Quien compra una casa paga más que el precio de compra. A esto se suman los gastos adicionales de compra: el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, el notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad y, con frecuencia, la comisión de la agencia inmobiliaria. En conjunto, según el estado federado y la situación, representan alrededor del 10 al 15 por ciento del precio de compra y casi siempre deben pagarse con capital propio. Le mostramos de qué partidas se componen los gastos adicionales de compra, cuánto asciende cada una y en qué punto puede ahorrar más.
¿Qué son los gastos adicionales de compra?
Los gastos adicionales de compra son todos los desembolsos que se generan al adquirir un inmueble, además del precio de compra propiamente dicho. Se producen necesariamente porque en Alemania la compra de un inmueble está legalmente vinculada a determinadas formalidades: el contrato de compraventa debe formalizarse ante notario (§ 311b BGB), el cambio de titularidad se inscribe en el Registro de la Propiedad y el estado federado correspondiente aplica el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias a la adquisición.
Importante para su financiación: por regla general, los bancos solo financian el precio de compra del inmueble, no los gastos adicionales. Por ello, normalmente deberá aportar estos gastos adicionalmente como capital propio. Como regla general aproximada, debería reservar entre el 10 y el 15 por ciento del precio de compra para los gastos adicionales; el importe exacto dependerá sobre todo de su estado federado y de si interviene una agencia inmobiliaria.
¿De qué partidas se componen los gastos adicionales de compra?
Los gastos adicionales de compra se componen de unos pocos bloques claramente diferenciados. Debe conocer estas cuatro partidas:
- Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias: entre el 3,5 y el 6,5 por ciento del precio de compra, según el estado federado; normalmente es la partida individual más elevada.
- Gastos notariales: alrededor del 1 al 1,5 por ciento por la formalización del contrato de compraventa y su tramitación.
- Gastos del Registro de la Propiedad: aproximadamente el 0,5 por ciento por la inscripción del cambio de titularidad y de una eventual carga inmobiliaria.
- Comisión de la agencia inmobiliaria: hasta el 3,57 por ciento (parte del comprador incluido el impuesto sobre el valor añadido); solo se aplica si interviene una agencia.
Los gastos notariales y del Registro de la Propiedad suelen mencionarse como un solo bloque, ya que conjuntamente representan aproximadamente entre el 1,5 y el 2 por ciento. En las siguientes secciones abordamos brevemente cada partida. Encontrará todos los detalles en nuestras guías sobre cada tema.
¿Cuánto ascienden en total los gastos adicionales de compra?
Un ejemplo de cálculo muestra claramente el margen. Partamos de un precio de compra a partir de 400.000 euros:
- Ejemplo de Baviera (impuesto bajo): impuesto de transmisión patrimonial 3,5 % = 14.000 euros, notaría y registro de la propiedad aproximadamente 1,5 % = 6.000 euros. Sin agente inmobiliario, el total asciende a 20.000 euros, es decir, aproximadamente el 5 por ciento. Si se añade una comisión de agencia del 3,57 % (14.280 euros), son unos 34.300 euros o el 8,6 por ciento.
- Ejemplo de Renania del Norte-Westfalia (impuesto alto): impuesto de transmisión patrimonial 6,5 % = 26.000 euros, notaría y registro de la propiedad aproximadamente 2 % = 8.000 euros. Sin agente inmobiliario son 34.000 euros (8,5 por ciento), con una comisión de agencia, unos 48.300 euros: algo más del 12 por ciento del precio de compra.
Como puede ver, el valor citado a menudo de entre el 10 y el 15 por ciento se alcanza sobre todo cuando interviene un agente inmobiliario y compra en un estado federado con un tipo impositivo elevado. Sin comisión de agencia, los gastos adicionales suelen situarse en muchos casos entre aproximadamente el 5 y el 8,5 por ciento.
Resumen de los conceptos individuales
Impuesto de transmisión patrimonial: el mayor concepto obligatorio
El impuesto de transmisión patrimonial es, con diferencia, la mayor partida inevitable. El tipo básico nacional es del 3,5 por ciento (§ 11 GrEStG), pero desde 2006 los estados federados pueden fijar su propio tipo. En 2026, el rango va del 3,5 por ciento en Baviera hasta el 6,5 por ciento en Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, el Sarre y Schleswig-Holstein. El impuesto vence después de la escrituración notarial; solo tras su pago, la oficina tributaria emite el denominado certificado de no objeción, sin el cual no es posible la transmisión de la propiedad en el registro de la propiedad. Encontrará más información en nuestro artículo detallado sobre el impuesto de transmisión patrimonial.
