Maison jumelée modernisée sur un terrain d'env. 846 m² avec un loyer emphytéotique exceptionnellement bas

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About this dream house

Property Description

Diese gepflegte und umfassend modernisierte Doppelhaushälfte in Hamburg-Jenfeld verbindet solide Bausubstanz, zeitgemäße Ausstattung und ein außergewöhnlich großzügiges Grundstück mit ca. 846 m² Fläche.

Das ursprüngliche Wohnhaus wurde ca. 1952 errichtet und im Jahr 2016 durch einen hochwertigen Anbau erweitert. Heute präsentiert sich die Immobilie als modernisiertes Zuhause mit ca. 122 m² Wohnfläche, verteilt auf 3,5 Zimmer, einem familienfreundlichen Grundriss und vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten im Innen- und Außenbereich.

Bereits beim Betreten des Hauses empfängt Sie ein freundlicher Eingangsbereich mit anschließendem Flur. Im Erdgeschoss befinden sich ein weiteres Zimmer, ein im Jahr 2024 vollständig saniertes Tageslichtbad mit Dusche und Badewanne sowie der offen gestaltete Wohn- und Essbereich mit moderner Einbauküche aus dem Jahr 2016. Zwei Terrassentüren sorgen für viel Tageslicht und schaffen einen direkten Übergang auf die Terrasse und in den weitläufigen Garten.

Der Wohnbereich überzeugt durch eine angenehme Verbindung aus Offenheit, Komfort und Funktionalität. Im Erdgeschoss wurden unter anderem die Elektrik erneuert, dreifach isolierverglaste Fenster eingebaut, der Fußboden gedämmt und eine Fußbodenheizung ergänzt. Zusätzlich stehen klassische Heizkörper zur Verfügung. Die Terrassentüren verfügen über Sicherheits- und Thermoglasflächen.

Im Obergeschoss befinden sich ein Schlafzimmer sowie ein weiteres halbes Zimmer, das flexibel als Arbeitsbereich, Ankleide, Kinderbereich oder zusätzlicher Schlafbereich genutzt werden kann. Die Dachflächenfenster sind zweifach isolierverglast. Das Dach wurde mit einer 100er-Dämmung versehen, die Dachpfannen wurden im Jahr 2021 erneuert.

Auch technisch befindet sich die Immobilie in einem gepflegten und modernisierten Zustand. Die Gasheizung inklusive Anschluss stammt aus dem Jahr 2019, die Gasleitung wurde kürzlich erneuert. Alle Abwasserrohre wurden ausgetauscht, eine Dichtigkeitsprüfung liegt vor. Die Wasserleitungen wurden bereits in den 1990er-Jahren erneuert. Ein Kamin der Marke HARK wurde 2014 angeschafft und im Jahr 2025 fachgerecht angeschlossen. Ein Glasfaseranschluss ist in Vorbereitung.

Ein besonderes Highlight ist das ca. 846 m² große Grundstück. Der sonnige Garten bietet viel Platz für Familie, Freizeit, Erholung, Gartenliebhaber und individuelle Gestaltungsideen. Ein vorhandener Pool kann bei Bedarf wieder aktiviert werden. Eine Grillecke mit Holzpavillon schafft einen schönen Aufenthaltsbereich im Freien. Ergänzt wird das Angebot durch eine Garage mit integrierter Werkstatt und kleinem Kriechkeller, einen Carport, einen weiteren freien Stellplatz sowie einen zusätzlichen Schuppen bzw. Gartenhaus.

**Hinweis zum Erbbaurecht**

Das Grundstück wird im Erbbaurecht der Freien und Hansestadt Hamburg geführt. Der derzeitige Erbbauzins beträgt nach vorliegenden Angaben lediglich ca. 71 Euro im Jahr. Damit ist die laufende Grundstücksbelastung außergewöhnlich niedrig und im Vergleich zu heutigen marktüblichen Erbbauzinsen besonders attraktiv.

