राइनलैंड-फाल्ज़ में अचल संपत्ति हस्तांतरण कर: कर की गणना कैसे की जाती है?

राइनलैंड-फाल्ज़ में संपत्ति खरीदते समय संपत्ति हस्तांतरण कर लगता है – यानी खरीद मूल्य का 5,0 प्रतिशत। मेन्ज़ में 500.000 यूरो के एक एकल-परिवार वाले घर के लिए यह 25.000 यूरो है, जो खरीद मूल्य के अतिरिक्त देय होते हैं और आमतौर पर स्वयं की पूंजी से चुकाने पड़ते हैं। हम आपको समझाते हैं कि राइनलैंड-फाल्ज़ में संपत्ति हस्तांतरण कर की गणना कैसे की जाती है, यह कब देय होता है और किन कानूनी तरीकों से आप कर का बोझ कम कर सकते हैं।

संपत्ति हस्तांतरण कर क्या है?

संपत्ति हस्तांतरण कर एक बार लगने वाला कर है, जो किसी भूखंड या संपत्ति की खरीद पर देय होता है। इसका कारण नोटरी द्वारा प्रमाणित खरीद अनुबंध है: जैसे ही उस पर हस्ताक्षर किए जाते हैं, कर उत्पन्न हो जाता है। यह तथाकथित खरीद-संबंधी अतिरिक्त लागतों में शामिल है और नोटरी तथा भूमि रजिस्टर की लागतों के साथ-साथ उन सबसे बड़ी एकल मदों में से एक है, जो संपत्ति खरीदते समय शुद्ध खरीद मूल्य के अतिरिक्त आप पर आती है।

संपत्ति हस्तांतरण कर राज्य कर है। हालांकि संघीय सरकार संपत्ति हस्तांतरण कर कानून में मूल बातें निर्धारित करती है और § 11 GrEStG में 3,5 प्रतिशत की मूल दर बताती है। लेकिन 2006 के संघीयतावाद सुधार के बाद से संघीय राज्य स्वयं कर दर निर्धारित कर सकते हैं। राइनलैंड-फाल्ज़ ने इसी अधिकार का उपयोग किया है।

जानना महत्वपूर्ण है: संपत्ति हस्तांतरण कर का भुगतान किए बिना भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि नहीं हो सकती। कर कार्यालय पूरी राशि का भुगतान होने के बाद ही तथाकथित अनापत्ति प्रमाणपत्र जारी करता है – और इस दस्तावेज़ के बिना भूमि रजिस्टर कार्यालय आपको नए मालिक के रूप में दर्ज नहीं करता।

राइनलैंड-फाल्ज़ में संपत्ति हस्तांतरण कर कितना है?

राइनलैंड-फाल्ज़ में कर की दर खरीद मूल्य का 5,0 प्रतिशत है। यह दर 1 मार्च 2012 से लागू है और तब से इसमें कोई बदलाव नहीं हुआ है – 2026 में भी यह 5,0 प्रतिशत ही रहेगी। फरवरी 2012 के अंत तक देशभर में 3,5 प्रतिशत की मूल दर लागू थी; संपत्ति हस्तांतरण कर की कर दर निर्धारित करने संबंधी राज्य कानून के माध्यम से राज्य ने इसे बढ़ाकर 5,0 प्रतिशत कर दिया।

यह दर पूरे राज्य में और संपत्ति के प्रकार से स्वतंत्र रूप से लागू होती है। चाहे आप मेन्ज़ में एक स्वामित्व वाला अपार्टमेंट, फाल्ज़ में एक एकल-परिवार वाला घर, कोब्लेंज़ के पास एक भूखंड या ट्रियर में एक कतारबद्ध घर खरीदें – संपत्ति हस्तांतरण कर हमेशा 5,0 प्रतिशत होता है।

पड़ोसी राज्यों की तुलना में राइनलैंड-फाल्ज़ की स्थिति अच्छी है:

• बवेरिया: 3,5 प्रतिशत (देशभर में सबसे कम दर)
• राइनलैंड-फाल्ट्स और बाडेन-वुर्टेमबर्ग: 5,0 प्रतिशत
• हेस्सेन: 6,0 प्रतिशत
• नॉर्थ राइन-वेस्टफालिया और सारलैंड: 6,5 प्रतिशत

इस प्रकार राइनलैंड-फाल्ट्स निचले मध्य स्तर पर है। जो कोई राज्य की सीमा पार करके सारलैंड या हे‍स्सेन की ओर देखता है, उसे वहाँ समान संपत्ति के लिए स्पष्ट रूप से अधिक भुगतान करना पड़ता है।

संपत्ति हस्तांतरण कर की गणना इस प्रकार करें

गणना सरल है। कर-निर्धारण का आधार प्रतिफल का मूल्य होता है – सामान्यतः अर्थात् खरीद अनुबंध में सहमत खरीद मूल्य, जिसमें खरीदार द्वारा ग्रहण की गई अन्य सेवाएँ भी शामिल होती हैं (§ 9 GrEStG)। इस राशि पर 5,0 प्रतिशत की कर-दर लागू करें:

