überzeugt mehr als jeder Aufschlag.
Fazit: So gelingt das provisionsfreie Inserat
Provisionsfrei zu inserieren ist für Privatverkäufer 2026 einfacher denn je: Die großen Portale stehen Ihnen offen, und Meta-Suchmaschinen wie TraumImmo verschaffen Ihrem Angebot zusätzliche Reichweite – bis hin zu Käufern, die sonst nur Makler-Objekte sehen. Die größten Hebel sind ein realistischer Preis, vollständige Pflichtangaben und eine klare Kennzeichnung der Provisionsfreiheit. Wer diese Punkte beherzigt, spart die Courtage und macht das eigene Angebot für Käufer zugleich attraktiver.