«Без комиссии» — один из самых сильных аргументов при продаже на рынке недвижимости, и тот, кто продаёт частным образом, почти автоматически этим пользуется. Ведь без посредника покупатель не платит комиссионные, а вы одновременно экономите свою часть комиссии. Мы расскажем, что именно означает «разместить объявление без комиссии», на каких порталах частные продавцы могут самостоятельно размещать объявления — в том числе там, где обычно размещают объявления только посредники, — и какие обязательные сведения не должны отсутствовать ни в одном объявлении.
Что означает «разместить объявление без комиссии»?
Термин без комиссии при размещении объявления имеет две стороны. С одной стороны, он описывает вашу исходную ситуацию: если вы предлагаете недвижимость без посредника, вы не платите посредническую комиссию. С другой стороны, «без комиссии» — это сигнал для покупателей: покупателю также не придётся платить комиссионные. Именно этот сигнал многие порталы используют как отдельный критерий фильтрации, по которому целенаправленно ищут заинтересованные лица.
Насколько это важно, показывает анализ расходов. Комиссия посредника обычно составляет от 5 до 7 процентов покупной цены, включая НДС. С 23 декабря 2020 года при продаже квартир и частных домов потребителям действует принцип равного распределения: если продавец поручает работу посреднику, он может переложить на покупателя не более половины расходов — и сам должен нести как минимум такую же долю (§ 656c BGB и § 656d BGB). При покупной цене 400 000 евро только доля покупателя быстро достигает 10 000 евро и более.
Если вы продаёте частным образом, эта комиссия полностью отменяется — для обеих сторон. Таким образом, ваше объявление автоматически размещается без комиссии, и вы можете активно это рекламировать. Для многих потенциальных покупателей это ощутимо снижает дополнительные расходы на приобретение и делает ваше предложение более привлекательным.
На каких порталах частные продавцы могут размещать объявления?
Не каждый портал открыт для частных лиц, а даже там, где это возможно, охват аудитории и расходы существенно различаются. В 2026 году для частных продавцов актуальны следующие каналы:
- Крупные порталы недвижимости: На ImmoScout24, Immowelt и Kleinanzeigen вы можете размещать объявления напрямую как частное лицо. Kleinanzeigen бесплатен и охватывает очень широкую аудиторию; ImmoScout24 и Immowelt предлагают ограниченную бесплатное базовое объявление, однако для хорошей видимости взимаются пакетные цены (по состоянию на 2026 год, в зависимости от срока размещения и региона, обычно от низкого до среднего трёхзначного диапазона в месяц).
- Метапоисковые системы: такие порталы, как TraumImmo, объединяют предложения из множества источников в одном поиске. Размещённое один раз объявление дополнительно будет найдено там, где потенциальные покупатели ищут сразу на нескольких порталах, — часто с целевой фильтрацией по критериям «от собственника» или «без комиссии».
- Региональные каналы: местные ежедневные газеты, доски объявлений и соседские сети охватывают именно тех покупателей, которые целенаправленно ищут жильё в вашем районе.
Решающим аспектом доступа является следующее: некоторые специализированные платформы и сети маклеров принимают только коммерческих поставщиков. Как частное лицо вы не можете напрямую получить доступ к этому охвату. Именно здесь на помощь приходят метапоисковые системы — они объединяют частные и коммерческие предложения в одном представлении. Тот, кто ищет через TraumImmo, видит ваше частное объявление рядом с объектами, которые в иных случаях предлагаются только через маклеров, причём вам не нужно нанимать маклера.
Объявление без комиссии за пять шагов
Шаг 1: Установить реалистичную цену предложения
Цена предложения определяет успех или неудачу. Ориентируйтесь на нормативную стоимость земли, сопоставимые предложения в вашем районе и — при необходимости — на краткое экспертное заключение. Слишком высокая цена отпугивает заинтересованных лиц, а слишком низкая означает прямую потерю денег.
Шаг 2: Подготовить энергетический сертификат и обязательные сведения
Заранее получите действительный энергетический сертификат. Из него берутся обязательные сведения, которые уже должны быть указаны в объявлении (см. ниже). Без этих сведений вы рискуете получить штраф и производите на покупателей несерьёзное впечатление.
Шаг 3: Составить информативный экспозе
Качественные фотографии, планировка и честные ключевые данные — жилая площадь, год постройки, состояние — определяют количество запросов. Не скрывайте недостатки: по закону вы обязаны их раскрывать.
Шаг 4: Чётко указать «без комиссии»
Явно укажите в заголовке и тексте описания отсутствие комиссии и установите соответствующий фильтр портала, если он предусмотрен. Так вас целенаправленно найдут покупатели, которые ищут предложения без комиссии.
Шаг 5: Разместить объявление на нескольких каналах и управлять запросами
Разместите предложение одновременно на нескольких каналах и обеспечьте его дополнительную доступность через метапоисковую систему. Объедините входящие запросы в одном месте и до согласия на сделку просите показать подтверждение финансирования от банка.
