«Без комісії» — один із найсильніших аргументів під час продажу на ринку нерухомості, і ті, хто продає приватно, майже автоматично цим користуються. Адже без маклера покупець не сплачує комісію, а ви водночас заощаджуєте власну частку комісійних. Ми покажемо, що саме означає «розмістити оголошення без комісії», на яких порталах ви як приватний продавець можете самостійно розмістити оголошення — зокрема й там, де зазвичай публікують оголошення лише маклери, — а також які обов’язкові дані не повинні бути відсутніми в жодному оголошенні.
Що означає «розмістити оголошення без комісії»?
Термін без комісії має під час розміщення оголошення два аспекти. По-перше, він описує вашу вихідну ситуацію: якщо ви пропонуєте свою нерухомість без маклера, ви не сплачуєте маклерську комісію. По-друге, «без комісії» є сигналом для покупців — а саме, що покупець також не повинен сплачувати комісію. Саме цей сигнал багато порталів використовують як окремий критерій фільтрації, за яким зацікавлені особи здійснюють цілеспрямований пошук.
Чому це так важливо, показує аналіз витрат. Комісія маклера зазвичай становить від 5 до 7 відсотків ціни купівлі, включно з податком на додану вартість. Із 23 грудня 2020 року під час продажу квартир і односімейних будинків споживачам діє принцип розподілу навпіл: якщо продавець доручає роботу маклеру, він може перекласти на покупця щонайбільше половину витрат — і сам повинен нести щонайменше таку саму частку (§ 656c BGB та § 656d BGB). За ціни купівлі 400.000 євро лише на частку покупця швидко припадає 10.000 євро і більше.
Якщо ви продаєте приватно, ця комісія повністю скасовується — для обох сторін. Таким чином, ваше оголошення автоматично є оголошенням без комісії, і ви можете активно це рекламувати. Для багатьох потенційних покупців це помітно зменшує супутні витрати на придбання та робить вашу пропозицію привабливішою.
На яких порталах ви як приватний продавець можете розмістити оголошення?
Не кожен портал відкритий для приватних осіб — і навіть там, де це дозволено, охоплення та витрати суттєво відрізняються. У 2026 році для приватних продавців актуальні такі канали:
- Великі портали нерухомості: На ImmoScout24, Immowelt і Kleinanzeigen ви як приватна особа можете безпосередньо розмістити оголошення. Kleinanzeigen є безкоштовним і охоплює дуже широку аудиторію; ImmoScout24 та Immowelt пропонують обмежену безкоштовне базове оголошення, однак для хорошої видимості стягується плата за пакет (станом на 2026 рік залежно від строку розміщення та регіону зазвичай у нижньому або середньому тризначному діапазоні на місяць).
- Метапошукові системи: Портали на кшталт TraumImmo об’єднують пропозиції з багатьох джерел в одному пошуку. Одного разу розміщене оголошення додатково знаходять там, де потенційні покупці шукають на різних порталах, — часто з цільовим фільтром «від приватної особи» або «без комісії».
- Регіональні канали: Місцеві щоденні газети, дошки оголошень і сусідські мережі охоплюють саме тих покупців, які свідомо шукають у вашому районі.
Вирішальний аспект доступу: деякі спеціалізовані платформи та мережі маклерів приймають лише комерційних постачальників. Як приватна особа ви не можете безпосередньо отримати доступ до цього охоплення. Саме тут застосовуються метапошукові системи — вони об’єднують приватні та комерційні пропозиції в одному поданні. Той, хто шукає через TraumImmo, бачить ваше приватне оголошення поруч з об’єктами, які інакше пропонуються лише через маклерів, без необхідності наймати маклера.
П’ять кроків до оголошення без комісії
Крок 1: Визначте реалістичну ціну пропозиції
Ціна пропозиції визначає успіх або невдачу. Орієнтуйтеся на нормативну вартість землі, порівнянні пропозиції у вашому місці розташування та — за потреби — на короткий експертний висновок. Надто висока ціна відлякує потенційних покупців, а надто низька означає втрату реальних грошей.
Крок 2: Підготуйте енергетичний сертифікат і обов’язкові дані
Заздалегідь отримайте чинний енергетичний сертифікат. З нього беруться обов’язкові дані, які вже мають бути зазначені в оголошенні (див. нижче). Без цих даних ви ризикуєте отримати штраф і справляєте на покупців несерйозне враження.
Крок 3: Створіть інформативний опис об’єкта
Якісні фотографії, план приміщень і чесні ключові дані — житлова площа, рік будівництва, стан — визначають кількість запитів. Не приховуйте жодних недоліків, оскільки ви юридично зобов’язані їх розкривати.
Крок 4: Чітко позначте «без комісії»
У заголовку та тексті опису прямо вкажіть відсутність комісії й, де це можливо, встановіть відповідний фільтр порталу. Так до вас цілеспрямовано знайдуть шлях ті покупці, які шукають пропозиції без комісії.
Крок 5: Розмістіть оголошення на кількох каналах і керуйте запитами
Розмістіть свою пропозицію одночасно на кількох каналах і забезпечте її додаткову можливість пошуку через метапошукову систему. Об’єднайте вхідні запити в одному місці та перед погодженням попросіть показати підтвердження фінансування від банку.
