При покупке недвижимости в Рейнланд-Пфальце взимается налог на приобретение недвижимости — 5,0 процента от покупной цены. При покупке частного дома за 500 000 евро в Майнце это составляет 25 000 евро, которые подлежат уплате дополнительно к покупной цене и, как правило, должны покрываться за счёт собственных средств. Мы объясним, как рассчитывается налог на приобретение недвижимости в Рейнланд-Пфальце, когда он подлежит уплате и какими законными способами можно снизить налоговую нагрузку.
Что такое налог на приобретение недвижимости?
Налог на приобретение недвижимости — это разовый налог, взимаемый при покупке земельного участка или недвижимости. Основанием является нотариально заверенный договор купли-продажи: как только он подписан, возникает налоговое обязательство. Он относится к так называемым дополнительным расходам при покупке и наряду с нотариальными расходами и расходами на поземельную книгу является крупнейшей отдельной статьёй расходов, которая возникает при приобретении недвижимости дополнительно к чистой покупной цене.
Налог на приобретение недвижимости является земельным налогом. Хотя федерация регулирует основные положения в Законе о налоге на приобретение недвижимости и указывает в § 11 GrEStG базовую ставку в размере 3,5 процента, после реформы федерализма 2006 года федеральные земли вправе самостоятельно устанавливать налоговую ставку. Именно этим воспользовался Рейнланд-Пфальц.
Важно знать: без уплаты налога на приобретение недвижимости невозможно внесение записи в поземельную книгу. Налоговое ведомство выдаёт так называемое свидетельство об отсутствии возражений только после полной уплаты налога — и без этого документа ведомство по ведению поземельной книги не зарегистрирует вас в качестве нового собственника.
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Рейнланд-Пфальце?
В Рейнланд-Пфальце налоговая ставка составляет 5,0 процента от покупной цены. Эта ставка действует с 1 марта 2012 года и с тех пор не менялась — в 2026 году она также останется на уровне 5,0 процента. До конца февраля 2012 года действовала общегерманская базовая ставка в размере 3,5 процента; законом земли об установлении налоговой ставки при взимании налога на приобретение недвижимости земля повысила её до 5,0 процента.
Ставка действует на всей территории земли и не зависит от объекта. Покупаете ли вы квартиру в Майнце, частный дом в Пфальце, земельный участок недалеко от Кобленца или таунхаус в Трире — налог на приобретение недвижимости всегда составляет 5,0 процента.
По сравнению с соседними землями Рейнланд-Пфальц выглядит хорошо:
- Бавария: 3,5 процента (самая низкая ставка в Германии)
- Рейнланд-Пфальц и Баден-Вюртемберг: 5,0 процента
- Гессен: 6,0 процента
- Северный Рейн-Вестфалия и Саар: 6,5 процента
Таким образом, Рейнланд-Пфальц находится в нижней части среднего диапазона. Если посмотреть за границу федеральной земли — в Саар или Гессен, — там за сопоставимый объект платят заметно больше.
Как рассчитать налог на приобретение недвижимости
Расчёт прост. Налогооблагаемой базой является стоимость встречного предоставления — обычно это согласованная в договоре купли-продажи цена, включая прочие платежи, принятые на себя покупателем (§ 9 GrEStG). К этой сумме применяется налоговая ставка 5,0 процента:
Налог на приобретение недвижимости = покупная цена × 5,0 %
Пример расчёта для односемейного дома в Майнце:
- Покупная цена: 500.000 евро
- Налоговая ставка в Рейнланд-Пфальце: 5,0 %
- Налог на приобретение недвижимости: 25.000 евро
Пример расчёта для односемейного дома в Пфальце (например, в Ландау или Нойштадте):
- Покупная цена: 350.000 евро
- Налоговая ставка в Рейнланд-Пфальце: 5,0 %
- Налог на приобретение недвижимости: 17.500 евро
Эти суммы добавляются к прочим сопутствующим расходам при покупке. На нотариуса и внесение записи в поземельную книгу следует дополнительно заложить около 1,5–2,0 процента покупной цены. Без комиссии маклера общие дополнительные расходы в Рейнланд-Пфальце составят около 6,5–7,0 процента — это деньги, которые банк, как правило, не финансирует и которые необходимо иметь в качестве собственного капитала.
Процесс: от нотариального удостоверения до справки об отсутствии возражений
Вам лишь частично придётся заниматься процессом самостоятельно — многое происходит автоматически. Порядок уплаты налога на приобретение недвижимости выглядит следующим образом:
- Нотариальное удостоверение: Вы и продавец заключаете договор купли-продажи у нотариуса. С этого момента возникает налоговое обязательство.
- Уведомление: Нотариус сообщает о сделке в компетентное налоговое управление. Ответственным является налоговое управление, в округе которого находится земельный участок. Сами стороны договора также обязаны сообщить о сделке — в течение двух недель после того, как им стало о ней известно.
- Налоговое уведомление: Налоговое управление начисляет налог на приобретение недвижимости и направляет Вам налоговое уведомление.
- Оплата: Налог подлежит уплате через месяц после уведомления о решении. Федеральная земля Рейнланд-Пфальц прямо указывает этот срок на своём сервисном портале.