संपत्ति हस्तांतरण कर = खरीद मूल्य × 5,0 %

माइंज़ में एकल-परिवार वाले घर का गणना उदाहरण:

• खरीद मूल्य: 500.000 यूरो
• राइनलैंड-फाल्ट्स की कर-दर: 5,0 %
• संपत्ति हस्तांतरण कर: 25.000 यूरो

प्फ़ाल्त्स में एकल-परिवार वाले घर का गणना उदाहरण (जैसे लांडाउ या नोयश्टाट):

• खरीद मूल्य: 350.000 यूरो
• राइनलैंड-फाल्ट्स की कर-दर: 5,0 %
• संपत्ति हस्तांतरण कर: 17.500 यूरो

ये राशियाँ अन्य खरीद-संबंधी अतिरिक्त लागतों के अलावा होती हैं। नोटरी और भूमि-पंजीकरण के लिए आपको खरीद मूल्य का लगभग 1,5 से 2,0 प्रतिशत अतिरिक्त रखना चाहिए। दलाली शुल्क के बिना भी राइनलैंड-फाल्ट्स में अतिरिक्त लागत लगभग 6,5 से 7,0 प्रतिशत तक पहुँचती है – यह वह धन है जिसे आपका बैंक आम तौर पर सह-वित्तपोषित नहीं करता और जिसे आपको अपनी स्वयं की पूँजी के रूप में तैयार रखना पड़ता है।

प्रक्रिया: नोटरी प्रमाणीकरण से लेकर अनापत्ति प्रमाणपत्र तक

प्रक्रिया की केवल आंशिक जिम्मेदारी आपको स्वयं संभालनी होती है – बहुत कुछ अपने-आप होता है। संपत्ति हस्तांतरण कर की प्रक्रिया इस प्रकार है:

1. नोटरी प्रमाणीकरण: आप और विक्रेता नोटरी के पास खरीद अनुबंध करते हैं। इससे कर दायित्व उत्पन्न होता है।
2. सूचना: नोटरी इस प्रक्रिया की सूचना संबंधित कर कार्यालय को देता है। संबंधित कर कार्यालय वही है जिसके जिले में संपत्ति स्थित है। अनुबंध के पक्षकारों पर भी सूचना देने का दायित्व है, और यह प्रक्रिया की जानकारी होने के दो सप्ताह के भीतर किया जाना चाहिए।
3. कर निर्धारण पत्र: कर कार्यालय संपत्ति हस्तांतरण कर निर्धारित करता है और आपको संपत्ति हस्तांतरण कर निर्धारण पत्र भेजता है।
4. भुगतान: निर्धारण पत्र की सूचना दिए जाने के एक महीने बाद कर देय होता है। राइनलैंड-फाल्ट्स राज्य अपने सेवा पोर्टल पर इस समय-सीमा का स्पष्ट रूप से उल्लेख करता है।
5. अनापत्ति प्रमाणपत्र: पूर्ण भुगतान के बाद कर कार्यालय अनापत्ति प्रमाणपत्र जारी करता है और उसे नोटरी को भेजता है।
6. भूमि रजिस्टर प्रविष्टि: अब जाकर भूमि रजिस्टर कार्यालय आपको नए मालिक के रूप में दर्ज कर सकता है।

राइनलैंड-पलाटिनेट की कर दर के फायदे और नुकसान

राइनलैंड-पलाटिनेट में खरीदारों के लिए 5,0 प्रतिशत की दर के दो पहलू हैं:

• फायदा – मध्यम दर: 5,0 प्रतिशत के साथ राइनलैंड-पलाटिनेट 6,5 प्रतिशत की अधिकतम दरों से काफी नीचे है। पड़ोसी सारलैंड की तुलना में 400.000 यूरो के खरीद मूल्य पर आप लगभग 6.000 यूरो बचाते हैं।
• फायदा – योजना की निश्चितता: यह दर 2012 से स्थिर है। 2026 के लिए कोई वृद्धि घोषित नहीं की गई है, इसलिए आप भरोसेमंद तरीके से गणना कर सकते हैं।
• नुकसान – उच्च स्वयं की पूंजी का बंधाव: आज के संपत्ति मूल्यों पर 5,0 प्रतिशत भी चार अंकों से लेकर पाँच अंकों तक की राशि है, जिसे आपको अतिरिक्त रूप से जुटाना होगा।
• नुकसान – कोई कर-मुक्त सीमा नहीं: कुछ अन्य करों के विपरीत, स्वयं उपयोग करने वालों के लिए कोई सामान्य कर-मुक्त सीमा नहीं है। कर, कर-मुक्त सीमा से अधिक पहले यूरो से ही लग जाता है।

संपत्ति अंतरण कर को कानूनी रूप से कैसे कम किया जा सकता है?