Обов’язкові дані: чого не повинно бракувати в жодному оголошенні
Щойно ви розміщуєте оголошення в комерційних засобах масової інформації та маєте енергетичний сертифікат, Закон про енергоефективність будівель вимагає зазначати в оголошенні певні дані. Відповідно до § 87 GEG, в оголошенні про житлові будівлі мають бути:
- тип енергетичного сертифіката (сертифікат енергетичної потреби або сертифікат енергоспоживання),
- значення кінцевої потреби в енергії або кінцевого енергоспоживання,
- основні енергоносії для опалення,
- рік будівництва будівлі,
- клас енергоефективності.
Відповідальність за ці дані несете ви як власник, який розміщує оголошення. Якщо їх немає або вони неправильні, це є адміністративним правопорушенням — відповідно до GEG штрафи можуть сягати 10.000 євро. Ця вимога діє лише тоді, коли на момент розміщення оголошення енергетичний сертифікат уже був у наявності; однак для продажу вам у будь-якому разі потрібен чинний сертифікат. Додаткові роз’яснення містить офіційний інформаційний портал GEG федерального уряду.
Скільки коштує оголошення без комісії?
Без комісії не означає безкоштовно — але це вигідно. Враховуйте такі витрати:
- Плата за розміщення на порталі: від 0 євро (Kleinanzeigen), через обмежені безкоштовні оголошення, до платних пакетів підвищення видимості. Той, хто розміщує оголошення широко та протягом кількох місяців, залежно від комбінації порталів і регіону зазвичай витрачає кілька сотень євро.
- Енергетичний сертифікат: залежно від типу близько 50 до кількох сотень євро, якщо його ще немає.
- Додатково: професійні фотографії, підготовка плану або короткий експертний висновок щодо ціни.
Цим помірним витратам протистоїть заощаджена комісія: за ціни купівлі 400.000 євро лише колишня частка покупця становить близько 10.000 євро. Навіть оголошення на кількох порталах протягом кількох місяців залишається лише малою частиною суми, яку коштувала б маклерська комісія.
Переваги та недоліки розміщення оголошення без комісії
Чи варто розміщувати оголошення самостійно, залежить від вашої ситуації. Зважте такі моменти:
- Перевага — сильний аргумент під час продажу: «Без комісії» зменшує додаткові витрати покупця та підвищує попит на вашу пропозицію.
- Перевага — повна Контроль витрат: Ви сплачуєте лише передбачувані витрати на розміщення оголошення замість процентної комісії від ціни купівлі.
- Перевага – прямий контакт: Запити надходять безпосередньо до вас; ви самостійно керуєте зустрічами, ціною та комунікацією.
- Недолік – витрати часу та праці: Ви самостійно організовуєте експозе, обов’язкові відомості, перегляди та переговори.
- Недолік – обмежений доступ: Деякі платформи, ексклюзивні для агентів нерухомості, залишаються для вас безпосередньо недоступними; метапошукові системи лише частково це компенсують.
- Недолік – ціновий ризик: Без знання ринку ціна пропозиції та переговори легко можуть скластися не на вашу користь.
FAQ щодо розміщення оголошення без комісії
Що означає «без комісії» в оголошенні про нерухомість?
Це означає, що під час купівлі комісія агенту з нерухомості не стягується. Це відбувається, коли ви продаєте безпосередньо як власник або коли продавець повністю бере комісію на себе. Завдяки цьому для покупця зменшуються супутні витрати на придбання.
Чи можу я як приватна особа розмістити оголошення на ImmoScout24 та Immowelt?
Так. Обидва портали відкриті також для приватних продавців. Обмежене базове оголошення зазвичай можна розмістити безкоштовно; для більшої видимості та тривалішого розміщення портали пропонують платні пакети. Kleinanzeigen для приватних продавців загалом безкоштовний.
Чи потрібно вказувати в оголошенні дані з енергетичного сертифіката?
Так. Якщо енергетичний сертифікат наявний, відповідно до § 87 GEG, зокрема, вже в оголошенні потрібно зазначити вид сертифіката, показник кінцевого енергоспоживання, основні енергоносії, рік будівництва та клас енергоефективності. Порушення можуть каратися штрафом.
Чи забезпечить метапошукова система додаткове охоплення?
Так. Метапошукові системи, такі як TraumImmo, об’єднують пропозиції з багатьох порталів. Ваше приватне оголошення з’являється там поруч з об’єктами агентів нерухомості, і його також знаходять зацікавлені особи, які здійснюють пошук на різних порталах і цілеспрямовано шукають пропозиції без комісії.
Чи можу я підвищити ціну купівлі, оскільки комісія не стягується?
Юридично ви вільні встановлювати ціну пропозиції. Однак майте на увазі: покупці порівнюють загальні витрати. Штучно завищена ціна може знову нівелювати перевагу відсутності комісії та відлякати зацікавлених осіб. Ринкова ціна переконує більше, ніж будь-яка надбавка.
Висновок: як успішно розмістити оголошення без комісії
Для приватних продавців розміщувати оголошення без комісії у 2026 році простіше, ніж будь-коли: великі Портали відкриті для вас, а метапошукові системи, як-от TraumImmo, забезпечують вашій пропозиції додаткове охоплення — аж до покупців, які інакше бачать лише об’єкти від агентів нерухомості. Найбільше значення мають реалістична ціна, повні обов’язкові дані та чітке позначення відсутності комісії. Дотримуючись цих пунктів, ви заощаджуєте на комісійних і водночас робите власну пропозицію привабливішою для покупців.