Das Erbbaurecht besteht nach aktueller Angabe bis zum 01.04.2051. Der Käufer erwirbt somit das Haus samt Erbbaurecht und nutzt das ca. 846 m² große Grundstück weiterhin zu dem derzeit sehr niedrigen jährlichen Erbbauzins.

Nach aktueller Auskunft ist ein Erwerb des städtischen Grundstücks derzeit grundsätzlich nicht vorgesehen. Die realistische und wirtschaftlich relevante Möglichkeit liegt vielmehr in einer frühzeitigen Prüfung einer Verlängerung bzw. Neuvereinbarung des Erbbaurechts. Eine solche Prüfung kann nach aktueller Auskunft insbesondere dann erfolgen, wenn konkrete Investitionen in das Objekt geplant sind, zum Beispiel Sanierung, Umbau, energetische Maßnahmen, Photovoltaik, Heizungsmodernisierung oder vergleichbare werterhaltende Maßnahmen. Voraussetzung hierfür ist nach aktuellem Kenntnisstand ein entsprechender Kostenvoranschlag über mindestens ca. 50.000 Euro.

Wird eine vorzeitige Verlängerung des Erbbaurechts genehmigt, wäre voraussichtlich auch der Erbbauzins neu zu vereinbaren. Der Käufer erhält dadurch die Möglichkeit, frühzeitig langfristige Planungssicherheit zu schaffen. Ohne eine solche Investitionsgrundlage erfolgt die reguläre Prüfung einer Verlängerung nach aktueller Auskunft voraussichtlich erst einige Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts.

Zusätzlich enthalten die vorliegenden Erbbaurechtsunterlagen eine wichtige Absicherung für den Fall, dass das Erbbaurecht zum Ablaufzeitpunkt nicht verlängert wird. Bei Ablauf des Erbbaurechts ist nach den Vertragsunterlagen eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des gemeinen Wertes der vorhandenen Bauwerke vorgesehen.

Diese Entschädigung bezieht sich auf das Gebäude und die baulichen Anlagen, nicht auf den Grundstückswert. Maßgeblich wäre der Gebäudewert zum Zeitpunkt des Ablaufs. Da die Immobilie 2016 umfassend erweitert und modernisiert wurde und weitere Modernisierungen wie Dachpfannen, Heizung, Badezimmer, Fenster, Fußbodenheizung, Elektrik und Leitungen erfolgt sind, ist hierbei nicht lediglich das ursprüngliche Baujahr 1952 zu betrachten.

Zur unverbindlichen Orientierung: Wenn man den heutigen reinen Gebäudewert, ohne Grundstück, beispielsweise mit ca. 350.000 Euro bis 450.000 Euro ansetzt, entspräche eine 2/3-Entschädigung rechnerisch ca. 233.000 Euro bis 300.000 Euro. Da die Entschädigung jedoch erst zum Ablaufzeitpunkt zu bewerten wäre, kann sich der maßgebliche Gebäudewert durch Baupreisentwicklung, Inflation, Zustand und laufende Instandhaltung verändern. Bei ordnungsgemäßer Instandhaltung kann die spätere Entschädigung deshalb deutlich über einem heutigen rechnerischen Ansatz liegen.

Diese Immobilie eignet sich ideal für Eigennutzer, die ein gepflegtes, modernisiertes Zuhause mit großem Garten in Hamburg suchen, den Vorteil eines außergewöhnlich niedrigen Erbbauzinses nutzen möchten und zugleich die Möglichkeit einer späteren langfristigen Erbbaurechtsverlängerung im Blick haben.
Die Immobilie befindet sich in einem gewachsenen Wohngebiet im Hamburger Osten, im Stadtteil Jenfeld. Die Umgebung ist überwiegend von Ein- und Mehrfamilienhäusern geprägt und bietet eine angenehme, ruhige Wohnatmosphäre.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Schulen, Kindergärten sowie medizinische Einrichtungen sind in der näheren Umgebung vorhanden und gut erreichbar. Auch Freizeit- und Grünflächen befinden sich im Umfeld und bieten Möglichkeiten zur Erholung.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut ausgebaut, sodass sowohl die Hamburger Innenstadt als auch andere Stadtteile bequem erreichbar sind. Über die nahegelegenen Hauptverkehrsachsen besteht zudem eine zügige Anbindung an das überregionale Straßennetz.

