Під час купівлі нерухомості в Рейнланд-Пфальці сплачується податок на придбання нерухомості — 5,0 відсотка купівельної ціни. Для односімейного будинку вартістю 500 000 євро в Майнці це становить 25 000 євро, які сплачуються додатково до купівельної ціни і, як правило, покриваються за рахунок власного капіталу. Ми пояснимо вам, як розраховується податок на придбання нерухомості в Рейнланд-Пфальці, коли він підлягає сплаті та за допомогою яких законних способів можна зменшити податкове навантаження.
Що таке податок на придбання нерухомості?
Податок на придбання нерухомості — це одноразовий податок, який сплачується під час купівлі земельної ділянки або нерухомості. Підставою є нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу: щойно його підписано, виникає податкове зобов’язання. Він належить до так званих супутніх витрат купівлі і поряд із витратами на нотаріуса та внесення до земельної книги є найбільшою окремою статтею витрат, яка виникає для вас під час придбання нерухомості додатково до самої купівельної ціни.
Податок на придбання нерухомості є земельним податком. Хоча федерація регулює основи в Законі про податок на придбання нерухомості та в § 11 GrEStG встановлює базову ставку 3,5 відсотка, після федеральної реформи 2006 року федеральні землі можуть самостійно визначати податкову ставку. Саме цим і скористався Рейнланд-Пфальц.
Важливо знати: без сплаченого податку на придбання нерухомості внесення до земельної книги неможливе. Податкова служба видає так зване свідоцтво про відсутність заперечень лише після повної сплати — і без цього документа відділ земельної книги не зареєструє вас як нового власника.
Який розмір податку на придбання нерухомості в Рейнланд-Пфальці?
У Рейнланд-Пфальці податкова ставка становить 5,0 відсотка купівельної ціни. Ця ставка діє з 1 березня 2012 року і відтоді не змінювалася — у 2026 році вона також залишиться на рівні 5,0 відсотка. До кінця лютого 2012 року діяла загальнофедеральна базова ставка 3,5 відсотка; законом про визначення податкової ставки при сплаті податку на придбання нерухомості земля підвищила її до 5,0 відсотка.
Ставка діє на всій території землі та не залежить від об’єкта. Незалежно від того, чи купуєте ви квартиру у власність у Майнці, односімейний будинок у Пфальці, земельну ділянку поблизу Кобленца чи таунхаус у Трірі, податок на придбання нерухомості завжди становить 5,0 відсотка.
У порівнянні з сусідніми землями Рейнланд-Пфальц має вигідні показники:
- Баварія: 3,5 відсотка (найнижча ставка в Німеччині)
- Рейнланд-Пфальц і Баден-Вюртемберг: 5,0 відсотка
- Гессен: 6,0 відсотка
- Північний Рейн-Вестфалія та Саар: 6,5 відсотка
Таким чином, Рейнланд-Пфальц перебуває в нижній частині середнього діапазону. Якщо подивитися за межі землі — до Саару або Гессену, — там за порівнянний об’єкт доведеться заплатити помітно більше.
Як розрахувати податок на придбання нерухомості
Розрахунок простий. Базою оподаткування є вартість зустрічного надання — зазвичай це погоджена в договорі купівлі-продажу ціна, включно з іншими платежами, які бере на себе покупець (§ 9 GrEStG). До цієї суми застосовується ставка податку 5,0 відсотка:
Податок на придбання нерухомості = ціна купівлі × 5,0 %
Приклад розрахунку для односімейного будинку в Майнці:
- Ціна купівлі: 500.000 євро
- Податкова ставка в Рейнланд-Пфальці: 5,0 %
- Податок на придбання нерухомості: 25.000 євро
Приклад розрахунку для односімейного будинку в Пфальці (наприклад, у Ландау або Нойштадті):
- Ціна купівлі: 350.000 євро
- Податкова ставка в Рейнланд-Пфальці: 5,0 %
- Податок на придбання нерухомості: 17.500 євро
Ці суми додаються до інших супутніх витрат на купівлю. На нотаріуса та внесення запису до земельної книги слід додатково передбачити приблизно 1,5–2,0 відсотка ціни купівлі. Без комісії маклера в Рейнланд-Пфальці це становить близько 6,5–7,0 відсотка супутніх витрат — кошти, які ваш банк зазвичай не фінансує та які ви повинні мати як власний капітал.
Процедура: від нотаріального посвідчення до довідки про відсутність заперечень
Вам доведеться самостійно займатися лише частиною процедури — багато чого відбувається автоматично. Ось як проходить процес сплати податку на придбання нерухомості:
- Нотаріальне посвідчення: Ви та продавець укладаєте договір купівлі-продажу в нотаріуса. Від цього моменту виникає податкове зобов’язання.
- Повідомлення: Нотаріус повідомляє про правочин відповідне податкове управління. Компетентним є податкове управління, у окрузі якого розташована земельна ділянка. Самі сторони договору також зобов’язані повідомити про це протягом двох тижнів після того, як їм стало відомо про правочин.
- Податкове повідомлення: Податкове управління визначає суму податку на придбання нерухомості та надсилає вам податкове повідомлення.
- Сплата: Податок підлягає сплаті через місяць після повідомлення про податкове рішення. Цей строк федеральна земля Рейнланд-Пфальц прямо зазначає на своєму сервісному порталі.