Gastos de notaría y registro de la propiedad: aproximadamente entre el 1,5 y el 2 por ciento
Los honorarios de notaría y registro de la propiedad están regulados de manera uniforme en todo el país por la Ley de Costas Judiciales y Notariales (GNotKG) y, por tanto, no son negociables. El notario formaliza el contrato de compraventa, supervisa el pago y solicita las inscripciones; la oficina del registro de la propiedad inscribe al nuevo propietario y, por regla general, la carga inmobiliaria del banco financiador. En conjunto, ambos conceptos representan aproximadamente entre el 1,5 y el 2 por ciento del precio de compra. Los honorarios tienen una estructura decreciente: con precios de compra más elevados, disminuye el porcentaje. Habitualmente, estos costes los asume el comprador.
Comisión de agencia: el concepto que puede influir
Si un agente inmobiliario intermedia en la propiedad, se devenga una comisión. Lo habitual son aproximadamente 3 por ciento más el 19 por ciento de IVA, es decir, 3,57 por ciento por cada parte. Desde el 23. Desde diciembre de 2020, al comprar viviendas y casas unifamiliares como consumidor se aplica el principio de distribución a partes iguales: si el vendedor encarga al agente inmobiliario, solo puede repercutir al comprador como máximo la mitad de la comisión (§ 656c BGB). En caso de encargo unilateral, la parte contratante debe pagar al menos la misma cantidad que la otra parte (§ 656d BGB). A diferencia del impuesto y del notario, este concepto no es obligatorio por ley: se elimina por completo si no interviene ningún agente inmobiliario.
Por qué una compra sin comisión ofrece el mayor margen de ahorro
Si se comparan los cuatro conceptos, se ve rápidamente dónde tienen los compradores mayor margen de maniobra:
- Impuesto de adquisición de bienes inmuebles: establecido por ley, no negociable, solo se puede influir mediante la elección del estado federado.
- Costes notariales y del registro de la propiedad: regulados de manera uniforme en todo el país y, por tanto, también fijos.
- Comisión del agente inmobiliario: el único bloque que puede evitar por completo.
Precisamente aquí entra en juego una propiedad sin comisión. Si compra directamente al propietario, se ahorra toda la parte de la comisión correspondiente al comprador: con un precio de compra de 400.000 euros, nada menos que unos 14.000 euros. Por tanto, la compra sin comisión es la forma más eficaz de reducir notablemente los gastos adicionales de la compra. En TraumImmo puede filtrar específicamente las ofertas sin comisión y calcular desde el principio unos gastos adicionales más bajos.
Preguntas frecuentes sobre los gastos adicionales de la compra
¿Qué porcentaje de gastos adicionales de compra debo prever?
Como regla general, se considera entre el 10 y el 15 por ciento del precio de compra. El valor exacto depende del tipo del impuesto de adquisición de bienes inmuebles de su estado federado y de si interviene un agente inmobiliario. Sin comisión de agencia, los gastos adicionales suelen situarse en torno a solo entre el 5 y el 8,5 por ciento.
¿Puedo financiar también los gastos adicionales de la compra?
Por regla general, no fácilmente. Los bancos suelen financiar únicamente el precio de compra y esperan que pague los gastos adicionales con fondos propios. Es posible una llamada financiación del 110 por ciento, que también cubre los gastos adicionales, pero es más cara y solo se concede con una solvencia muy buena.
¿Qué concepto es el más elevado?
En la mayoría de los estados federados, el impuesto de adquisición de bienes inmuebles es el mayor concepto individual. Si se añade una comisión de agencia, esta puede incluso constituir el mayor bloque en estados con un tipo impositivo bajo, como Baviera. Precisamente este bloque se puede ahorrar al comprar sin comisión.
¿Son los ¿Son deducibles fiscalmente los gastos adicionales de compra?
Al comprar un inmueble para uso propio, los gastos adicionales de compra no son deducibles. En el caso de inmuebles alquilados, los gastos notariales y del registro de la propiedad pueden imputarse proporcionalmente como costes de adquisición mediante la amortización. Solicite asesoramiento fiscal al respecto.
¿Quién paga el notario y el registro de la propiedad?
En la práctica, el comprador asume los gastos notariales y del registro de la propiedad. Comprador y vendedor eligen conjuntamente al notario; cualquiera de las partes contratantes puede encargarle el trámite.
Conclusión: planifique los gastos adicionales con antelación y de forma realista
Los gastos adicionales de compra son un componente fijo de toda adquisición de una vivienda y deben incluirse en su financiación desde el principio. El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, así como los gastos notariales y del registro de la propiedad, están establecidos legalmente y apenas pueden influirse; en conjunto, según el estado federado, ascienden aproximadamente al 5–8,5 por ciento. La mayor partida evitable es la comisión de la agencia inmobiliaria. Quien compra un inmueble sin comisión se ahorra íntegramente la parte correspondiente al comprador y reduce considerablemente los gastos adicionales. Calcule estas partidas con antelación para no llevarse una desagradable sorpresa en la cita con el notario.