Обязательные сведения: чего не должно отсутствовать ни в одном объявлении
Как только вы размещаете объявление в коммерческих СМИ и энергетический паспорт уже имеется, Закон об энергосбережении зданий предписывает указывать в объявлении определённые сведения. Согласно § 87 GEG, в объявлении о жилых зданиях должны быть указаны:
- вид энергетического паспорта (паспорт потребности в энергии или паспорт фактического энергопотребления),
- значение расчётной конечной потребности в энергии или конечного энергопотребления,
- основные энергоносители для отопления,
- год постройки здания,
- класс энергоэффективности.
Ответственность за эти сведения несёте вы как собственник, разместивший объявление. Если они отсутствуют или указаны неверно, это является административным правонарушением — согласно GEG штрафы могут составлять до 10 000 евро. Обязанность действует только в том случае, если энергетический паспорт уже имелся на момент размещения объявления; однако для продажи вам в любом случае потребуется действительный паспорт. Дополнительные разъяснения представлены на официальном информационном портале GEG федерального правительства.
Сколько стоит объявление без комиссии?
Без комиссии — не значит бесплатно, но это недорого. Учтите следующие расходы:
- Плата за размещение на портале: от 0 евро (Kleinanzeigen), через ограниченные бесплатные объявления до платных пакетов повышения видимости. При широком размещении на нескольких месяцев расходы в зависимости от выбранных порталов и региона обычно составляют несколько сотен евро.
- Энергетический паспорт: в зависимости от типа — примерно от 50 до нескольких сотен евро, если его ещё нет.
- Дополнительно: профессиональные фотографии, подготовка плана или краткое экспертное заключение о стоимости.
Этим вполне обозримым расходам противостоит сэкономленная комиссия: при цене покупки 400 000 евро только прежняя доля покупателя составляет около 10 000 евро. Поэтому даже объявление, размещённое на нескольких порталах в течение нескольких месяцев, обойдётся лишь в малую часть того, что стоили бы услуги маклера.
Преимущества и недостатки размещения объявления без комиссии
Стоит ли размещать объявление самостоятельно, зависит от вашей ситуации. Следует взвесить следующие моменты:
- Преимущество — сильный аргумент в пользу продажи: «Без комиссии» снижает дополнительные расходы покупателя при приобретении и повышает спрос на ваше предложение.
- Преимущество — полный Контроль расходов: Вы платите только обозримые расходы на размещение объявления вместо процентной комиссии от покупной цены.
- Преимущество — прямой контакт: Запросы поступают непосредственно к вам; вы сами назначаете встречи, устанавливаете цену и ведёте коммуникацию.
- Недостаток — затраты времени и труда: Экспозе, обязательные сведения, просмотры и переговоры вы организуете самостоятельно.
- Недостаток — ограниченный доступ: Некоторые платформы, доступные исключительно маклерам, остаются для вас напрямую закрытыми; метапоисковые системы лишь частично компенсируют это.
- Недостаток — ценовой риск: Без знания рынка цена предложения и переговоры легко складываются не в вашу пользу.
Часто задаваемые вопросы о размещении объявления без комиссии
Что означает «без комиссии» в объявлении о недвижимости?
Это означает, что при покупке комиссия маклера не взимается. Это имеет место, если вы продаёте недвижимость непосредственно как собственник или если продавец полностью берёт комиссию на себя. Благодаря этому для покупателя снижаются сопутствующие расходы при приобретении.
Могу ли я как частное лицо размещать объявления на ImmoScout24 и Immowelt?
Да. Оба портала открыты и для частных продавцов. Ограниченное базовое объявление обычно можно разместить бесплатно; для большей видимости и длительности размещения порталы предлагают платные пакеты. Kleinanzeigen для частных Anbieter в принципе бесплатен.
Нужно ли указывать в объявлении сведения из энергетического сертификата?
Да. Если энергетический сертификат имеется, согласно § 87 GEG, среди прочего, уже в объявлении необходимо указать вид сертификата, показатель конечного энергопотребления, основные энергоносители, год постройки и класс энергоэффективности. Нарушения могут наказываться штрафом.
Даёт ли метапоисковая система дополнительный охват?
Да. Метапоисковые системы, такие как TraumImmo, объединяют предложения с множества порталов. Ваше частное объявление появляется там рядом с объектами маклеров, и его находят также заинтересованные лица, которые ищут по разным порталам и целенаправленно — предложения без комиссии.
Могу ли я повысить покупную цену, поскольку комиссия не взимается?
Юридически вы свободны в определении цены предложения. Однако помните: покупатели сравнивают общие расходы. Искусственно завышенная цена может свести на нет преимущество отсутствия комиссии и отпугнуть заинтересованных лиц. Рыночная цена убеждает лучше любой надбавки.
Итог: как успешно разместить объявление без комиссии
В 2026 году частным продавцам проще, чем когда-либо, размещать объявления без комиссии: крупные Вам доступны порталы, а метапоисковые системы, такие как TraumImmo, обеспечивают вашему предложению дополнительный охват — вплоть до покупателей, которые в противном случае видят только объекты, предлагаемые через риелторов. Наибольшее значение имеют реалистичная цена, полный объём обязательной информации и чёткое указание на отсутствие комиссии. Соблюдая эти пункты, вы экономите на комиссионных и одновременно делаете собственное предложение более привлекательным для покупателей.