Zum Kaufpreis kommen Steuer, Notar, Grundbuch und oft Makler. Mit den Standardwerten unseres Rechners liegen Sie oft irgendwo zwischen 5 und 12 Prozent. Eine teure Provision oder extra Vorgänge schieben die Quote nach oben. Die Bank will dieses Geld oft als echtes Eigenkapital sehen.
Was sind Kaufnebenkosten?
Alles, was über dem Kaufpreis liegt und für den Erwerb fällig wird. Der Vertrag muss zum Notar (§ 311b BGB), der Eigentumswechsel ins Grundbuch. Bei den meisten Käufen kommt Grunderwerbsteuer dazu. § 3 GrEStG nennt Ausnahmen, etwa zwischen Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie.
Ob eine Bank die Nebenkosten mitfinanziert, entscheidet sie in der Kreditprüfung. Beleihungswert und Einkommen spielen mit. Deshalb lohnt es sich, die Posten mit Ihrem Bundesland und dem konkreten Maklervertrag durchzurechnen statt mit einer Pauschale.
Eigene Zahlen: Kaufnebenkosten-Rechner auf TraumImmo. Steuer, Notar und optional Makler sind vorausgefüllt und lassen sich überschreiben.
Aus welchen Posten bestehen die Kaufnebenkosten?
Vier Blöcke tauchen immer wieder auf:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Land. Bei einem normalen Kauf meist vom Kaufpreis.
- Notarkosten: grob 1 bis 1,5 Prozent für Beurkundung und Abwicklung.
- Grundbuchkosten: oft um die 0,5 Prozent für Eigentümerwechsel und eine mögliche Grundschuld.
- Maklerprovision: nur wenn ein Vertrag und ein Provisionsanspruch da sind. 3,57 Prozent brutto sind ein übliches Käuferbeispiel, keine gesetzliche Obergrenze.
Notar und Grundbuch werden oft zusammen genannt, weil sie zusammen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent landen. Unten die Kurzfassung zu jedem Block.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Beispiel mit 400.000 Euro Kaufpreis:
- Bayern: 3,5 % Steuer = 14.000 Euro, Notar und Grundbuch als 1,5 %-Faustregel = 6.000 Euro. Ohne Makler 20.000 Euro, also 5 Prozent. Mit 3,57 % Makler (14.280 Euro) rund 34.300 Euro oder 8,6 Prozent.
- NRW: 6,5 % Steuer = 26.000 Euro, dieselbe Notar-Faustregel 6.000 Euro. Ohne Makler 32.000 Euro (8 Prozent), mit dem 3,57 %-Beispiel rund 46.300 Euro oder 11,6 Prozent.
Ohne Makler liegen die beiden Beispiele bei 5 und 8 Prozent. Eine Grundschuld, Auslagen, Umsatzsteuer auf Notarleistungen oder ein anderer Maklervertrag können die Summe verschieben.
Die einzelnen Posten
Grunderwerbsteuer
Oft der größte Pflichtposten. Die Länder setzen den Satz nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG; § 11 Abs. 1 GrEStG hält den Basissatz von 3,5 Prozent bereit. 2026 reicht die Spanne von Bayern (3,5 %) bis NRW, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein (6,5 %). Für die Eigentumsumschreibung brauchen Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG. Die Bescheinigung kommt, wenn die Steuer bezahlt, gestundet oder sichergestellt ist.
Notar und Grundbuch
Gebühren nach dem GNotKG. Kein Pauschalsatz im Gesetz: Geschäftswert, Beurkundung, Vollzug, Grundschuld und Auslagen bestimmen die Rechnung. 1,5 bis 2 Prozent sind eine grobe Orientierung. Im Kaufvertrag landet das meist beim Käufer; der Verkäufer zahlt in der Regel die Löschung eigener Belastungen.
Maklerprovision
Voraussetzung ist ein Maklervertrag und ein darauf beruhender Kauf (§ 652 BGB). Die Höhe steht im Vertrag. 3,57 Prozent brutto je Seite sind verbreitet, aber nicht gesetzlich gedeckelt. Bei Wohnung oder Einfamilienhaus mit Verbraucherkäufer gilt: Beauftragen beide Seiten denselben Makler, müssen die Provisionen nach § 656c BGB gleich hoch sein. Soll die andere Seite einen Teil übernehmen, obwohl nur eine Partei beauftragt hat, greift § 656d BGB. Die beauftragende Seite muss mindestens die Hälfte selbst tragen und die Zahlung nachweisen, bevor der Anspruch gegen die andere Seite fällig wird.
Was ein provisionsfreier Kauf an der Rechnung ändert
Steuer und Notar sind kaum wegzudrücken. Die Maklercourtage schon. Bei 400.000 Euro und 3,57 Prozent sind das 14.280 Euro. Ob ein provisionsfreies Angebot insgesamt günstiger ist, hängt trotzdem vom Kaufpreis ab. Auf TraumImmo können Sie provisionsfreie Inserate filtern und beide Gesamtrechnungen vergleichen.
FAQ zu den Kaufnebenkosten
Wie viel Prozent Kaufnebenkosten muss ich einplanen?
Mit unseren Rechner-Annahmen oft 5 bis 12 Prozent. Ohne Makler und mit der 1,5-Prozent-Faustregel für Notar und Grundbuch eher 5 bis 8 Prozent. Andere Vorgänge oder ein anderer Maklervertrag ändern das.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Kommt auf die Bank an, auf Beleihungswert und Einkommen. „110-Prozent-Finanzierung“ ist ein Marktbegriff, kein gesetzliches Produkt. Solche Kredite können teurer sein; eine Zusage folgt daraus nicht.
Welcher Posten ist am höchsten?
In den meisten Ländern die Grunderwerbsteuer. In Bayern mit niedrigem Satz kann die Maklercourtage den größten Block bilden, falls eine anfällt.
Sind die Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei reiner Selbstnutzung in der Regel nicht als Werbungskosten. Bei Vermietung gehören Steuer, Kaufmakler und kaufbezogene Notar- und Grundbuchkosten oft zu den Anschaffungskosten. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil; Grund und Boden nicht. Kosten einer Finanzierungsgrundschuld können Finanzierungskosten sein. Die Abgrenzung gehört zum Steuerberater.
Wer zahlt Notar und Grundbuch?
Im Vertrag meist der Käufer. § 448 Abs. 2 BGB sieht das so vor. Der Verkäufer zahlt typischerweise die Löschung eigener Belastungen. Das ist die interne Verteilung; gegenüber Notar oder Gericht können daneben eigene Haftungsregeln gelten.
Kurz gesagt
Planen Sie die Nebenkosten von Anfang an ein. Landessatz und Gebührenregeln sind vorgegeben, die konkrete Summe hängt trotzdem von Gegenleistung, Vorgängen und Vertrag ab. Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Anspruch besteht. Einzelne Posten schlagen eine pauschale Quote.
Im Nebenkosten-Rechner können Sie Steuer, die Notar-Faustregel und optional Makler für Ihren Kaufpreis durchspielen und die Quote in die Finanzierungsrechner übernehmen.