Kaufnebenkosten beim Hauskauf: Wie hoch sind sie wirklich?

Wer ein Haus kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Obendrauf kommen die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und häufig die Maklerprovision. Zusammen machen sie je nach Bundesland und Konstellation rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus und müssen fast immer aus dem Eigenkapital gezahlt werden. Wir zeigen Ihnen, aus welchen Posten sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen, wie hoch jeder einzelne ausfällt und an welcher Stelle Sie am meisten sparen können.

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie entstehen zwangsläufig, weil ein Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich an bestimmte Formalitäten geknüpft ist: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB), der Eigentumswechsel wird im Grundbuch eingetragen, und auf den Erwerb erhebt das jeweilige Bundesland die Grunderwerbsteuer.

Wichtig für Ihre Finanzierung: Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis der Immobilie, nicht die Nebenkosten. Diese müssen Sie daher meist zusätzlich als Eigenkapital mitbringen. Als grobe Faustregel gilt, dass Sie 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten einplanen sollten – wie viel es am Ende genau wird, hängt vor allem von Ihrem Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist.

Aus welchen Posten bestehen die Kaufnebenkosten?

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus wenigen, klar abgegrenzten Blöcken zusammen. Diese vier Posten sollten Sie kennen:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises – meist der größte Einzelposten.
• Notarkosten: rund 1 bis 1,5 Prozent für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Abwicklung.
• Grundbuchkosten: etwa 0,5 Prozent für die Eintragung des Eigentümerwechsels und einer eventuellen Grundschuld.
• Maklerprovision: bis zu 3,57 Prozent (Käuferanteil inklusive Mehrwertsteuer) – fällt nur an, wenn ein Makler vermittelt.

Notar- und Grundbuchkosten werden dabei oft als ein Block genannt, weil sie gemeinsam etwa 1,5 bis 2 Prozent ausmachen. In den folgenden Abschnitten reißen wir jeden Posten kurz an. Die vollständigen Details finden Sie in unseren Ratgebern zu den einzelnen Themen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

Ein Rechenbeispiel macht die Spannbreite deutlich. Gehen wir von einem Kaufpreis von 400.000 Euro aus:

• Beispiel Bayern (niedrige Steuer): Grunderwerbsteuer 3,5 % = 14.000 Euro, Notar und Grundbuch rund 1,5 % = 6.000 Euro. Ohne Makler summiert sich das auf 20.000 Euro, also etwa 5 Prozent. Kommt eine Maklerprovision von 3,57 % (14.280 Euro) hinzu, sind es rund 34.300 Euro oder 8,6 Prozent.
• Beispiel Nordrhein-Westfalen (hohe Steuer): Grunderwerbsteuer 6,5 % = 26.000 Euro, Notar und Grundbuch rund 2 % = 8.000 Euro. Ohne Makler sind das 34.000 Euro (8,5 Prozent), mit Maklerprovision rund 48.300 Euro – gut 12 Prozent des Kaufpreises.

Sie sehen: Der oft genannte Wert von 10 bis 15 Prozent wird vor allem dann erreicht, wenn ein Makler beteiligt ist und Sie in einem Bundesland mit hohem Steuersatz kaufen. Ohne Maklerprovision liegen die Nebenkosten in vielen Fällen bei nur rund 5 bis 8,5 Prozent.

Die einzelnen Posten im Überblick

Grunderwerbsteuer: der größte Pflichtposten

Die Grunderwerbsteuer ist die mit Abstand größte unvermeidbare Position. Der bundesweite Basissatz liegt bei 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG), doch seit 2006 dürfen die Länder ihren Satz selbst festlegen. Die Spanne reicht 2026 von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Die Steuer wird nach der notariellen Beurkundung fällig; erst nach ihrer Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die kein Eigentumsübergang im Grundbuch möglich ist. Mehr dazu lesen Sie in unserem Detailartikel zur Grunderwerbsteuer.