पारंपरिक संपत्ति खरीद में संपत्ति अंतरण कर से पूरी तरह बचना संभव नहीं है। हालांकि, कर-आधार को कम करने या पूरी तरह कर-मुक्त होने के कानूनी तरीके मौजूद हैं।

चल संपत्ति की सूची अलग से दर्शाएँ: भवन से स्थायी रूप से जुड़ी नहीं और साथ बेची जाने वाली वस्तुएँ, जैसे मॉड्यूलर रसोई, सौना, छज्जे या उच्च गुणवत्ता वाला बगीचे का सामान, अनिवार्य रूप से कर-आधार में शामिल नहीं होतीं। यदि खरीद अनुबंध में सूची का यथार्थवादी मूल्य अलग से दर्शाया जाए, तो वह कर योग्य खरीद मूल्य को कम कर देता है। 15.000 यूरो की सूची पर संपत्ति अंतरण कर 750 यूरो कम हो जाता है। महत्वपूर्ण: मूल्य उचित और समझने योग्य होने चाहिए, अन्यथा वित्त कार्यालय अतिरिक्त जानकारी माँग सकता है।

कर छूट का उपयोग करें: संपत्ति अंतरण कर कानून में § 3 GrEStG कई अपवादों को मान्यता दी गई है। निम्नलिखित सहित कई मामले कर-मुक्त हैं:

• ऐसे अधिग्रहण, जिनका संबंधित मूल्य 2.500 यूरो से अधिक नहीं है (कर-मुक्त सीमा)
• विक्रेता के पति या पत्नी अथवा पंजीकृत जीवनसाथी द्वारा भूमि का अधिग्रहण
• ऐसे व्यक्तियों द्वारा अधिग्रहण, जो विक्रेता से सीधी वंशावली में संबंधित हों – जैसे माता-पिता से बच्चों को हस्तांतरण
• मृत्यु के कारण अधिग्रहण और भूमि का उपहार (इसके बजाय विरासत या उपहार कर लागू होता है)

एक छोटी-सी अतिरिक्त सलाह: वर्तमान न्यायिक निर्णय के अनुसार किसी स्वामित्व वाले अपार्टमेंट का रखरखाव आरक्षित कोष अब Bundesfinanzhof का निर्णय लागू नहीं है। इसलिए इस मद को बचत मॉडल के रूप में शामिल न करें।

राइनलैंड-पलाटिनेट में रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स के बारे में FAQ

राइनलैंड-पलाटिनेट में मुझे कितना रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स देना होगा?

कर की दर खरीद मूल्य का 5,0 प्रतिशत है। 300.000 यूरो के खरीद मूल्य पर यह 15.000 यूरो और 500.000 यूरो के खरीद मूल्य पर 25.000 यूरो होगा। यह दर पूरे संघीय राज्य में समान रूप से लागू होती है।

मुझे रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स कब देना होगा?

रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स का नोटिस जारी होने की सूचना के एक महीने बाद कर देय होता है। नोटरी की नियुक्ति के कुछ सप्ताह बाद आपको यह नोटिस संबंधित Finanzamt से प्राप्त होगा।

रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स कौन देता है – खरीदार या विक्रेता?

कानूनी रूप से खरीदार और विक्रेता संयुक्त रूप से कर के देनदार होते हैं। व्यवहार में खरीद अनुबंध में लगभग हमेशा खरीदार को अकेले रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स वहन करने के लिए बाध्य किया जाता है।

क्या रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स कर में कटौती योग्य है?

स्व-उपयोग वाली संपत्ति के मामले में आप रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स को कर में नहीं घटा सकते। किराये पर दी गई संपत्ति के मामले में यह भवन की अधिग्रहण लागत का हिस्सा होता है और Abschreibung (AfA) के माध्यम से आनुपातिक रूप से दावा किया जा सकता है।

क्या 2026 में कर दर में कोई बदलाव होगा?

नहीं। Rheinland-Pfalz 2012 से 5,0 प्रतिशत पर कायम है और 2026 के लिए किसी समायोजन की योजना नहीं है। आप अपनी गणना के लिए वर्तमान दर को आधार मान सकते हैं।

निष्कर्ष: 5 प्रतिशत के साथ विश्वसनीय गणना करें

राइनलैंड-पलाटिनेट में रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स एक दशक से अधिक समय से 5,0 प्रतिशत पर स्थिर है और पूरे जर्मनी की तुलना में मध्यम है। Mainz या Pfalz में एकल-परिवार वाले घर के लिए इसका अर्थ खरीद मूल्य के आधार पर पांच अंकों की राशि है, जिसे आपको अपनी इक्विटी में निश्चित रूप से शामिल करना चाहिए। जो व्यक्ति अनुबंध में सूचीबद्ध वस्तुओं के यथार्थवादी मूल्य पर ध्यान देता है या कर-मुक्ति में से किसी एक का लाभ उठा सकता है, वह बोझ को और कम कर सकता है। शुरुआत से ही अतिरिक्त लागतों को शामिल करके गणना करें – तब राइनलैंड-पलाटिनेट में संपत्ति खरीदते समय आपको कोई अप्रिय आश्चर्य नहीं होगा।