Insgesamt handelt es sich um eine solide Wohnlage mit guter Infrastruktur, die urbanes Wohnen mit einem ruhigen Umfeld verbindet.
**Ausstattung**

* Doppelhaushälfte auf Erbbaurechtsgrundstück der Freien und Hansestadt Hamburg
* Ca. 846 m² Grundstücksfläche
* Ca. 122 m² Wohnfläche
* 3,5 Zimmer
* Ursprüngliches Baujahr ca. 1952
* Hochwertiger Anbau aus dem Jahr 2016
* Erbbauzins derzeit ca. 71 Euro jährlich
* Erbbaurecht nach aktueller Angabe bis zum 01.04.2051
* Nach aktueller Auskunft derzeit kein regulärer Grundstückserwerb vorgesehen
* Frühzeitige Verlängerung bzw. Neuvereinbarung des Erbbaurechts kann bei geplanten Investitionen geprüft werden
* Nach aktueller Auskunft Investitionsnachweis bzw. Kostenvoranschlag ab ca. 50.000 Euro erforderlich
* Bei vorzeitiger Verlängerung voraussichtlich Neuvereinbarung des Erbbauzinses
* Vertragliche Entschädigungsregelung bei Ablauf des Erbbaurechts: 2/3 des gemeinen Wertes der Bauwerke
* Moderne Einbauküche aus dem Jahr 2016
* Offener Wohn- und Essbereich
* Zwei Terrassentüren mit direktem Zugang in den Garten
* Sicherheitsglas und Thermoglas an den Terrassentüren
* Dreifach isolierverglaste Fenster im Erdgeschoss
* Fußbodenheizung im Erdgeschoss
* Zusätzliche Heizkörper im Erdgeschoss
* Gedämmter Fußboden im Erdgeschoss
* Elektrik im Erdgeschoss 2016 vollständig erneuert
* Badezimmer im Erdgeschoss 2024 vollständig saniert
* Tageslichtbad mit Fenster
* Dusche und Badewanne
* Italienische Fliesen im Badezimmer
* Kombination aus Fliesen und Vinylboden im Erdgeschoss
* Gasheizung inklusive Anschluss aus dem Jahr 2019
* Gasleitung kürzlich erneuert
* Alle Abwasserrohre erneuert
* Dichtigkeitsprüfung durchgeführt
* Wasserleitungen in den 1990er-Jahren erneuert
* Dach mit 100er-Wärmedämmung
* Dachpfannen im Jahr 2021 erneuert
* Zweifach isolierverglaste Dachflächenfenster im Obergeschoss
* Kamin der Marke HARK, angeschlossen im Jahr 2025
* Hauswirtschaftsraum im Erdgeschoss
* Glasfaseranschluss in Vorbereitung
* Sehr großer, sonniger Garten
* Pool vorhanden, derzeit nicht in Betrieb, bei Bedarf reaktivierbar
* Grillecke mit Holzpavillon
* Garage mit integrierter Werkstatt, ca. 35 m²
* Garage mit kleinem Kriechkeller
* Carport
* Zusätzlicher freier Stellplatz
* Schuppen / Gartenhaus vorhanden
* Ruhige Wohnlage mit viel Platz für Familie, Garten und Freizeit
Um die Privatsphäre des Eigentümers zu schützen, wurden die Aufnahmen direkt aus der Immobilie entnommen und anschließend digital von persönlichen Gegenständen bereinigt und optimiert. Die Räume sind somit 1:1 authentisch dargestellt. Eine 3D-Besichtigung wird nach Absprache zur Verfügung gestellt.
Die visualisierten Grundrisse dienen nur der besseren Darstellung der Räume, kleine Abweichungen sind daher möglich.

Wir beraten Sie gerne persönlich vor Ort, am Telefon oder über eine Videokonferenz.
Die Objektinformationen beruhen auf Angaben des Eigentümers, daher übernehmen wir diesbezüglich keine Haftung.

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