- Справка об отсутствии возражений: После полной оплаты налоговое управление выдаёт справку об отсутствии возражений и направляет её нотариусу.
- Запись в поземельной книге: Только теперь ведомство по ведению поземельной книги может зарегистрировать вас в качестве нового собственника.
Преимущества и недостатки ставки налога в Рейнланд-Пфальце
Для покупателей в Рейнланд-Пфальце ставка в размере 5,0 процента имеет две стороны:
- Преимущество — умеренная ставка: Ставка в Рейнланд-Пфальце, составляющая 5,0 процента, значительно ниже максимальных ставок в размере 6,5 процента. По сравнению с соседней федеральной землёй Саарланд при цене покупки 400.000 евро вы сэкономите около 6.000 евро.
- Преимущество — надёжность планирования: Ставка остаётся стабильной с 2012 года. На 2026 год повышение не объявлено, поэтому вы можете надёжно рассчитывать расходы.
- Недостаток — значительное связывание собственного капитала: Даже 5,0 процента при сегодняшних ценах на недвижимость составляют четырёхзначную или пятизначную сумму, которую необходимо дополнительно внести.
- Недостаток — отсутствие необлагаемого минимума: В отличие от некоторых других налогов, общего необлагаемого минимума для лиц, использующих жильё для собственного проживания, не существует. Налог взимается с первого евро сверх необлагаемого порога.
Как законно снизить налог на приобретение недвижимости?
Полностью избежать уплаты налога на приобретение недвижимости при классической покупке недвижимости невозможно. Однако существуют законные способы уменьшить налоговую базу или полностью освободиться от налога.
Отдельно указать движимое имущество: Проданные вместе с недвижимостью предметы, не соединённые прочно со зданием, такие как встроенная кухня, сауна, маркизы или высококачественное садовое оборудование, не обязательно входят в налоговую базу. Если реалистичная стоимость инвентаря отдельно указана в договоре купли-продажи, она уменьшает облагаемую налогом цену покупки. При стоимости инвентаря 15.000 евро налог на приобретение недвижимости снижается на 750 евро. Важно: стоимость должна быть обоснованной и подтверждаемой, иначе налоговая служба запросит дополнительные разъяснения.
Использовать освобождения от налога: Закон о налоге на приобретение недвижимости предусматривает в § 3 GrEStG несколько исключений. В частности, налогом не облагаются:
- приобретения, стоимость которых не превышает 2.500 евро (необлагаемый порог)
- приобретение земельного участка супругом или зарегистрированным партнёром продавца
- приобретение лицами, состоящими с продавцом в родстве по прямой линии, — например, передача от родителей детям
- приобретения в порядке наследования и дарение земельных участков (в этом случае вместо этого применяется налог на наследство или налог на дарение)
Небольшой совет: резерв на капитальный ремонт квартиры в многоквартирном доме согласно актуальной судебной практикеБольше не применяется позиция Федерального финансового суда. Поэтому не рассчитывайте эту статью как способ экономии.
FAQ о налоге на приобретение недвижимости в Рейнланд-Пфальце
Сколько налога на приобретение недвижимости я плачу в Рейнланд-Пфальце?
Налоговая ставка составляет 5,0 процента от покупной цены. При покупной цене 300.000 евро это 15.000 евро, при покупной цене 500.000 евро — 25.000 евро. Ставка действует одинаково на всей территории федеральной земли.
Когда нужно платить налог на приобретение недвижимости?
Налог подлежит уплате через месяц после уведомления о налоговом уведомлении по налогу на приобретение недвижимости. Уведомление вы получите через несколько недель после нотариального оформления сделки от компетентного налогового ведомства.
Кто платит налог на приобретение недвижимости — покупатель или продавец?
С юридической точки зрения покупатель и продавец несут совместную ответственность за уплату налога. На практике в договоре купли-продажи почти всегда указывается, что покупатель самостоятельно несёт расходы по налогу на приобретение недвижимости.
Можно ли вычесть налог на приобретение недвижимости из налоговой базы?
Если недвижимость используется вами самостоятельно, вы не можете вычесть налог на приобретение недвижимости. В случае сдаваемой в аренду недвижимости он относится к затратам на приобретение здания и может частично учитываться через амортизацию (AfA).
Будет ли изменение налоговой ставки в 2026 году?
Нет. Рейнланд-Пфальц сохраняет ставку 5,0 процента с 2012 года, и на 2026 год корректировка не предусмотрена. Вы можете использовать актуальную ставку для своих расчётов.
Итог: надёжно рассчитывайте с учётом 5 процентов
Налог на приобретение недвижимости в Рейнланд-Пфальце уже более десяти лет стабилен и составляет умеренные 5,0 процента по сравнению с другими федеральными землями. Для частного дома в Майнце или Пфальце это означает в зависимости от покупной цены пятизначную сумму, которую следует заложить в собственный капитал. Если при заключении договора обратить внимание на реалистично указанную стоимость инвентаря или воспользоваться одним из освобождений от налога, налоговую нагрузку можно дополнительно снизить. С самого начала включите сопутствующие расходы в расчёт — тогда покупка недвижимости в Рейнланд-Пфальце не принесёт неприятных сюрпризов.