- Довідка про відсутність заперечень: Після повної сплати податкове управління видає довідку про відсутність заперечень і передає її нотаріусу.
- Запис у поземельній книзі: Лише тепер відділ поземельної книги може зареєструвати вас як нового власника.
Переваги та недоліки податкової ставки Рейнланд-Пфальцу
Для покупців у Рейнланд-Пфальці ставка 5,0 відсотка має дві сторони:
- Перевага – помірна ставка: Із 5,0 відсотка Рейнланд-Пфальц значно нижчий за найвищі ставки 6,5 відсотка. Порівняно із сусідньою землею Саарланд під час купівлі за 400.000 євро ви заощаджуєте близько 6.000 євро.
- Перевага – впевненість у плануванні: Ставка стабільна з 2012 року. На 2026 рік підвищення не оголошено, тож ви можете надійно розраховувати витрати.
- Недолік – значне залучення власного капіталу: Навіть 5,0 відсотка за сьогоднішніх цін на нерухомість становлять чотири- або п’ятизначну суму, яку потрібно сплатити додатково.
- Недолік – відсутність неоподатковуваного мінімуму: На відміну від деяких інших податків, загального неоподатковуваного мінімуму для власників, які самі користуються нерухомістю, немає. Податок стягується з першого євро понад неоподатковуваний ліміт.
Як законно зменшити податок на придбання нерухомості?
Повністю уникнути податку на придбання нерухомості під час класичної купівлі нерухомості неможливо. Проте існують законні способи зменшити базу оподаткування або повністю звільнитися від податку.
Окремо зазначити рухоме майно: Предмети, що продаються разом із нерухомістю, але не є нерозривно пов’язаними з будівлею, як-от вбудована кухня, сауна, маркізи або високоякісне садове обладнання, не обов’язково входять до бази оподаткування. Якщо реалістичну вартість майна окремо зазначено в договорі купівлі-продажу, вона зменшує оподатковувану ціну. За майно вартістю 15.000 євро податок на придбання нерухомості зменшується на 750 євро. Важливо: вартість має бути обґрунтованою та зрозумілою, інакше податкова служба вимагатиме додаткових пояснень.
Скористатися податковими звільненнями: Закон про податок на придбання нерухомості в § 3 GrEStG передбачає кілька винятків. Зокрема, від податку звільняються:
- придбання, визначальна вартість яких не перевищує 2.500 євро (неоподатковуваний ліміт)
- придбання земельної ділянки подружжям або зареєстрованим супутником життя відчужувача
- придбання особами, які є родичами відчужувача по прямій лінії, – наприклад, передача від батьків дітям
- придбання у спадщину та дарування земельних ділянок (натомість застосовується податок на спадщину або дарування)
До речі: резерв на утримання багатоквартирного будинку у власності власника квартири зменшує податок на придбання нерухомості відповідно до актуальної судової практикиБільше не застосовується Федеральним фінансовим судом. Тож не враховуйте цю статтю як спосіб заощадження.
FAQ про податок на придбання нерухомості в Рейнланд-Пфальці
Скільки податку на придбання нерухомості я сплачую в Рейнланд-Пфальці?
Податкова ставка становить 5,0 відсотка від ціни купівлі. За ціни купівлі 300.000 євро це 15.000 євро, а за ціни 500.000 євро — 25.000 євро. Ставка є єдиною на всій території федеральної землі.
Коли потрібно сплатити податок на придбання нерухомості?
Податок підлягає сплаті через один місяць після повідомлення про податкове повідомлення щодо податку на придбання нерухомості. Повідомлення ви отримаєте через кілька тижнів після візиту до нотаріуса від відповідного податкового органу.
Хто сплачує податок на придбання нерухомості — покупець чи продавець?
Юридично покупець і продавець несуть спільне зобов’язання щодо сплати податку. На практиці в договорі купівлі-продажу майже завжди зобов’язують покупця самостійно сплатити податок на придбання нерухомості.
Чи можна відняти податок на придбання нерухомості з податків?
Для нерухомості, яку ви використовуєте самостійно, податок на придбання нерухомості не можна відняти з податків. Для орендованої нерухомості він належить до витрат на придбання будівлі та може частково заявлятися через амортизацію (AfA).
Чи буде у 2026 році змінено податкову ставку?
Ні. Рейнланд-Пфальц з 2012 року зберігає ставку на рівні 5,0 відсотка, і на 2026 рік коригування не передбачено. Ви можете взяти чинну ставку за основу для своїх розрахунків.
Висновок: надійно розраховуйте за ставкою 5 відсотків
Податок на придбання нерухомості в Рейнланд-Пфальці вже понад десять років стабільний і становить помірні 5,0 відсотка в загальнонаціональному порівнянні. Для односімейного будинку в Майнці або Пфальці це залежно від ціни купівлі означає п’ятизначну суму, яку слід заздалегідь врахувати у власному капіталі. Той, хто під час укладення договору звертає увагу на реалістично зазначену вартість інвентарю або може скористатися одним зі звільнень від податку, додатково зменшує фінансове навантаження. Враховуйте супутні витрати від самого початку — тоді купівля нерухомості в Рейнланд-Пфальці не принесе неприємних сюрпризів.