Notar- und Grundbuchkosten: rund 1,5 bis 2 Prozent

Notar- und Grundbuchgebühren sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und daher nicht verhandelbar. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Zahlung und veranlasst die Eintragungen; das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer und in der Regel die Grundschuld der finanzierenden Bank ein. Zusammen liegen beide Posten bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren sind degressiv gestaltet – bei höheren Kaufpreisen sinkt der prozentuale Anteil. Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten.

Maklerprovision: der Posten, den Sie beeinflussen können

Vermittelt ein Makler die Immobilie, wird eine Provision fällig. Üblich sind rund 3 Prozent zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer, also 3,57 Prozent je Seite. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher der Halbteilungsgrundsatz: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben (§ 656c BGB). Bei einseitiger Beauftragung muss der Auftraggeber mindestens denselben Betrag zahlen wie die andere Seite (§ 656d BGB). Anders als Steuer und Notar ist dieser Posten nicht gesetzlich zwingend – er entfällt vollständig, wenn kein Makler beteiligt ist.

Warum ein provisionsfreier Kauf den größten Hebel bietet

Vergleicht man die vier Posten, zeigt sich schnell, wo für Käufer der größte Spielraum liegt:

• Grunderwerbsteuer: gesetzlich festgelegt, nicht verhandelbar, nur durch die Wahl des Bundeslands beeinflussbar.
• Notar- und Grundbuchkosten: bundesweit einheitlich geregelt und damit ebenfalls fix.
• Maklerprovision: der einzige Block, den Sie vollständig vermeiden können.

Genau hier setzt eine provisionsfreie Immobilie an. Kaufen Sie direkt vom Eigentümer, sparen Sie sich den gesamten Käuferanteil der Provision – bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro immerhin rund 14.000 Euro. Damit ist der provisionsfreie Kauf der wirksamste Hebel, um die Kaufnebenkosten spürbar zu senken. Auf TraumImmo können Sie gezielt nach provisionsfreien Angeboten filtern und so von Anfang an mit niedrigeren Nebenkosten kalkulieren.

FAQ zu den Kaufnebenkosten

Wie viel Prozent Kaufnebenkosten muss ich einplanen?

Als Faustregel gelten 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Der genaue Wert hängt vom Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Ohne Maklerprovision liegen die Nebenkosten häufig bei nur rund 5 bis 8,5 Prozent.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

In der Regel nicht ohne Weiteres. Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis und erwarten, dass Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung, die auch die Nebenkosten abdeckt, ist möglich, aber teurer und wird nur bei sehr guter Bonität vergeben.

Welcher Posten ist am höchsten?

In den meisten Bundesländern ist die Grunderwerbsteuer der größte Einzelposten. Kommt eine Maklerprovision hinzu, kann diese in Ländern mit niedrigem Steuersatz – etwa Bayern – sogar den größten Block ausmachen. Genau dieser Block lässt sich beim provisionsfreien Kauf einsparen.

Sind die Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie sind die Kaufnebenkosten nicht absetzbar. Bei vermieteten Objekten können Notar- und Grundbuchkosten anteilig als Anschaffungskosten über die Abschreibung geltend gemacht werden. Lassen Sie sich dazu steuerlich beraten.

Wer zahlt Notar und Grundbuch?

In der Praxis trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Den Notar suchen Käufer und Verkäufer gemeinsam aus; beauftragen kann ihn jede Vertragspartei.

Fazit: Nebenkosten früh und realistisch einplanen

Die Kaufnebenkosten sind ein fester Bestandteil jedes Hauskaufs und sollten von Anfang an in Ihre Finanzierung einfließen. Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt und lassen sich kaum beeinflussen – zusammen liegen sie je nach Bundesland bei etwa 5 bis 8,5 Prozent. Den größten vermeidbaren Block bildet die Maklerprovision. Wer eine provisionsfreie Immobilie kauft, spart den Käuferanteil vollständig und drückt die Nebenkosten damit deutlich. Kalkulieren Sie die Posten früh durch, dann erleben Sie beim Notartermin keine böse Überraschung.